Puede leer este artículo en español You can read this article in English

Когда начислять НДС при продаже и покупке застроенной земли

При покупке застроенной земли мы должны очень хорошо различать два важных налога, которые мы можем оплатить и которые являются взаимоисключающими.

Важным вопросом является возможность применения НДС при покупке земли, поскольку, если мы являемся компанией, входной НДС может быть зачтен против выходного НДС при продаже построек на земле или мы даже можем попросить о возмещении входного НДС при покупке. Однако мы не можем ничего взаимозачесть или потребовать возврата, если налог, подлежащий уплате, является налогом на передачу имущественного права и гербовым сбором (далее ITP-AJD), в форме передачи имущества за вознаграждение (далее TPO).

Прежде всего, необходимо провести различие между сельской и городской землей. Статья 20 Закона об НДС гласит, что “передача сельской земли и другой земли, не пригодной для строительства, включая уже существующие здания на такой земле, освобождаются от НДС”.

Для этих целей земля, классифицированная как земля под застройку в соответствии с Законом о земле и другими градостроительными нормами, а также другие земли, пригодные для строительства в результате получения административной лицензии, считаются пригодными для строительства.

Однако это освобождение не распространяется на предложение застроенной земли или земли в процессе застройки (даже если она не имеет статуса земли под застройку), если только она не используется исключительно для общественных парков и садов или дорожного покрытия для общественного пользования.

Так взимается ли НДС или нет?

Поэтому, в принципе, при соблюдении некоторых других требований, передача застроенной земли или земли в процессе застройки будет облагаться НДС и, согласно статьям 90 и 91 самого Закона об НДС, по текущей ставке 21%.

Таким образом, необходимо будет обратиться к Закону о земле и градостроительному законодательству каждого города, чтобы проверить, является ли земля подлежащей застройке или находится в процессе обустройства, или классифицируется ли она как земля под застройку, потому что если она не классифицируется как земля под застройку, мы можем иметь дело с освобождением от НДС.

Когда застройка считается начавшейся?

Существует несколько обязательных консультаций Главного управления по налогам (DGT) и постановлений различных судов, которые четко указывают, что обустройство идет полным ходом, когда деньги были потрачены на проведение первых действий, направленных на то, чтобы сделать землю пригодной для застройки, обычно речь идет о платежах за земляные работы, выравнивание, установку электричества и водоснабжения. Эти расходы должны быть понесены продавцом, так как они должны были оплачены до приобретения земли.

Какие еще требования должны быть выполнены для того, чтобы передача права собственности облагалась НДС?

В налоге на добавленную стоимость есть очень важная максима: не может быть НДС, если лицо, которое передает, не является налогооблагаемым лицом, то есть, согласно статье 5, оно должно быть предпринимателем или профессионалом.

Прежде всего, необходимо обратиться к статье 5 Закона об НДС, которая разъясняет, кого следует считать предпринимателем или профессионалом:

  1. Физические или юридические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность.
  2. Торговые компании, при отсутствии доказательств обратного.
  3. Те, кто осуществляет одну или несколько поставок товаров или услуг, связанных с эксплуатацией материальной или нематериальной собственности с целью получения дохода в течение непрерывного периода времени.

В частности, таковыми являются лизингодатели товаров.

Те, кто осуществляет обустройство земли или строительство, а также восстановление зданий, предназначенных, во всех случаях, для продажи, уступки или передачи на любом праве, даже время от времени.

Другими словами, чтобы иметь возможность начислять НДС на продажу, передающая сторона должна считаться лицом, облагаемым НДС, или, другими словами, быть включенной в статью 5 Закона, иначе невозможно осуществить акт обложения НДС, и в этом случае передача будет подлежать оплате налога на передачу имущественного права и Гербового сбора. Процент, подлежащий выплате в случае налога на передачу имущественного права в автономном округе Андалусия, варьируется между 8, 9 и 10%, в зависимости от цены продажи земли.

Налогообложение возникает в случае как это указано в статье 4 Закона об НДС, которая гласит, что “поставки товаров, осуществляемые на территории Испании предпринимателями или профессионалами, указанными в статье 5, за вознаграждение, на регулярной основе или в одиночных случаях, в ходе их предпринимательской или профессиональной деятельности, подлежат налогообложению”.

В любом случае, поставка товаров торговой компанией, являющейся предпринимателем, и передача любых товаров, составляющих часть бизнес-активов налогооблагаемого лица, считаются осуществленными в ходе предпринимательской деятельности”.

Таким образом, если передатчиком городской земли является физическое лицо, не выступающее в качестве предпринимателя, то взимать НДС при передаче застроенной земли будет невозможно, и поэтому она будет облагаться по схеме TPO налогом на передачу имущественного права и гербовым сбором.

Обратите внимание, что Закон указывает, что лица, осуществляющие застройку земли, будут считаться предпринимателями, даже если они делают это время от времени и даже без регистрации в качестве таковых, поскольку существует множество решений судов по этому вопросу, которые отстаивают тезис о том, что человек является предпринимателем для этих целей, если он осуществил застройку земли и потратил на это деньги, даже если он не осознавал, что действует в качестве такового, поскольку незнание закона не означает, что он не совершил соответствующих действий по разработке участка земли. Однако идеальным способом создания соответствующих доказательств является регистрация владельца застраиваемой земли (если он является физическим лицом) под главой налога на экономическую деятельность, которая позволяет ему/ей передавать землю в качестве предпринимателя, будь то недвижимость, градостроительство, купля-продажа или любой другой сектор, что имеет значение для защиты нашей диссертации.

Наконец, если мы знаем, что продажа градостроительной земли или земли в процессе урбанизации осуществляется предпринимателем, то она будет облагаться НДС, а не освобождаться от него, поэтому нам придется продавать с НДС 21%, без возможности применения какого-либо отказа от освобождения (об отказе от освобождения мы поговорим в другой статье).

Однако будет интересно посмотреть, как воспользоваться этим налогообложением НДС или как потребовать возмещения входного НДС по этой покупке, о чем мы рассказываем в другой статье.

Не стесняйтесь поделиться этой статьей, если она показалась вам интересной.

Примечание: Каждую проводимую операцию следует изучать тщательно и отдельно, не сравнивая ее с любой другой предыдущей операцией или операцией, которая может показаться похожей. Эти статьи являются налоговым мнением и не могут восприниматься как руководство к действию, мы рекомендуем всегда обращаться к профессионалам.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.