Tu obligación al comprar tu casa a un extranjero

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Si vas a comprarle un inmueble (piso, casa, apartamento, local, chalé, etc.) situado en España a un extranjero, debes saber que existe una peculiaridad: la retención del 3% sobre el precio total es una obligación fiscal del comprador.

Esta particularidad se recoge en el artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, que aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, en el que se señala que la persona que adquiere el inmueble está obligada a retener, del precio total pactado un 3% para ingresarlo en Hacienda. Es decir, el comprador no le pagará el total al vendedor, sino que descontará un 3% para ingresarlo en la Hacienda Española.

Supongamos un precio de venta de 100.000 euros, pues bien, el comprador (independientemente de si quien compra es residente fiscal o no), tiene que retener el 3%, esto es 3.000 euros en nuestro ejemplo, para ingresarlos en Hacienda, a cuenta de la posible ganancia patrimonial que estaría obteniendo el vendedor por la venta de ese inmueble, siempre que el vendedor sea no residente fiscal, puesto que si fuese residente la declaración de la ganancia la haría en el IRPF. Por tanto, el vendedor recibirá un cheque por 97.000 euros y no por los 100.000 euros por los que vende el inmueble.

Esa cantidad retenida deberá ingresarse en la Administración del lugar donde se sitúe la finca objeto de la operación. El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes, contado desde el día de la transmisión es decir, desde el día de la firma de la escritura ante Notario, de no hacerlo en los 30 días siguientes habrá un recargo por ingreso fuera de plazo.

La entrega del 3% se hace en concepto del Impuesto sobre la Renta de No Residentes correspondiente al vendedor del inmueble, rellenando y presentando el Modelo 211, ya sea persona física o persona jurídica.

El objetivo de esta declaración es garantizar que la Administración Tributaria cobre el Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la ganancia obtenida en la operación.

En el momento de la firma ante notario el comprador deberá retener e ingresar en Hacienda dicha cantidad salvo que el vendedor aporte un certificado emitido por la Agencia Tributaria indicando que es residente fiscal en España.

Posteriormente el vendedor declarará su ganancia o pérdida patrimonial mediante el Modelo 210, en el cual tendrá que incluir la referencia del modelo 211 que declaró el comprador, por lo que ambos, o sus abogados/asesores en la operación de compraventa, se obligan a mantenerse en contacto tras realizar la transmisión del inmueble. El vendedor tiene un plazo de 3 meses para hacer la declaración del modelo 210, dicho plazo empieza a contar transcurrido el plazo de un mes que tenía el comprador para ingresar la retención, es decir, en total dispone de 4 meses tras la firma de la escritura pública.

El vendedor al hacer su declaración puede obtener 3 resultados distintos:

  1. Obtiene una ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, descontados los gastos inherentes a las operaciones y satisfechos por él. En este caso tendrá que pagar el 19% (desde el 1 de enero de 2016) sobre la ganancia obtenida. El 3% retenido se considerará un adelanto de ese resultado final de la ganancia.
  2. Obtiene una pérdida patrimonial, calculada como hemos indicado antes, en cuyo caso pedirá la devolución de la totalidad de lo retenido, aquel 3%.
  3. Obtiene una ganancia patrimonial pero el resultado a ingresar es inferior a la cantidad retenida con el 3%. En este caso tendrá que pedir la devolución de la diferencia.

Pongamos un ejemplo de este último caso:

El vendedor compró por 90.000 euros la vivienda que ahora vende por 100.000 euros. En el momento de la escritura de venta se le retienen 3.000 euros (el 3% del precio de venta que son 100.000 euros). El cálculo de la ganancia patrimonial es sencillo, el vendedor ha ganado 10.000 euros con la operación (compró en 90.000 y vende por 100.000 euros).

Debe pagar el 19% de los 10.000 euros que ha ganado, que son 1.900 euros. Como le han retenido 3.000 euros en la venta y el impuesto a pagar es tan solo de 1.900 euros, resulta que le han retenido más de lo que debe pagar de impuesto, por tanto, tendrá que hacer la declaración del modelo 210 solicitando la devolución de 1.100 euros, que es la diferencia entre los 3.000 euros retenidos y lo que realmente debía pagar, que son 1.900 euros.

Para cualquier asunto relacionado con operaciones similares no dude en ponerse en contacto con RUIZ BALLESTEROS ECONOMISTAS Y ABOGADOS, donde le ayudaremos a obtener la devolución de la mayor cantidad posible o bien a cumplir con sus obligaciones fiscales.

Macarena Ruiz

Macarena es Licenciada en Derecho y Máster en Finanzas por la Universidad Complutense de Madrid, así como Máster en Asesoría Jurídica de Empresas por Garrigues. Comenzó su carrera trabajando en el grupo ACS en la oficina de Nueva York (EE.UU.) en el departamento de contabilidad, volvió a España para trabajar en el departamento jurídico de contratación de Grupo Mahou-San Miguel y en 2013 se incorporó a Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales. Experta en contratación mercantil y en desarrollo de inversión inmobiliaria forma parte de nuestro Departamento de Derecho Mercantil y Societario, habla inglés y posee amplia experiencia en defensa jurídica.

2 comentarios en “Tu obligación al comprar tu casa a un extranjero

  1. Jesús says:

    Hola.
    ¿Esta retención del 3% también es obligatoria en el caso de un solar en el que no existe ninguna construcción?
    Muchas gracias.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales says:

      Estimado Jesús,
      En primer lugar, gracias por seguir nuestro blog.
      En respuesta a su atenta pregunta indicarle lo siguiente:
      La Ley del Impuesto sobre No Residentes obliga a retener al comprador de cualquier inmueble cuando el vendedor es no residente (normalmente un extranjero).
      Los terrenos son considerados inmuebles como cualquier piso, casa, chalet, finca agrícola y solares.
      Por tanto, la respuesta es Sí, se debe retener también en la compra de un terreno-solar, aun cuando no tenga construcción alguna sobre el mismo, pues la Ley no discrimina en ese caso.
      Tenga en cuenta que la finalidad de la retención es evitar que el vendedor no residente se marche de España sin contribuir al Estado por la posible Ganancia Patrimonial que pudiera estar obteniendo al vender el terreno obteniendo un beneficio.
      Es muy habitual realizar este tipo de compras en nuestro despacho, si requiere nuestros servicios para ello estaremos encantados de presupuestarle sin compromiso alguno.
      Atentamente,
      Ruiz Ballesteros

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