ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА

ФОРМЫ ПЕРЕДАЧИ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Договор купли-продажи в общих чертах можно определить как договор, по которому одна из договаривающихся сторон обязуется передать определенную вещь, а другая уплатить за нее определенную цену деньгами или символизирующим их знаком.

В нашей юридической фирме мы консультируем по вопросам купли-продажи многих видов недвижимости, поэтому в случае купли-продажи такого типа, в момент подписания договора, может быть согласована предоставление определенной суммы в счет цены, название которой может быть разным, в зависимости от предполагаемого эффекта сторонами, это так называемый “задаток”, виды и последствия которых могут быть разными.

Таким образом, договор купли-продажи связывает продавца и покупателя двусторонними и взаимными обязательствами (передача вещи и цены, наличие скрытых дефектов или лишение имущества по судебному решению и т.д.). Однако выполнение сторонами этих обязательств не обязательно означает переход права собственности до момента передачи имущества. Это так называемая “теория титула и способа”, в которой “титул” понимается как любое формальное оформление волеизъявления, а “способ” – как способ передачи имущества, обычно в нашей культуре и законодательстве способом является “передача ключей”.

Аналогичным образом, при определении последствий необходимо различать совершение договора купли-продажи, которое происходит при простом согласовании сторонами вещи, являющейся предметом договора, и цены, являющейся с этого момента обязательной для обеих сторон, и переход права собственности, который, хотя к нему применима теория титула и способа, не всегда должна подразумевать материальную передачу имущества (“traditio material“), достаточно лишь передачи репрезентативного элемента, такого как ключи (“traditio simbolica“) или нотариального акта купли-продажи (“traditio instrumental“).

В случае с недвижимым имуществом, если поставка имущества происходит “способом”, посредством различных форм “traditio“, и это отражено в договоре (“título”), можно сказать, что полная передача права собственности завершена. Однако такой переход права собственности будет иметь последствия только для сторон, но не для третьих лиц, поскольку для того, чтобы переход права собственности на недвижимость имел последствия для третьих лиц, необходима регистрация права собственности (нотариальный акт) в Земельном реестре.

Также можно договориться о так называемых рассрочках или платежах в счет цены. При таком типе договора передача недвижимости (передача ключей) обычно не осуществляется до тех пор, пока не будет произведен последний из платежей, если нет гарантии. Другими словами, в договоре купли-продажи оговаривается выплата полной цены в течение нескольких месяцев или лет, так что продавец сохраняет имущество в своем владении до тех пор, пока не будет произведен последний из платежей. Эта формула позволяет избежать необходимости брать ипотечные кредиты, например, или займы у третьих лиц для приобретения недвижимости, но невыполнение платежей может привести к судебным искам, поэтому ипотека служит гарантией оплаты.

Налоги также подлежат уплате в момент оплаты цены, и также важно проверить любые юридические аспекты сделок купли-продажи, как возможные градостроительные и налоговые сборы, так и проблемы собственности, которые обычно появляются в nota simple, хранящейся в реестре, например, ежегодная плата или сервитут, которые иногда принадлежат жилому комплексу, а не данной недвижимости в частности.

Обычно иностранные граждане, проживающие в странах Европейского Союза, кроме Испании, пользуются услугами адвокатов и налоговых консультантов при покупке недвижимости, и с каждым днем, в связи с необходимостью охватить и обеспечить надлежащее приобретение и продажу своей недвижимости, становится все больше испанцев, которые нанимают юридические консультации юридической компании Ruiz Ballesteros для такого рода сделок, также гарантируя, что они платят правильные налоги и, следовательно, снижая налогообложение этих сделок, столь важное как для покупателя, так и для продавца.

Помните, что если вы хотите узнать больше, вы всегда можете связаться с Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.