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Si vas a comprarle un inmueble (piso, casa, apartamento, local, chalé, etc.) situado en España a un extranjero, debes saber que existe una peculiaridad: la retención del 3% sobre el precio total es una obligación fiscal del comprador.
Esta particularidad se recoge en el artículo 14 del Real Decreto 1776/2004, de 30 de julio, que aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, en el que se señala que la persona que adquiere el inmueble está obligada a retener, del precio total pactado un 3% para ingresarlo en Hacienda. Es decir, el comprador no le pagará el total al vendedor, sino que descontará un 3% para ingresarlo en la Hacienda Española.
Supongamos un precio de venta de 100.000 euros, pues bien, el comprador (independientemente de si quien compra es residente fiscal o no), tiene que retener el 3%, esto es 3.000 euros en nuestro ejemplo, para ingresarlos en Hacienda, a cuenta de la posible ganancia patrimonial que estaría obteniendo el vendedor por la venta de ese inmueble, siempre que el vendedor sea no residente fiscal, puesto que si fuese residente la declaración de la ganancia la haría en el IRPF. Por tanto, el vendedor recibirá un cheque por 97.000 euros y no por los 100.000 euros por los que vende el inmueble.
Esa cantidad retenida deberá ingresarse en la Administración del lugar donde se sitúe la finca objeto de la operación. El plazo máximo para realizar el ingreso es de un mes, contado desde el día de la transmisión es decir, desde el día de la firma de la escritura ante Notario, de no hacerlo en los 30 días siguientes habrá un recargo por ingreso fuera de plazo.
La entrega del 3% se hace en concepto del Impuesto sobre la Renta de No Residentes correspondiente al vendedor del inmueble, rellenando y presentando el Modelo 211, ya sea persona física o persona jurídica.
El objetivo de esta declaración es garantizar que la Administración Tributaria cobre el Impuesto sobre la Renta de No Residentes por la ganancia obtenida en la operación.
En el momento de la firma ante notario el comprador deberá retener e ingresar en Hacienda dicha cantidad salvo que el vendedor aporte un certificado emitido por la Agencia Tributaria indicando que es residente fiscal en España.
Posteriormente el vendedor declarará su ganancia o pérdida patrimonial mediante el Modelo 210, en el cual tendrá que incluir la referencia del modelo 211 que declaró el comprador, por lo que ambos, o sus abogados/asesores en la operación de compraventa, se obligan a mantenerse en contacto tras realizar la transmisión del inmueble. El vendedor tiene un plazo de 3 meses para hacer la declaración del modelo 210, dicho plazo empieza a contar transcurrido el plazo de un mes que tenía el comprador para ingresar la retención, es decir, en total dispone de 4 meses tras la firma de la escritura pública.
El vendedor al hacer su declaración puede obtener 3 resultados distintos:
- Obtiene una ganancia patrimonial, que es la diferencia entre el precio de venta y el de adquisición, descontados los gastos inherentes a las operaciones y satisfechos por él. En este caso tendrá que pagar el 19% (desde el 1 de enero de 2016) sobre la ganancia obtenida. El 3% retenido se considerará un adelanto de ese resultado final de la ganancia.
- Obtiene una pérdida patrimonial, calculada como hemos indicado antes, en cuyo caso pedirá la devolución de la totalidad de lo retenido, aquel 3%.
- Obtiene una ganancia patrimonial pero el resultado a ingresar es inferior a la cantidad retenida con el 3%. En este caso tendrá que pedir la devolución de la diferencia.
Pongamos un ejemplo de este último caso:
El vendedor compró por 90.000 euros la vivienda que ahora vende por 100.000 euros. En el momento de la escritura de venta se le retienen 3.000 euros (el 3% del precio de venta que son 100.000 euros). El cálculo de la ganancia patrimonial es sencillo, el vendedor ha ganado 10.000 euros con la operación (compró en 90.000 y vende por 100.000 euros).
Debe pagar el 19% de los 10.000 euros que ha ganado, que son 1.900 euros. Como le han retenido 3.000 euros en la venta y el impuesto a pagar es tan solo de 1.900 euros, resulta que le han retenido más de lo que debe pagar de impuesto, por tanto, tendrá que hacer la declaración del modelo 210 solicitando la devolución de 1.100 euros, que es la diferencia entre los 3.000 euros retenidos y lo que realmente debía pagar, que son 1.900 euros.
Para cualquier asunto relacionado con operaciones similares no dude en ponerse en contacto con RUIZ BALLESTEROS ECONOMISTAS Y ABOGADOS, donde le ayudaremos a obtener la devolución de la mayor cantidad posible o bien a cumplir con sus obligaciones fiscales.
Hola,
Mi madre ha vendido una casa siendo residente en España en Abril, pero se ha mudado a Alemania en Mayo.
