No existe plusvalía municipal si vendes con pérdidas

plusvalia

Otro palo a la Administración… y bastante importante.

Por fin los estamos poniendo en su sitio, en este caso a los ayuntamientos.

Tenemos una nueva sentencia que nos da la razón en los casos de liquidación de plusvalías municipales por venta de inmuebles en las que el contribuyente le pierde dinero a la finca vendida.

Esta nueva Sentencia del juzgado Contencioso-Administrativo de Jaén de 10 de marzo de 2016, es clara en lo que al Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (también conocido como Plusvalía Municipal) se refiere.

Nos explicamos: hay dos artículos importantes, ambos de la Ley de Haciendas Locales (en adelante, LHL), son el artículo 104 y el 107. El primero indica cuándo se produce el Hecho Imponible y el segundo cómo se calcula el impuesto. Pues bien, en cuánto a la definición se indica que “es un tributo directo que grava el incremento de valor que experimentan dichos terrenos y se ponga de manifiesto a consecuencia de la transmisión”. Es decir, que no grava el haber obtenido un ingreso económico ni un beneficio, sino que grava el incremento que se genera con el transcurso de un período de tiempo en el que un inmueble te pertenece. Entonces ¿qué ocurre si no existe el incremento indicado?

Tomando como base otras Sentencias no vinculadas a la crisis inmobiliaria, es decir, previas a la misma, como son la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Navarra de 29 de septiembre de 2000 y la Sentencia del Tribunal Supremo de 22 de septiembre de 1995, que exigían la existencia de un incremento patrimonial como elemento imprescindible para calcular la base imponible y la cuota de la plusvalía municipal; y comparadas dichas Sentencias con las actuales del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de 22 de marzo de 2012 y 18 de julio de 2013, se opta por mantener el criterio de que el artículo 104 debe prevalecer sobre el artículo 107, dicho sea de paso, con toda la lógica del mundo, pues la nueva Sentencia de Jaén viene a indicar que, si no se produce el Hecho Imponible, como es posible que el Ayuntamiento de turno ose liquidar un impuesto basándose tan solo en artículo 107, es decir, dedicándose únicamente a calcular una liquidación de un hecho no cometido.

En la hipótesis de ausencia de hecho imponible, es decir, ante el no incremento del valor del terreno (piso, apartamento, chalé, casa, local, etc.) transmitido, no se generará el Hecho Imponible y por tanto, no se genera el tributo, y todo ello pese al contenido del artículo 107 LHL, pues no puede surgir obligación tributaria.

En conclusión, la ausencia objetiva de incremento del valor dará lugar a la no sujeción al impuesto, simplemente como consecuencia de la no realización del hecho imponible, pues la contradicción legal no puede ni debe resolverse a favor del “método de cálculo” y en detrimento de la realidad económica, pues supondría desconocer los principios de equidad, justicia y capacidad económica.

Queda únicamente por demostrar que la falta de incremento de valor se produce de forma objetiva, es decir, hay que probar ante el juez (muy probablemente la Administración no esté por la labor de darnos la razón en vía administrativa), que se ha producido una reducción del valor del terreno durante el periodo de tenencia ¿cómo se hace esto? Fácil, con una valoración de un experto independiente, véase una tasación pericial de una empresa tasadora, un aparejador o un arquitecto, a poder ser colegiado y con el informe visado por el colegio correspondiente.

Es curioso como la legislación que se desarrolló en el pasado, no tuvo en cuenta posibles crisis de precios, pues es evidente que esta norma se redactó pensando en que siempre habría incremento de valor en los terrenos de naturaleza urbana, y ahora que los ayuntamientos se dan de bruces con la realidad quieren seguir cobrando, pues por fin se les para los pies. Esperemos que no haya que llegar a los tribunales en todos estos casos, pues la Administración no está por la labor de aceptar la realidad a costa de dejar de ingresar sus impuestos.

