Tributación de la Ganancia Patrimonial en la venta de inmueble adquirido antes del 31 de diciembre de 1994

En los dos últimos ejercicios se han realizado más de 31.000 transacciones inmobiliarias de segunda mano y gran parte de ellas son por inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994. Estas ganancias patrimoniales tienen una reducción importante en la declaración de la Renta, pues su correcta aplicación puede ahorrarnos miles de euros.

Hasta 2015 aplicábamos los llamados “coeficientes de abatimiento”, que dejaban exenta la ganancia patrimonial generada antes del 20 de enero de 2006 si el inmueble del que procedía el rendimiento fue adquirido antes del 31 de diciembre de 1994.

En ese momento, cuando se vendía un inmueble, adquirido antes del 1 de enero de 1995, se calculaba por un lado la ganancia patrimonial generada entre el año de adquisición de la finca y el 20 de enero de 2006 y, por otra parte, la ganancia generada desde el 21 de enero de 2006 hasta la fecha de venta. A la ganancia generada antes de dicha fecha aplicábamos un coeficiente de abatimiento, que era el resultado de multiplicar el número de años que había permanecido el inmueble en el patrimonio del vendedor hasta el 31 de diciembre de 1994 por 11,11%. Ese resultado estaba exento de tributación.

Con la entrada en vigor de la Reforma Fiscal del IRPF se modificaba esta norma, sustituyendo los coeficientes de abatimiento mencionados por los “coeficientes reductores”, que serían de aplicación siempre que el valor del conjunto de las transmisiones realizadas desde el 1 de enero de 2015 no superase los 400.000 euros.

¿Cómo aplicamos estos coeficientes reductores?

Primero hay que distinguir los momentos de generación de la ganancia patrimonial, entre antes y después del 20 de enero de 2006. Sólo será objeto de reducción la parte generada antes del 20 de enero de 2006 por aplicación de los coeficientes reductores.

El importe de la ganancia se reduce de la siguiente forma:

Calculamos el periodo de permanencia en el patrimonio del elemento que se haya transmitido, midiendo el número de años que estuvo en nuestro poder contados hasta el 31 de diciembre de 1994 y redondeando por exceso (Si lo compramos en junio de 1991 lo habremos tenido 4 años, los años 1991, 1992, 1993 y 1994, como si el 1991 fuese un año completo).

Después, hallaremos el valor de transmisión de TODOS los elementos patrimoniales a los que haya correspondido aplicar los coeficientes reductores, es decir aquellos trasmitidos desde el 1 de enero de 2015 (momento en que entró en vigor el cambio a “coeficientes reductores”), de forma que se generará un valor de transmisión acumulado (X1) en el que no incluiremos el valor del último elemento patrimonial transmitido (X2) durante el ejercicio que vamos a declarar.

Como tenemos un límite en los primeros 400.000 euros, sólo podremos aplicar coeficientes a esta cantidad, por lo que una vez consumidos se dejan de poder aplicar los coeficientes de por vida.

Para el caso de tener todavía parte de los 400.000 euros sin consumir podemos encontrarnos lo siguiente:

1. Que la cantidad consumida (X1) más el valor de transmisión de un elemento para nuestra próxima declaración de renta sea inferior a los 400.000 euros. Entonces volveremos a calcular que parte de la ganancia se ha generado hasta el 20 de enero de 2006 y la tendremos exenta en la proporción explicada antes.
2. Que la cantidad consumida (X1) más el valor de transmisión del elemento actual (X2) superen los 400.000 euros. En este caso la reducción calculada hasta el 20 de enero de 2006 se deberá realizar sobre la parte proporcional del precio de venta de X2 hasta que llegamos al límite de los 400.000 euros.

Una vez determinado el importe de la ganancia reducible se aplican los coeficientes reductores diferenciados según la naturaleza del elemento patrimonial transmitido.

1. Acciones admitidas a negociación: reducción del 25%
2. Bienes inmuebles: reducción del 11,11%
3. Resto de bienes y derechos: reducción del 14,28%

Por último, importante, el límite de los 400.000 euros opera de forma individual por contribuyente en función de la titularidad del elemento. Es decir, los 400.000 euros se agotan para cada contribuyente.

Queda patente que es crucial llevar el control de nuestro valor acumulado, ya que cualquier error en este cálculo puede darnos un resultado totalmente diferente a efectos de la ganancia patrimonial a imputar en nuestra declaración de la renta.

Somos conscientes de la dificultad de cálculo de este tipo de operaciones y la difícil aplicación, por ello recomendamos contactar siempre con un profesional de su confianza.

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