Español
English
Уступка договора в целом является юридическим действием, которое прямо не урегулировано в нашей правовой системе. Однако определение уступки дебиторской задолженности содержится в Гражданском кодексе, статья 1.526 и последующие. Такая уступка дебиторской задолженности ведет к юридическому признанию договоров уступки любого типа, что полностью признается доктриной и прецедентным правом, на основании свободы соглашения, закрепленной в статье 1.255 Гражданского кодекса.
Под уступкой договора можно понимать передачу лицом (цедентом) прав и обязанностей, предусмотренных договором, третьему лицу (цессионарию), которое принимает эти права и обязанности добровольно. Уступка этих соглашений обычно оформляется в письменном виде и подписывается сторонами, как и первоначальная юридическая сделка.
Переуступка договоров купли-продажи известна под разговорным названием “передача”, и во время бума на рынке недвижимости произошло довольно много передач, что вызвало технические дискуссии о налогообложении этих передач.
Такая передача означает, что одно лицо уступает другому (третьему лицу) договор купли-продажи недвижимости, который цедент подписал ранее, так что на практике происходит передача, без изменения остальных пунктов. На первый взгляд, это простая операция, не имеющая дальнейшего значения, поскольку продавец продолжает сохранять свою единственную цель – продать недвижимость за определенную цену, но покупатель изменился.
Эта юридическая практика имеет гораздо больше налоговых последствий, чем принято считать, поскольку простая передача договора порождает налогооблагаемое событие, налогооблагаемая база которого составляет 100% от стоимости имущества. Другими словами, “передача имущества” может привести к двойному налогообложению. С одной стороны, для покупателя и последующего передающего лица это может повлечь за собой обязанность уплатить налог на передачу права за указанную передачу, поскольку подразумевается, что имущество передается в собственность.
Фактически, эта налоговая операция также возникает, когда кто-то подписывает договор о бронирования покупки на свое имя и намеревается оформить собственность на имя компании или на себя и своего супруга, в последнем случае они передают не менее 50% собственности, отсюда вытекает важность идеального разъяснения договора о бронирования.
Это же мнение выражено Генеральным управлением по налогообложению в нескольких обязательных положениях, краткое изложение которых приведено ниже:
- Положение 0002-06 от 12/01/2006.
“сделка, по которой лицо, покупатель строящегося объекта недвижимости, переуступило третьему лицу права по договору частной покупки, заключенному с застройщиком, до завершения и последующей сдачи строительства указанного объекта недвижимости, является сделкой, подлежащей обложению налогом на передачу права и гербовым сбором, в форме передачи имущества за ценное вознаграждение, в соответствии с положениями статьи 7.1 Королевского законодательного декрета 1/1993 от 24 сентября, утверждающего Сводный текст налога, который предусматривает, что “передача имущества за ценное вознаграждение по актам “inter vivos” всех видов товаров и прав, составляющих часть активов физических или юридических лиц” облагается налогом на передачу”.
“Поскольку договор купли-продажи является консенсуальным договором, который заключается по согласию сторон договора относительно вещи и цены, день заключения частного договора будет датой, когда налогооблагаемое событие считается состоявшимся и когда налог становится подлежащим уплате, в соответствии со статьей 49.1.a) Сводного текста.
- Положение 1683-02 от 7/11/2002.
“Считается, что передача 50% прав, которые намеревается передать покупатель квартиры, является возмездной, т.е. осуществляется посредством цены, поскольку в противном случае такая сделка представляла бы собой налогооблагаемое событие для целей налога на наследство и дарение.
В соответствии с вышеизложенным, сделка, в результате которой лицо, покупатель строящегося объекта недвижимости, уступило третьему лицу 50% прав по договору частной купли-продажи, заключенному с застройщиком, до завершения и последующей сдачи строительства указанного объекта недвижимости, является сделкой, подлежащей обложению налогом на передачу имущественного права и гербовым сбором, в форме передачи имущества за ценное вознаграждение, как это предусмотрено статьей 7.1 Королевского законодательного декрета 1/1993 от 24 сентября, утверждающего Сводный текст налога на передачу имущества и документированных юридических актов, который предусматривает, что передача имущества за ценное вознаграждение по актам “inter vivos” всех видов товаров и прав, составляющих часть активов физических или юридических лиц, облагается налогом на передачу. Согласно статье 10.1 того же закона, налогооблагаемая база частичной передачи прав по договору частной купли-продажи определяется реальной стоимостью передаваемого имущества или права, которое образуется или передается“.
- Положение 1494-06 от 6/12/2006.
“В дополнение к этому общему правилу, статья 17.1 Сводного текста устанавливает специальное правило, согласно которому “при передаче кредитов или прав, посредством осуществления которых должны быть получены определенные активы и которые могут быть оценены, налог взимается по тем же понятиям и по тем же ставкам, что и при передаче тех же активов и прав“.
Другими словами, в случае, затронутом в налоговом положении, необходимо учитывать реальную стоимость имущества, права на которое были переданы в результате описанной выше сделки, поскольку именно это имущество получит в свое время получатель прав по договору частной купли-продажи при реализации этих прав.
Однако существуют определенные требования, изложенные в судебной практике, которые позволяют считать договор уступки права требования действительным, если они соблюдены, и это следующие требования:
- Принятие уступки всеми тремя сторонами уравнения.
- Возникновение договора с взаимными обязательствами между сторонами.
- Что в договоре, подлежащем уступке, не все условия, предусмотренные для предмета договора, были выполнены и доработаны.
Очевидна необходимость быть предельно внимательным при подписании договоров бронирования на покупку недвижимости с четким пониманием того, кто является конечными покупателями и откуда поступают деньги, чтобы избежать непредвиденных моментов с Налоговым агентством.