Jesús R. Ballesteros

Jesús es Economista y Abogado, estudió la licenciatura de Economía en la Universidad de Navarra, es Máster en Tributación por Garrigues, donde comenzó a trabajar en la oficina de Granada, pasó por otros dos despachos multinacionales de reconocido prestigio mientras estudiaba Derecho en Madrid, hasta que finalmente constituyó Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales a principios de 2006. Jesús es colaborador habitual de medios de comunicación cuando tratan temas empresariales, fiscales y jurídicos, como Radio Intereconomía en el programa “Foro Fiscal”, Cadena Ser y Ondacero. Doctorando en la Universidad de Granada con una Tesina titulada “Intercambio internacional de información tributaria y Paraísos Fiscales”, que defendió ante el tribunal correspondiente obteniendo el DEA en Derecho Financiero y Tributario con Sobresaliente. El título de su Tesina deja claro que ha profundizado como pocos en este ámbito del derecho, lo que le facilita el trabajo actual en fiscalidad internacional. Autor del libro “Cómo rentabilizar tu declaración de la renta” e ideólogo y desarrollador de la primera aplicación jurídica en España dedicada a la descarga de modelos de documentos legales, Paxtum. Profesor-Colaborador del Instituto Superior de Derecho y Economía (ISDE), para las materias de Derecho Mercantil y Derecho Financiero-Tributario, siendo así co-autor de los libros teóricos de ambas áreas y del libro de “casos prácticos” de Derecho Financiero-Tributario. Experto en el sistema tributario español, fiscalidad internacional y derecho societario-mercantil, habla inglés y es el Director de nuestra empresa, Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

9 comentarios en “No existe plusvalía municipal si vendes con pérdidas

  1. Manuel says:

    Hola Jesus.
    Yo vendi una vivienda y perdí dinero en la operación. He tenido que pagar plusvalía municipal. Puedo exigir que me la devuelvan o tengo que esperar a la sentencia del supremo?
    Muchas gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales says:

      Gracias por su comentario Manuel. Podemos indicarle que no hace falta esperar ninguna sentencia del supremo para reclamar la devolución de las cantidades ingresadas, se realiza mediante un procedimiento llamado “Devolución de ingresos indebidos” para el que si lo desea, podemos ayudarle en nuestro despacho.

      Si bien es verdad que el resultado de este procedimiento no está asegurado en vía administrativa, pues los ayuntamientos no están por la labor de devolver dinero con un primer escrito. Aunque ese primer escrito es muy importante para poder continuar con la vía contencioso-administrativa y obtener resultados favorables.

      Atentamente.
      Jesús R. Ballesteros

  2. Manuel Trillo Perez says:

    Hola Jesus.
    tengo una vivienda hipotecada, la cual no puedo pagar, y que tengo alquilada, yo no vivo en ella pues cuando me quede sin trabajo cambie de ciudad y me fui a un piso de alquiler, He llegado a un acuerdo entre el banco y el inquilino, por el cual el inquilino se queda la vivienda por 115000€, el banco hace una quita de 17000€, y yo acepto un prestamo personal a 22 años co un diferencial del 3,75 y con interes variable con referencia del euribor, con lo cual que cancelada mi hipoteca. Pero despues de estudiar todo esto mi gran preocupacion son los impuestos que deberia pagar y los cuales no puedo asumir dada mi situacion economica, la vivienda la tengo desde hace 25 años, y la hipoteca corresponde a diferentes ampliaciones que he ido realizando para diferentes negocios que no funcionaron y cerre. Le agradeceria mucho si pudiera orientarme en esta situacion. Muchas gracias.

    • Jesús Ruiz Ballesteros says:

      Estimado Manuel,

      Según la descripción que indica faltan algunos números, por ejemplo, falta saber cuánto queda de hipoteca, es decir, si el banco hace una quita entendemos que es porque con esa quita y quedándose el inquilino con la vivienda debería cubrir la totalidad de la deuda con el banco.

      Lo cierto es que esto puede generarle dos obligaciones, una es la posible Ganancia Patrimonial en la renta, pues la exención que hay ahora está pensada para la dación en pago cuando la que se entrega es la vivienda habitual, sin embargo usted no está entregando la vivienda habitual, así que habría que saber cuál fue el precio de compra de la vivienda para calcularla. La segunda consecuencia es la Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Terrenos de Naturaleza Urbana), en este caso le recomiendo que trate de negociar con el inquilino para que en la propia escritura de transmisión acuerden que él será el responsable del pago de dicho impuesto, ya que transcurridos 25 años podríamos estar hablando de una cantidad considerable.

