Las 6 claves de la nueva Ley Hipotecaria

– Ley de Crédito Inmobiliario –

Aquí tienes las 6 claves que resumen la nueva ley hipotecaria, que la conoceremos como “Ley de Crédito Inmobiliario”, cuya entrada en vigor está prevista para antes del 30 de junio de 2018.

Este cambio viene obligado, pues antes de marzo de 2016 se debió haber traspuesto la Directiva Europea sobre “Contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial”, pero entonces el Gobierno estaba en funciones y ahora hay que darse prisa para evitar sanciones de Europa.

Finalmente, las nuevas propuestas se pueden resumir de la siguiente forma:

  1. Asesoramiento del notario

Por primera vez se introduce la palabra “asesoramiento” refiriéndose a una obligación del notario. Siendo más bien una función del abogado o del economista que bien pudieran “asesorar”, probablemente en mejores condiciones de libertad que el propio notario, se establece una obligación al fedatario público, a quien se podrá visitar durante los 7 días previos a la firma de la escritura para que asesore, de forma gratuita, sobre lo que se pretende firmar como préstamo hipotecario.

Como decimos, entendemos que las funciones de un abogado o un economista pasan más por esta labor, que contratada de forma independiente por el hipotecante, sería probablemente más lógico, de hecho, las entidades financieras tienen sus asesores jurídicos internos y la inmensa mayoría de ciudadanos europeos (no españoles) contratan abogados o economistas para que les asesoren en la firma de cualquier compraventa de inmuebles, incluyendo por supuesto la hipoteca que financia dicha compra inmobiliaria.

  1. Amortización anticipada

Se abaratan las comisiones de amortización anticipada de los préstamos a tipo variable, debiendo ser nulas a partir del quinto año.

La comisión de cancelación para los préstamos a tipo variable será cero a partir del quinto año, siendo 0,25% durante los cinco primeros ejercicios.

Si se pactan cancelaciones anticipadas distintas, entonces la comisión será cero “0” a partir del tercer año de vigencia del contrato, siendo hasta entonces del 0,50%.

En la actualidad, estos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si esta se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25 por 100 si se produce en un momento posterior.

En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes máximos que el Proyecto de Ley establece serán del 4% de la cantidad anticipada si esta se efectúa en los diez primeros años y del 3% si es con posterioridad. En la actualidad no existe límite legal alguno para los préstamos a tipo fijo.

  1. Conversión a tipos fijos

La mayoría de hipotecas de los últimos 15 años se han firmado con tipos variables, si bien se desconoce la evolución que el Euribor tendrá en el futuro, aunque se prevé que, evidentemente, suba, pues actualmente está en negativo[1] y llevamos varios años viendo como desciende por momentos.

Por ello, es previsible que en los próximos años veamos la necesidad de modificar el tipo variable de nuestra hipoteca y cambiarlo por un tipo fijo. Adelantándose a esta posibilidad, el legislador, con efectos para las hipotecas ya firmadas, limita la comisión máxima que la entidad financiera podrá cobrarnos por realizar dicho cambio, siendo ésta del 0,25% del capital pendiente de amortizar si la novación o subrogación del préstamo se produce durante los tres primeros años de vigencia del contrato, y de cero (0,00%) si se produce con posterioridad.

Además, se rebajan los aranceles de notarios y registradores de la propiedad, para el caso de darse la necesidad de firmar estas escrituras de cambio de tipo hipotecario de variable a fijo, estos aranceles se corresponderían con los vigentes para un documento sin cuantía (unos treinta euros) y una inscripción mínima (unos veinticuatro euros).

La Directiva Europea contempla también la posibilidad de que el consumidor pueda solicitar en cualquier momento de la vida del préstamo la conversión -en euros o en la divisa en la que percibe la mayoría de los ingresos- del crédito en moneda extranjera y, como tal, se traslada a la normativa española.

  1. Ventas vinculadas

Se prohíben, con carácter general, las denominadas ventas vinculadas, es decir, aquellas que obligan al consumidor a aceptar una serie de productos financieros como condición para obtener la hipoteca (seguro de la vivienda, plan de pensiones, tarjetas de crédito, seguro de vida, etc.).