Significa que en el 2022 ella no es residente en España porque ha vivido menos de 183 en España.
Como hay que declarar las ganacias?
Con el Modelo 210 sin haber hecho el Modelo 211?
O tendria que hacer primero el Modelo 211 y despues el modelo 210?
Estimado Santiago.
Muchas gracias por visitar nuestro blog.
Habría que analizar al detalle la operación porque, a priori, según se desprende de su comentario, parece que su madre en 2022 va a ser residente fiscal en Alemania.
Lo comentamos porque en función de si es o no residente fiscal en España, la ganancia patrimonial se declara mediante un formulario u otro y los plazos para declarar tal ganancia también serían distintos.
Si está usted interesado podemos darle presupuesto para el estudio de su consulta e incluso, si lo desea, confeccionarle las declaraciones pertinentes. Puede contactarnos por privado en [email protected] o llamarnos al +34 952 77 98 74
Buenas tardes, vamos a comprar una vivienda unifamiliar a un no residente en España, persona alemana. Nosotros sólo vamos a pagarle por la venta justo lo q debe de hipoteca unos 90000 euros aunque la vivienda está escriturada por 80500 euros. Debemos retener el 3% , y como lo haríamos si fuera el caso ya q todo ese dinero es para la liquidación con su banco. Gracias de antemano
Estimado Fernando,
En primer lugar, queremos agradecerle su comentario en nuestro blog para comentar sus dudas de carácter tributario.
Respecto a la cuestión que plantea, el adquirente/comprador español estará obligado a retener del precio un 3% del precio de la compraventa en el momento de otorgar la escritura pública, debiendo ingresar ese 3% en la Agencia Tributaria.
Es decir, esto es una obligación fiscal, con lo cual sabiendo esto la negociación del precio debe incluir el detalle comentado.
Si desea que analicemos su caso más en detalle podemos ofrecerle un presupuesto sin compromiso para asesorarle jurídicamente en toda la operación.
Puede contactarnos en [email protected] y en el teléfono 952 77 98 74.
Un saludo.
Buenas tardes,
Estoy interesado en adquirir una vivienda a una persona de nacionalidad china, que la adquirió a su vez hace dos años.
Entiendo, por lo que comentan, que necesito confirmar que tiene la residencia fiscal en España, tanto para la posible retención del % imputable al IRPF como para la de la plusvalía municipal, ¿o es diferente una y otra?. ¿Qué otras obligaciones pueden recaer sobre mi a nivel administrativo o de otra índole?
Gracias.
Estimado Juan Carlos,
En primer lugar, le agradecemos que se haya puesto en contacto con nosotros y haya comentado en nuestro blog. Por otra parte, respondiendo a su consulta le informamos que, la retención del 3% imputable al IRNR es un concepto totalmente distinto al de la plusvalía municipal tratándose de impuestos que se abonan a Administraciones distintas. Además, como usted bien dice, es necesario confirmar si el vendedor es residente o si es no residente, fiscalmente hablando.
En cuanto al resto de obligaciones que se pueden derivar de la compra venta, sería preciso conocer las circunstancias concretas de las partes contratantes así como de la operación en sí misma por lo que, si está interesado, le podemos remitir un presupuesto para realizar todas las gestiones oportunas y el asesoramiento necesario para la operación que nos plantea.
Quedamos a su disposición. Nos puede contactar escribiéndonos a [email protected], o bien por teléfono al 952 77 98 74.
Muchas gracias,
Hola, Tengo un caso en el que el vendedor extranjero compró en 25.000 y vende en 85.000 por lo cual ha ganado de plusvalía. La venta de la vivienda es 85.000, Si yo le retengo el 3% de 85.000 son 2.550€, pero él debe pagar el 19% de 60.000 que son 11.400€ quedarían por ingresar unos 9.000 € ¿Qué ocurre si no lo hace? ¿Esta carga recae sobre el comprador?
Un saludo
Estimado Bernardo,
Gracias por contactar con nosotros,
A priori si usted ha abonado el 3% de la retención entonces no tiene porque generarle ninguna otra obligación, pues ese 3% es precisamente la garantía que se obliga al comprador para evitar el impago del vendedor. Distinta es la plusvalía municipal, que sí puede recaer sobre el inmueble.
Atentamente,
Jesús Ruiz Ballesteros
Buenos días
Yo compre un apartamento a un residente extranjero. Hice la retención del 3% correspondiente. Y ahora me han hecho pagar un impuesto de plusvalia, aduciendo que el vendedor era extranjero.
Según entiendo de sus explicaciones, ese 3% sirve, entre otras cosas, para pagar la plusvalia (ganancia por la venta). Como puedo hacer para recuperar lo que he pagado por el impuesto de plusvalia (que són casi 600 €)?