      Por tanto, tenga en cuenta ambos impuestos (IRPF y Plusvalía), trate de negociar con el banco y el inquilino, si finalmente acuerda que el inquilino pague la plusvalía municipal recuerde incluirlo en la escritura que tendrá que firmar ante notario.

      Mucho ánimo.

  3. Manuel Trillo says:

    Primero que nada, darle las gracias por atender mi consulta tan rapidamente, la verdad con lo que me cuenta me abre los ojos ante la situacion que se me plantea. Me imagino que la informacion que le falta es la parte de la que yo me hago cargo, la cual consiste en aceptar un prestamo personal de 20000€, mas los gastos de cancelacion de hipoteca, 1200€, con las condiciones que le comente en el anterior correo. toda esta situacion me tiene muy preocupado, pues tanto el inquilino como el banco me estan presionando mucho para cerrar la operacion cuanto antes, y esto me tiene muy mosqueado. No se que otros datos podria aportarle, pero lo que si puedo decirle es que estoy muy agradecido con su informacion y su animos. Muchas gracias.

  4. manuel trillo says:

    Hola jesus.
    me imagino que aun no habrás podido leer mi anterior comentario, donde aporte algún dato mas, seguramente te faltara algo mas para poder orientarme correctamente, mi pregunta es si puedo contactar telefónicamente con vosotros y de esta forma poder profundizar en el tema un poco mas. Gracias.

    • Jesús Ruiz Ballesteros says:

      Estimado Manuel,

      La información que nosotros queríamos era saber el precio de compra de esa vivienda. Según el precio de compra y el que ahora indiquen en la escritura de transmisión usted puede estar obteniendo una ganancia o una pérdida patrimonial, aunque depende también de los gastos de ambas operaciones (compra y venta), que usted haya pagado y pueda justificar, asimismo dependerá de sus otros ingresos y situación personal, porque todo ello se incluye en la declaración de la renta.

      Es evidente que debe usted tratar de negociar las mejores condiciones para que el impacto económico sea el menor posible. Si lo desea indíquenos los precios que pedimos por correo privado y le daremos una estimación, pero lo importante es la negociación.

      Nuestro teléfono es el 952.779874.

      De nuevo, mucho ánimo.

      Un saludo,

      Jesús Ruiz Ballesteros

  5. Manuel Trillo says:

    Hola jesus, el precio de compra del piso fue de ***, y mis ingresos son de *** brutos al año de la nomina, ademas ingresaba *** por el alquiler del piso, el cual se lo quedaba integro el banco, al que ademas debia de ingresar otros *** para la cuota de la hipoteca, a parte de esto no tengo ningun otro ingreso ni tampoco propiedades de ningun tipo.Espero que con esta informacion te puedas situar un poco mas en la dificil situacion que me se plantea.Te agradezco mucho toda la informacion que me facilitas y tu ayuda. Gracias.

    • Jesús Ruiz Ballesteros says:

      Estimado Manuel,

      Lo ideal es que estas consultas, con datos tan exhaustivos, nos las hagas llegar por mensaje privado.

      En cualquier caso te comento, tendríamos que hacer ya los cálculos correspondientes y nunca serían exactos puesto que la forma de ser exactos es realizar un borrador de tu declaración de la renta, en la que se debe incluir más información personal.

      Creemos que la idea que te puede ayudar es la negociación con el banco, siguiendo las pautas de nuestro primer correo, para que puedas reducir tu tributación al máximo y dejar tu deuda en la menor cantidad posible.

      Por último, piensa que el banco, si de verdad no puedes pagar, estará contento con quedarse la vivienda, y para ello en muchos casos aceptan quitas considerables, o bien que asuman por escrito la responsabilidad del pago de algún impuesto, que bien puede ser la plusvalía municipal.

      Las entidades financieras son muy grandes y difíciles, pero no quieren perder nunca, y pierden más sin piso que con piso. Mucho ánimo.

      Un saludo,

      Jesús Ruiz Ballesteros

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