El contrato de opción de compra y el precontrato

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1. El contrato de opción de compra

El contrato de opción es aquel en el que una parte (concedente) otorga a la otra (optante) la facultad de decidir si quiere o no celebrar un contrato de compraventa, dentro de un plazo y con condiciones determinadas.

Este contrato sólo genera obligaciones para el concedente-vendedor, quien deberá mantener el bien sobre el que recae la opción dentro de su patrimonio, así como estar en condiciones de vendérselo al optante-comprador, quien puede decidir libremente si quiere comprar, o no.

Además, el contrato de opción de compra puede concederse de forma gratuita u onerosa, recibiendo, en este caso, el concedente, un pago (“prima de la opción”) en contraprestación a la concesión del derecho, que en la práctica es lo habitual.

En cuanto a esta “prima”, las partes pueden acordar libremente si será independiente del precio de compra o si, por el contrario, en caso de ejercicio de la opción, el importe entregado en concepto de prima se aplicará al precio de compra, disminuyéndolo, por lo que será muy importante redactar adecuadamente el contrato a fin de evitar disputas futuras.

Por otro lado, la opción de compra no obliga a comprar por parte de El Optante (o comprador), pero en la práctica suele incluirse una penalización económica si decidiera no ejercitar la opción, en cuyo caso perderá el importe entregado en concepto de prima de la opción. En este caso, las consecuencias son muy similares a las que se derivarían de un contrato de arras (penitenciales), pues además de perder lo pagado se suele incluir alguna cantidad económica adicional a pagar por el Optante que no ejerce dicha Opción de compra.

Por el contrario, el concedente-vendedor está obligado a otorgar la escritura de compraventa en caso de que el optante-comprador así le requiera en los términos previstos en el contrato de opción.

En caso de que el concedente-vendedor se negase a vender en los términos pactados, el optante-comprador podría, de conformidad con el artículo 1.124 del Código Civil, optar entre:

  • A. Exigir el cumplimiento del contrato en sus propios términos; o
  • B. Solicitar la resolución del contrato junto con la indemnización por daños y perjuicios.

Además, para otorgar al contrato todos los efectos de la fe pública registral (protección frente a terceros, constancia de los derechos, etc.), es posible inscribir este contrato de opción de compra en el Registro de la Propiedad. Para ello, además de reunir los requisitos necesarios para el acceso de los títulos en el Registro de la Propiedad, el contrato de opción de compra deberá cumplir con lo siguiente:

  1. Que en el propio contrato se acuerde inscribirlo en el Registro de la Propiedad.
  2. El Precio de compra y el de La Opción deben venir en el contrato por separado.
  3. Debe incluirse el plazo del que dispone el Optante para ejercer la Opción de compra, sin que pueda exceder de cuatro años.

2. El precontrato

Distinta de la figura del contrato de opción es la del “precontrato”, cuya finalidad es la de otorgar a una de las partes (o a ambas, incluso) una opción de decidir en el futuro sobre si se va a celebrar un contrato cuyos elementos ya han sido perfilados en este precontrato celebrado en el presente.

Para su validez, el precontrato deberá contener todos los elementos propios del contrato que se vaya a celebrar en un futuro, y que son los siguientes:

  • Consentimiento de las partes.
  • Objeto posible, lícito y determinado, cuyo contenido consiste en una prestación de dar, hacer o no hacer (en este caso, será el contrato futuro que se desea celebrar).
  • Causa o finalidad económica pretendida por el contrato.
  • Forma, cuando ésta sea esencial según el tipo de contrato que se vaya a celebrar.

Por último, la fuerza vinculante que otorga esta figura del precontrato reside en la posibilidad de que, si una de las partes, tras haber firmado este precontrato, se negara a celebrarlo en el futuro, la otra parte puede requerir a los órganos judiciales para que simultáneamente sustituyan, mediante la resolución correspondiente, la declaración de voluntad o consentimiento contractual de la parte del precontrato rebelde a la celebración del contrato definitivo y, al mismo tiempo, exigir el cumplimiento forzoso del mismo.

Desde Ruiz Ballesteros y Asesores Fiscales ofrecemos la posibilidad a nuestros clientes de redactar y negociar por usted los términos de estos contratos, así como analizar la situación de la finca antes de firmar ningún documento. Así, en Ruiz Ballesteros entendemos que la terminología jurídica debe ser usada con precisión y es sumamente importante conocer las implicaciones del acto jurídico que se está firmando, especialmente cuando se está haciendo una operación inmobiliaria, con un alto coste económico para nuestros clientes. Nuestras oficinas están en Marbella, en la provincia de Málaga, y trabajamos en todas las provincias españolas.

Jorge González

Jorge es licenciado en Derecho por la Universidad de Granada, habiendo dedicado 7 años a la preparación de las oposiciones al Cuerpo de Registradores del Estado, tanto Registrador Mercantil como Registrador de la Propiedad. Jorge trabajó dos años en una multinacional de los servicios jurídicos de reconocido prestigio como es Garrigues, y en otro despacho, hasta que en 2013 se incorporó al departamento de Derecho Mercantil y Societario de Ruiz Ballesteros. Es considerado experto en las áreas de Derecho Mercantil, Societario y Civil, con amplia experiencia en todo tipo de demandas y defensa jurídica, especialmente cláusulas suelo, así como en redacción de informes jurídicos de toda índole.

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