Estimado Joan,
Muchas gracias por contactar con nosotros. En respuesta a su pregunta le indicamos lo siguiente:
La retención del 3% sobre el precio de venta está bien realizada e ingresada en Hacienda. Por esa parte no hay ningún inconveniente. Usted lo hizo como debe hacerse y está obligado por Ley.
Distinto es el asunto de la Plusvalía Municipal, normalmente es el vendedor quien debe pagarla, sin embargo existe una excepción cuando éste es No Residente.
En la escritura de compraventa ustedes deberían de haber recogido en alguna estipulación quien se haría cargo del pago de la Plusvalía. En concreto al ser el vendedor No Residente lo más normal es que usted hubiese retenido el dinero de la Plusvalía para ingresarlo posteriormente en el Ayuntamiento de turno, pero entendemos que no se asesoró de ello previamente y es difícil conocer esta legislación.
La Ley de Haciendas Locales en su artículo 106 indica: “En los supuestos a que se refiere el párrafo b) del apartado anterior, tendrá la consideración de sujeto pasivo sustituto del contribuyente, la persona física o jurídica, …, que adquiera el terreno o a cuyo favor se constituya o transmita el derecho real de que se trate, cuando el contribuyente sea una persona física no residente en España”. Es decir, usted es el responsable del pago en lugar del vendedor, por lo que difícilmente va a poder recuperar ese impuesto.
Permítanos recomendarle para el futuro contar con profesionales para realizar cualquier operación inmobiliaria.
Un saludo,
Buenas tardes,
Me surge una pregunta respecto a la figura del vendedor no residente. Si esta parte tiene tres meses de plazo para presentar el 210 y solicitar la devolución del 3% (si hay pérdida) o la diferencia (si hay ganancia), ¿qué sucede si lo hace fuera de ese plazo, pero dentro de los cuatro años? Se aplica algún tipo de sanción? Cuál sería? el 5% si lo hace dentro de los tres meses?
Gracias
Estimado Alex,
En relación a su pregunta le indicamos que conforme a la legislación tributaria si realiza la presentación fuera de plazo de forma voluntaria (es decir, sin requerimiento previo) habrá un recargo, que dependerá del tiempo transcurrido desde el último día del plazo concedido:
Hasta los 3 meses: 5% de recargo.
Hasta los 6 meses: 10 % de recargo.
Hasta los 12 meses: 15 % de recargo.
De los 12 meses en adelante: 20%. En estos casos se exigirán los intereses de demora por el periodo transcurrido desde el día siguiente al término de los 12 meses posteriores a la finalización del plazo.
Dicho recargo se calcula sobre el importe a ingresar.
Para casos más concretos o específicos no dude en ponerse en contacto con nosotros directamente en nuestro teléfono. (952 779 874)
hola, estoy interesada en comprar una casa a un no residente britanico, quisiera saber si puedo retener el importe de PLUSVALÍA al vendedor, pues sé que la responsabilidad en ese caso llega a ser mia.
gracias
Buenas tardes Susana,
Gracias por su comentario.
En las compraventas en general debemos ser cautelosos con muchos detalles de la operación, especialmente cuando somos el “comprador”, ya que podemos encontrarnos con cargas, deudas o vicios ocultos. Si además el “vendedor” es extranjero las obligaciones aumentan, no sólo tributarias sino también en cuanto a prevención de blanqueo de capitales y administrativas.
Respecto a su pregunta, le responderemos por mensaje privado a través del correo que nos ha facilitado.
Hola.
¿Esta retención del 3% también es obligatoria en el caso de un solar en el que no existe ninguna construcción?
Muchas gracias.
Estimado Jesús,
En primer lugar, gracias por seguir nuestro blog.
En respuesta a su atenta pregunta indicarle lo siguiente:
La Ley del Impuesto sobre No Residentes obliga a retener al comprador de cualquier inmueble cuando el vendedor es no residente (normalmente un extranjero).
Los terrenos son considerados inmuebles como cualquier piso, casa, chalet, finca agrícola y solares.
Por tanto, la respuesta es Sí, se debe retener también en la compra de un terreno-solar, aun cuando no tenga construcción alguna sobre el mismo, pues la Ley no discrimina en ese caso.
Tenga en cuenta que la finalidad de la retención es evitar que el vendedor no residente se marche de España sin contribuir al Estado por la posible Ganancia Patrimonial que pudiera estar obteniendo al vender el terreno obteniendo un beneficio.
Es muy habitual realizar este tipo de compras en nuestro despacho, si requiere nuestros servicios para ello estaremos encantados de presupuestarle sin compromiso alguno.
Atentamente,
Ruiz Ballesteros