Различие между налогами на покупку и продажу недвижимости: НДС или НАЛОГ НА ПЕРЕДАЧУ ИМУЩЕСТВЕННОГО ПРАВА-ГЕРБОВЫЙ СБОР

Каждый день различные налоговые ведомства[1] усложняют применение правил, поскольку и те, и другие хотят получить свои налоги и борются между собой за получение налога, особенно когда он высок, как это часто бывает при купле-продаже недвижимости.

Априори это может показаться пустяковым вопросом, и многие люди не придают ему значения, но при покупке недвижимости важной частью стоимости или инвестиций является налог или налоги, которые необходимо заплатить.

В данном случае мы будем придерживаться очень конкретного и очень распространенного примера: покупка дома, но с учетом того, что в нашем примере и покупатель, и продавец являются юридическими лицами (компаниями), и ни один из них не является застройщиком.

Мы предупреждаем, что каждый случай должен рассматриваться уникальным и особым образом, без уподобления его какому-либо другому, что могло бы заставить нас думать, что он такой же или похожий, так как обычно именно мелкие детали имеют большое значение.

В этом случае, покупая здание (например, дом), при продаже компании и являясь вторичной покупкой, т.е. продавец купил недвижимость у застройщика и теперь передает ее в собственность третьим для получения прибыли или из необходимости, можно сказать, что операция будет освобождена от НДС[2]. Однако, при соблюдении определенных требований, Закон об НДС позволяет нам отказаться от этого освобождения от НДС и, следовательно, провести операцию с НДС (который взимается государственной казной), вместо уплаты налога на передачу права, (который взимается автономным округом).

Почему эта операция обычно проводится с отказом от освобождения от НДС?

Ответ прост: когда от освобождения отказываются, применяется правило статьи 84. 2º, раздел e) Закона 37/92, что является инверсией налогооблагаемого лица, таким образом, покупатель становится налогооблагаемым лицом, которое платит и несет НДС одновременно, что означает, что на практике он не платит НДС, тем самым экономя на  его уплате. Хотя в этих случаях начисляется Гербовый сбор, эта ставка обычно составляет от 1 до 2% почти во всех автономных округах, что гораздо ниже 8 или 10%, которые взимаются при покупке недвижимости, будь то с НДС или с налогом на передачу права собственности, и, конечно, ниже 21%, если речь идет о помещении, которое покупается с НДС.

Априори эта операция может показаться выгодной для компаний, как покупателя, так и продавца, поскольку покупатель платит меньше денег, а продавец в некоторых случаях может продать по более высокой цене или просто найти покупателя, поскольку в противном случае у покупателя не было бы доступа к покупке данной недвижимости. Допустим, если цена на недвижимость составляет 500 000 евро, разница составит 10% к 2%, то есть 8%, что в нашем случае означает 40 000 евро, которые покупатель экономит непосредственно на покупке квартиры.

Такая форма покупки также позволяет сохранить право на вычет НДС по всем остальным расходам компании-покупателя.

Какие условия должны выполнить стороны, чтобы иметь возможность отказаться от освобождения от НДС и применить обратное начисление?

Итак, вот важность документации и необходимость проведения этих операций с налоговым адвокатом, который является экспертом в этой области[3].

Покупатель должен быть лицом, облагаемым НДС, и иметь право на вычет входного НДС, т.е. он должен быть коммерсантом или профессионалом в ходе своей деятельности и осуществлять операции, обычно облагаемые налогом на добавленную стоимость.

С другой стороны, продавец должен быть лицом, облагаемым НДС. Мы остановимся на этой детали, поскольку в статьях 4 и 5 Закона об НДС говорится, что НДС уплачивается теми предпринимателями или специалистами, которые осуществляют поставки товаров в пределах пространственной сферы действия налога (материковая Испания и Балеарские острова), на регулярной или эпизодической основе, за вознаграждение (не бесплатно), в ходе своей предпринимательской деятельности. Кроме того, в статье 5 указано, что в общем случае коммерческие компании будут считаться предпринимателями, если нет доказательств обратного.

Что происходит, если продавцом является компания, не зарегистрированная для ведения предпринимательской деятельности, или если имущество не использовалось для ведения предпринимательской деятельности?

Здесь возникает противоречие, решение которого должно быть найдено для каждого конкретного случая, в зависимости от мелких деталей, упомянутых в начале, поскольку осуществление экономической деятельности для целей НДС не определяется регистрацией в налоговой инспекции по экономической деятельности с помощью формы 036, Скорее, он определяется реальностью компании-продавца, т.е. “вещи являются тем, чем они есть, а не тем, что говорят стороны”, так что если компания занимается продажей и покупкой недвижимости и может доказать это, то она будет обязана уплатить НДС, даже если она не зарегистрирована в качестве таковой.

Обычно налоговый инспектор просит предоставить документы, подтверждающие, является ли налогоплательщик налогооблагаемым лицом или нет, что в некоторых случаях можно увидеть в квартальных или годовых налоговых декларациях и другой документации на этот счет. Однако необходимо также указать, что данное имущество использовалось для экономической деятельности компании.

Однако может возникнуть ситуация, с которой мы сталкивались в некоторых случаях, которая будет выглядеть следующим образом: инспектор автономного округа, увидев сделку, совершенную с НДС (в которой его автономное сообщество начислило только 1 или 2% Гербового сбора), попытается защитить позицию того, что продавец не был лицом, облагаемым НДС, так что сделка облагается налогом на передачу права в размере от 7 до 10% (в зависимости от автономного округа).

К кому инспектор обратится за документацией?

Именно у компании-покупателя попросят документы, но самая сложная часть дела заключается в том, что документы будут у компании-продавца, поскольку именно продавец должен платить НДС (покупатель тоже, но в данном примере об этом речь не идет). Причина в том, что если сделка должна была быть заключена с применением налога на передачу права, то именно покупатель будет обязан уплатить этот налог.

Таким образом, мы сталкиваемся с налоговой проверкой компании-покупателя, в ходе которой налоговые власти запрашивают информацию у компании-продавца, но будьте осторожны! Это может произойти через два, три или четыре года после подписания акта сделки, и отношения между компаниями могут не сохраниться после подписания сделки купли-продажи, а продавец может быть даже ликвидирован, отсюда важность получения всей документации до подписания нотариального акта.

По нашему мнению, именно налоговые органы должны доказать, что продавец не обязан платить НДС, но они наверняка применят статью 105 Общего налогового закона, чтобы переложить бремя доказывания, и попытаются заставить покупателя доказать это, что может стать адом.

Понятно, что эти операции сложны или могут быть сложными, хотя на первый взгляд они могут и не казаться таковыми, главное – предусмотреть их, поскольку после подписания остается только ждать заключения Казначейства.

[1] Мы имеем в виду Государственное казначейство и Налоговое агентство автономного сообщества, которые являются разными и взимают разные налоги.

[2] В результате применения статьи 20. 22º Закона 37/92 о налоге на добавленную стоимость.

[3] Конечно, мы рекомендуем вам обратиться в экспертную фирму в этой области, такую как Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales, в которой работают юристы и экономисты, являющиеся экспертами в этих операциях и контролирующие как юридические, так и налоговые аспекты приобретения недвижимости.