Gastos de Hipoteca

La Sentencia del Tribunal Supremo de 23 de diciembre de 2015 abre las puertas a que los clientes puedan reclamar a su entidad financiera para que ésta les devuelva los gastos que indebidamente soportaron en el momento de la firma de un préstamo hipotecario.

Así, en el momento de la firma de este tipo de contratos, por lo general, nos encontramos con dos tipos de gastos; por un lado, los asociados a la compraventa del inmueble y, por otro, los relacionados con la HIPOTECA, que es la constitución del derecho real de garantía. Pues bien, son, precisamente, estos gastos derivados de la formalización de la hipoteca los que nuestro Tribunal Supremo considera que deberán ser resarcidos por las entidades a sus clientes.

El Tribunal afirma que los clientes indebidamente hicieron frente a estos gastos, al encontrarse inserta en sus contratos una cláusula que, a ojos de la normativa de protección de consumidores y usuarios, es considerada nula, por abusiva, puesto que impone al consumidor el pago de gastos en los que el sujeto pasivo y obligado al pago es el prestamista, pero nunca el cliente consumidor, puesto que es la entidad financiera quien se beneficia de la hipoteca y su inscripción en el registro.

De este modo, nuestro Alto Tribunal considera nula la cláusula controvertida, puesto que le  imputa incorrectamente al cliente bancario unos gastos y tributos que, de ninguna manera, le corresponde satisfacer, sino que éstos deben recaer sobre la entidad financiera o, al menos compartirse, pues es ella la principal beneficiaria tanto de la formalización de escrituras ante notario como de su posterior inscripción en el registro de la propiedad, y así lo declara la referida sentencia cuando afirma que: “tanto el arancel de los notarios, como el de los registradores de la propiedad atribuyen la obligación de pago al solicitante del servicio de que se trate o a cuyo favor se inscriba el derecho o solicite una certificación. Y quien tiene el interés principal en la documentación e inscripción de la escritura de préstamo con garantía hipotecaria es, sin duda, el prestamista, pues así obtiene un título ejecutivo.”

Por ello, resulta evidente que, aunque a quién beneficia el préstamo es el cliente, sin embargo, no puede obviarse que el derecho real de garantía (hipoteca) se adopta en beneficio del prestamista (la entidad financiera), que podrá ejecutarla en caso de que aquél (el cliente) proceda al impago de las cuotas convenidas.

Según lo dicho hasta ahora, los gastos que no deberían ser asumidos íntegramente por los clientes y cuya restitución pude ser demandada son los siguientes:

  1. Gastos notariales: éstos suelen representar entre el 0,1% y el 0,5% de la responsabilidad hipotecaria, más el coste por el número de hojas o pliegos de las escrituras.
  2. Gestoría: normalmente entre 300 y 400 euros con IVA incluido por la tramitación de la inscripción de la escritura de hipoteca en el registro. Esta gestoría es impuesta por la entidad financiera, que no permite que la tramitación la realice el propio cliente.
  3. Gastos de registro de la Propiedad: alrededor del 0,2% de la cantidad hipotecada.
  4. Impuestos: Se devenga el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de Actos Jurídicos Documentados propiamente dicha (AJD), éste depende de cada comunidad autónoma.
  5. Tasación del inmueble: Por otro lado, los gastos de tasación del inmueble también deberían ser devueltos por la entidad, tanto si en el momento de la firma fue impuesta por ésta, como si, aun existiendo una tasación en vigor aportada por el cliente, la entidad no la aceptó y fue exigida otra por el banco.

Como ejemplo, para una hipoteca media de unos 150.000 euros todos estos gastos indebidamente satisfechos por el consumidor cliente pueden ascender a una cantidad aproximada de 3.000 €.

Quiero reclamar mis gastos de hipoteca

Actualmente Ruiz Ballesteros Abogados está interponiendo demandas de reclamación de cantidad con condiciones realmente atractivas puesto que el riesgo para el cliente se limita a 100€ si se contrata antes del 31 de marzo de 2017, ya que en caso de perder correría nuestra empresa con las costas judiciales del banco, si bien es verdad que hasta el momento tenemos un 100% de éxito en demandas de cláusulas suelo.

Jorge González

Jorge es licenciado en Derecho por la Universidad de Granada, habiendo dedicado 7 años a la preparación de las oposiciones al Cuerpo de Registradores del Estado, tanto Registrador Mercantil como Registrador de la Propiedad. Jorge trabajó dos años en una multinacional de los servicios jurídicos de reconocido prestigio como es Garrigues, y en otro despacho, hasta que en 2013 se incorporó al departamento de Derecho Mercantil y Societario de Ruiz Ballesteros. Es considerado experto en las áreas de Derecho Mercantil, Societario y Civil, con amplia experiencia en todo tipo de demandas y defensa jurídica, especialmente cláusulas suelo, así como en redacción de informes jurídicos de toda índole.

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