EL CONTRATO DE COMPRAVENTA DE INMUEBLES

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FORMAS DE TRANSMISIÓN DE LA PROPIEDAD PARA BIENES INMUEBLES

Puede definirse el contrato de compraventa, en términos generales, como aquél en el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente.

Dentro de nuestro despacho jurídico asesoramos en la compra y venta de muchos tipos de inmuebles, por lo que tratándose de una compraventa de este tipo, en el momento de la firma se puede pactar la entrega de una determinada cantidad a cuenta del precio, cuya denominación puede variar, según el efecto pretendido por las partes, son las denominadas “arras”, cuyos tipos y efectos pueden ser distintos.

Así el contrato de compraventa obliga al vendedor y al comprador de una manera bilateral y recíproca (entrega de cosa y precio, saneamiento por evicción, por vicios ocultos, etcétera). Sin embargo, el cumplimiento de estas obligaciones por las partes no implica necesariamente la transmisión de la propiedad hasta que no se produzca la entrega del bien. Ésta es la denominada “teoría del título y el modo”, en la que  se entiende por “título” toda exteriorización formal de la declaración de voluntad, y por “modo” la forma en que se ha de realizar la entrega del bien, normalmente en nuestra cultura y legislación el modo es la “entrega de llaves”.

Asimismo, a la hora de precisar los efectos, es necesario distinguir entre perfección del contrato de compraventa, que se produce con el solo acuerdo entre las partes de la cosa objeto del contrato y del precio, siendo, desde este mismo momento, obligatorio para ambas, y la transmisión de la propiedad que, si bien le es aplicable la teoría del título y del modo, no siempre tiene que implicar una entrega material del bien (“traditio material”), bastando la mera entrega de un elemento representativo, como las llaves, (“traditio simbolica”) o de la escritura pública de compraventa (“traditio instrumental”).

En el caso de bienes inmuebles, concurriendo la entrega del bien a través del “modo”, por medio de las distintas formas de “traditio”, y reflejada ésta en el contrato (“título”), podemos decir que se consuma la plena transmisión del dominio. Sin embargo, esta transmisión del dominio así producida sólo producirá efectos entre las partes, no contra terceros, pues para que la transmisión de la propiedad de un inmueble produzca efectos frente a terceros, es necesaria e indispensable la inscripción del título (escritura pública notarial) en el Registro de la Propiedad.

Es posible también acordar lo que llamamos pagos fraccionados o pagos a cuenta. En este tipo de contratos lo habitual es no realizar la transmisión del bien inmueble (entrega de llaves) hasta que no se ha realizado el último de los pagos, salvo que exista una garantía. Es decir, en el contrato de compraventa se acuerda pagar la totalidad del precio en varios meses o años, de tal forma que el vendedor mantiene la propiedad en su poder en tanto en cuanto no se ha realizado el último de los pagos. Esta fórmula evita tener que disponer de hipotecas por ejemplo, o préstamos de terceros para comprar inmuebles, sin embargo, la falta de cumplimiento de los pagos puede derivar en demandas judiciales, razón por la cual las hipotecas realizan su función de garantía de pago.

Los impuestos a pagar también se devengan en el momento de realizar los pagos, además es importante comprobar cualquier aspecto jurídico de las operaciones de compraventa, tanto las posibles cargas urbanísticas como las cargas fiscales o problemas de la propiedad, que suelen aparecer en la nota simple que guarda el registro, como un censo o una servidumbre, que en ocasiones son de la urbanización y no del inmueble en cuestión.

Es habitual que las personas físicas extranjeras, residentes en países de la Unión Europea que no son España, utilizan los servicios de abogados y asesores fiscales para realizar cualquier adquisición de inmuebles, y cada día, debido a la necesidad de cubrir y asegurar la buena adquisición y venta de sus inmuebles, hay más españoles que contratan los servicios de asesoramiento jurídico de Ruiz Ballesteros para este tipo de operaciones, asegurándose además de pagar los impuestos justos y reducir por tanto la imposición tributaria en estas operaciones, tan importante para comprador y vendedor.

Recuerda que si quieres saber más siempre puedes acudir a Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

Jorge González

Jorge es licenciado en Derecho por la Universidad de Granada, habiendo dedicado 7 años a la preparación de las oposiciones al Cuerpo de Registradores del Estado, tanto Registrador Mercantil como Registrador de la Propiedad. Jorge trabajó dos años en una multinacional de los servicios jurídicos de reconocido prestigio como es Garrigues, y en otro despacho, hasta que en 2013 se incorporó al departamento de Derecho Mercantil y Societario de Ruiz Ballesteros. Es considerado experto en las áreas de Derecho Mercantil, Societario y Civil, con amplia experiencia en todo tipo de demandas y defensa jurídica, especialmente cláusulas suelo, así como en redacción de informes jurídicos de toda índole.

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