En vigor desde el 16 de junio de 2019

Tras las avalanchas de demandas interpuestas contra las entidades financieras y la imposición de una norma comunitaria para reforzar la protección de los clientes en el mercado hipotecario, el gobierno español se ha visto en la necesidad de aclarar y marcar los límites a las entidades financieras. Por ello, el pasado 16 de junio de 2019 entró en vigor la comúnmente conocida como ley hipotecaria, cuyo nombre exacto es Ley 5/2019 de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario.

Vamos a destacar a continuación cuales son los principales cambios y novedades de ésta. Entre ellos, veremos las pautas a seguir por todos los intervinientes en el proceso desde el inicio hasta el final, tanto el cliente, como el Notario y la entidad financiera.

Las modificaciones más relevantes son:

1. Obligación de Transparencia.

Se establece una nueva obligación de transparencia en la que los prestamistas inscribirán en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas contractuales que se usen en sus préstamos y que tengan el carácter de condición general de contratación. Además, las mismas deberán estar publicadas y disponibles en su web para todos aquellos clientes que deseen revisarlas, facilitando una revisión e información previa a la firma del préstamo.

2. Visita previa al Notario.

El cliente deberá acudir al Notario con al menos 10 días de antelación a la firma de la escritura hipotecaria. Puede elegir el notario y tendrá que recibir un acta (gratuita) con toda la información esencial y personalizada de su préstamo, que le permita evaluar las implicaciones de este y tomar una decisión fundada del préstamo. Pasados mínimo 10 días naturales desde la firma del acta podrá firmar la escritura de préstamo hipotecario. Dicha información se le facilitará mediante la conocida como Ficha Europea de Información Normalizada (FEIN).

3. El Notario presta asesoramiento gratuito.

En la misma acta se recogerá que el Notario también ha prestado asesoramiento y ha hecho entrega al cliente de la Ficha de Advertencias Estandarizadas (FIAE), en la que se informa de la existencia de las cláusulas más relevantes. Dicha ficha contendrá información sobre:

1. El índice de referencia aplicable si es que hubiese.
2. Los gastos de constitución del préstamo.
3. Si la hipoteca se concede en otra moneda y las peculiaridades de ello.
4. Posibilidad de un vencimiento anticipado por impago y los gastos que ello conlleva, entre otros perjuicios.

No se inscribirá ninguna escritura que no cumpla con este y el anterior apartado.

Igualmente, y en presencia del Notario, el prestatario responderá un test cuyo objeto es concretar la documentación entregada y la información suministrada.

4. Resumen de los gastos.

Se muestra la distribución de los gastos en la constitución del préstamo, que se acuerda será de la siguiente manera:

• Los gastos de tasación del inmueble corresponden al prestatario. Deberá ser una tasadora homologada utilizando normas de tasación fiables y reconocidas internacionalmente.
• Los gastos de gestoría corresponden al prestamista (entidad financiera).
• Los gastos de notario le corresponden al prestamista y las copias simples a quien las solicite.
• Los gastos de Registro le corresponden al prestamista (entidad financiera).

5. Comisión de apertura.

Se permite la comisión de apertura y la misma se devengará una sola vez y engloba la totalidad de los gastos de estudio, tramitación o concesión del préstamo u otros similares inherentes a la actividad del prestamista. Puede ser aceptada si el cliente es informado de la misma previamente y ha consentido su coste.

6. Cláusulas suelo.

En las hipotecas de tipo de interés variable no se podrán incluir las ya famosas y conocidas como cláusulas suelo. Las declaradas cláusulas abusivas por excelencia dejarán de aplicarse.

7. Vencimiento anticipado, impago de la hipoteca.

Se producirá el vencimiento anticipado del contrato si se dan las siguientes circunstancias al mismo tiempo:

• Que el prestatario sea deudor de una parte del préstamo.
• Que la cantidad pendiente se encuentre en alguna de las siguientes situaciones:

• • Que esté pendiente el 3% del capital concedido (dentro de la 1ª mitad de la duración del préstamo).
  • Que se produzca un impago de 12 mensualidades (dentro de la 1ª mitad de la duración del préstamo).
  • Que la cantidad debida sea al menos el 7% (dentro de la 2ª mitad de la duración del préstamo).
  • Que se produzca un impago de 15 mensualidades (Dentro de la 2ª mitad de la vida del préstamo).

• Que el prestamista haya requerido el pago al prestatario concediéndole un plazo de al menos un mes para su cumplimiento y advirtiéndole de que, de no ser atendido el mismo se reclamará el reembolso total adeudado del préstamo.

No se admitirá ningún pacto entre las partes contrario a estas medidas.

Todas estas medidas dejan ahora la situación más despejada a lo que procedimientos judiciales contra entidades financieras se refiere a nivel de la Unión Europea. Uno de los objetivos de todas estas implementaciones es proteger a los clientes y que los mismos sean más plenamente conscientes de los riesgos y deberes que asumen con la firma de una hipoteca.

Por el contrario, como desventaja, ahora se debe firmar una cantidad ingente de documentos antes de acudir a la firma en notaría, lo que, bajo nuestro punto de vista, no despeja del todo la claridad de la firma de una hipoteca.