Con la nueva norma, las entidades financieras deberán plantear al consumidor ofertas alternativas, es decir, con o sin productos asociados. En estas ventas combinadas, la entidad financiera informará de los distintos presupuestos, como una medida de transparencia obligatoria, pero no podrá obligar a su contratación, tal y como se hacía hasta el momento, pues todo el mundo asume la contratación de un seguro con el banco como obligatorio en el momento de la firma de la escritura de compra, ya que con esta excusa se rebajaba el porcentaje variable a aplicar en la hipoteca.

Lo que no queda claro es si esta prohibición de vinculación se aplicará de forma retroactiva pudiendo entonces calcularse las hipotecas vigentes con el menor tipo variable posible sin vinculación alguna.

  1. Inicio de la Ejecución Hipotecaria

Esta novedad es muy importante, hasta ahora se esperaba a tener 3 impagos, sin embargo, ahora se aumenta este número de forma importante. La nueva Ley de Crédito Inmobiliario, para que pueda iniciarse la ejecución de un préstamo hipotecario, prevé que tengan que haberse producido nueve (9) impagos mensuales o la suma de una cantidad equivalente al 2% del capital concedido, durante la primera mitad de la vida del préstamo, para que pueda iniciarse la ejecución hipotecaria.

De esta forma se alargan estos plazos considerablemente, aunque también puede entenderse como morosidad permitida por Ley.

  1. Transparencia

La mejora de la transparencia es uno de los pilares de la nueva Ley de Crédito Inmobiliario. En la fase precontractual, el prestamista deberá entregar al cliente, con una antelación mínima de siete días respecto de la firma del contrato, documentación detallada sobre la oferta vinculante que le realiza, asimismo deberá entregar información detallada sobre la existencia de “cláusulas potencialmente sensibles”, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados.

Durante esos siete días previos a la firma del contrato, el notario asesorará de forma gratuita y verificará mediante acta que el consumidor ha recibido y comprende las consecuencias jurídicas y económicas del contrato que va a firmar. Esta es una condición necesaria para que el notario autorice la escritura. Ya veremos cómo se puede asegurar y qué quiere decir esto de “comprender las consecuencias jurídicas y económicas del contrato”, pues es complicado cerciorarse de que alguien ha entendido dichas consecuencias, salvo que firme un documento al uso, lo cual puede firmarse, aunque no sea cierto.

Recuerda que, si quieres saber más, o asesorarte para realizar la inversión más importante de tu vida, siempre puedes acudir a Ruiz Ballesteros.

[1] Este artículo está redactado en el mes de noviembre de 2017.

Jesús R. Ballesteros

Jesús es Economista y Abogado, estudió la licenciatura de Economía en la Universidad de Navarra, es Máster en Tributación por Garrigues, donde comenzó a trabajar en la oficina de Granada, pasó por otros dos despachos multinacionales de reconocido prestigio mientras estudiaba Derecho en Madrid, hasta que finalmente constituyó Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales a principios de 2006. Jesús es colaborador habitual de medios de comunicación cuando tratan temas empresariales, fiscales y jurídicos, como Radio Intereconomía en el programa “Foro Fiscal”, Cadena Ser y Ondacero. Doctorando en la Universidad de Granada con una Tesina titulada “Intercambio internacional de información tributaria y Paraísos Fiscales”, que defendió ante el tribunal correspondiente obteniendo el DEA en Derecho Financiero y Tributario con Sobresaliente. El título de su Tesina deja claro que ha profundizado como pocos en este ámbito del derecho, lo que le facilita el trabajo actual en fiscalidad internacional. Autor del libro “Cómo rentabilizar tu declaración de la renta” e ideólogo y desarrollador de la primera aplicación jurídica en España dedicada a la descarga de modelos de documentos legales, Paxtum. Profesor-Colaborador del Instituto Superior de Derecho y Economía (ISDE), para las materias de Derecho Mercantil y Derecho Financiero-Tributario, siendo así co-autor de los libros teóricos de ambas áreas y del libro de “casos prácticos” de Derecho Financiero-Tributario. Experto en el sistema tributario español, fiscalidad internacional y derecho societario-mercantil, habla inglés y es el Director de nuestra empresa, Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

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