Cuándo aplicar IVA en la compraventa de terrenos urbanizados

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Al comprar terrenos urbanizados debemos distinguir muy bien entre los dos impuestos importantes que podemos satisfacer y que son excluyentes entre ellos.

Cuestión importante es la posibilidad de aplicar el IVA en la compra de los terrenos, pues, si somos una empresa, el IVA Soportado se podrá compensar con el IVA Repercutido al vender la construcción que se realice sobre los terrenos o incluso se podría pedir la devolución de dicho IVA Soportado en la compra. Sin embargo, no podemos compensar nada ni pedir devolución alguna si el impuesto a satisfacer es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP-AJD), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, TPO).

Lo primero es distinguir entre terrenos rústicos y urbanos, nos indica el artículo 20 de la Ley del IVA que “están exentas de IVA las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones en ellos enclavadas”.

A estos efectos se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley del Suelo y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por una licencia administrativa.

Pero, esta exención no se extiende a las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización (aunque no tengan la condición de edificables), excepto si se destinan exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

Entonces ¿lleva IVA o no?

Por todo lo anterior, en principio, cumpliendo algunos otros requisitos, la transmisión de un terreno urbanizado o en curso de urbanización tributará por IVA y según los artículos 90 y 91 de la misma Ley del IVA, será al 21%, actualmente.

De esta forma, habrá que remitirse a la Ley del Suelo y a la legislación urbanística de cada ciudad para comprobar si el terreno está urbanizado o en curso de urbanización, o bien para ver si está calificado como terreno edificable, pues en el caso de no tener la condición de edificable sí podríamos estar ante una exención en el IVA.

¿Cuándo se considera que se está en curso de urbanización?

Existen varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT) y Sentencias de distintos juzgados que, dejan claro que se está en curso de urbanización cuando se ha gastado dinero en realizar las primeras actuaciones para tratar de que el terreno sea urbanizable, normalmente hablaremos de pagos para movimientos de tierras, allanamientos, instalación de suministro eléctrico y agua. Estos gastos deben haber sido realizados por el vendedor, pues deben ser previos a la adquisición de los terrenos.

¿Cuáles son esos otros requisitos a cumplir para que la transmisión lleve IVA?

En el Impuesto sobre el Valor Añadido hay una máxima importantísima, no puede haber IVA si quien transmite no es sujeto pasivo del impuesto, es decir, según el artículo 5 debe ser empresario o profesional.

Lo primero es referirnos al artículo 5 de la Ley del IVA, el cual nos aclara que se reputará empresario o profesional:

  1. Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales.
  2. Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
  3. Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

  1. Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

Es decir, para poder repercutir IVA en la venta, el transmitente debe ser considerado sujeto pasivo de IVA, o lo que es lo mismo, estar encuadrado en el artículo 5 de la Ley, de lo contrario es imposible realizar el Hecho Imponible del IVA, estando en ese caso la transmisión sujeta al ITP-AJD, en su modalidad de TPO. El porcentaje a pagar si hubiese TPO en la Comunidad Autónoma de Andalucía varía entre el 8, 9 y 10%, dependiendo del precio de venta del terreno.

Asimismo, se debe producir el hecho imponible del impuesto, que viene recogido en el artículo 4 de la Ley del IVA, donde indica que “estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes realizadas en territorio español por empresarios o profesionales del artículo 5 a título oneroso, ya sea de forma habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.

En cualquier caso, se entiende realizada en el desarrollo de una actividad empresarial la entrega de un bien efectuada por una sociedad mercantil que tenga la condición de empresario y también la transmisión de cualquier bien que integre el patrimonio empresarial del sujeto pasivo”.

Por tanto, si quien transmite esos terrenos urbanos es una persona física que no actúa en calidad de empresario, entonces será imposible repercutir IVA en la transmisión de los terrenos urbanizados y por tanto deberá tributarse por la modalidad TPO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Nótese que la Ley indica que quienes efectúen la urbanización de terrenos será considerado empresario aunque lo haga ocasionalmente e incluso sin haberse registrado como tal, pues muchos son los pronunciamientos de los tribunales a este respecto, que defienden la tesis de que uno es empresario a estos efectos por haber desarrollado la urbanización del terreno y haber gastado dinero en la misma, aunque no se haya dado cuenta de que está actuando como tal, pues el desconocimiento de la ley no quiere decir que no se hayan realizado las actuaciones pertinentes para urbanizar un terreno. Sin embargo, lo ideal, para generar las pruebas oportunas, será registrar al titular del terreno en curso de urbanización (cuando es persona física) en algún epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas que le habilite a transmitir los terrenos como empresario, ya sea inmobiliaria, promoción urbanística, compraventa o cualquier otra del sector que valga para defender nuestra tesis.

Finalmente, si conocemos que la venta de un terreno urbanizado o en curso de urbanización la realiza un empresario, entonces estará sujeta y no exenta de IVA, por lo que deberemos vender con el 21% de IVA, sin posibilidad de aplicar renuncia alguna a la exención (hablaremos de las renuncias a la exención en otro artículo).

Sin embargo será interesante ver cómo aprovechar esta tributación por IVA o como pedir la devolución del IVA soportado en esta compra, lo que desarrollamos en otro artículo.

Siéntase libre de compartir este artículo si le ha parecido interesante.

Nota: Cada operación de compraventa a realizar debe ser estudiada con esmero y por separado, sin compararla con ninguna otra anterior o que pueda parecer similar. Estos artículos son de opinión tributaria y no pueden ser tomados como una guía, recomendamos siempre contratar a profesionales.

Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales

En RUIZ BALLESTEROS Abogados y Asesores Fiscales se integra un equipo de economistas y abogados, que además de ser licenciados, son Máster en Tributación (Asesoría Fiscal) por las mejores escuelas de negocios de España, lo que nos permite ofrecer una verdadera especialización y una planificación fiscal que optimiza el coste de las operaciones en las que la Firma Asesora. Nuestros abogados y economistas son especialistas en el ámbito financiero-contable y tributario,para gestionar o ayudar a solventar los problemas relacionados con el derecho empresarial.

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