Cuándo aplicar IVA en la compraventa de terrenos urbanizados

Al comprar terrenos urbanizados debemos distinguir muy bien entre los dos impuestos importantes que podemos satisfacer y que son excluyentes entre ellos.

Cuestión importante es la posibilidad de aplicar el IVA en la compra de los terrenos, pues, si somos una empresa, el IVA Soportado se podrá compensar con el IVA Repercutido al vender la construcción que se realice sobre los terrenos o incluso se podría pedir la devolución de dicho IVA Soportado en la compra. Sin embargo, no podemos compensar nada ni pedir devolución alguna si el impuesto a satisfacer es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP-AJD), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, TPO).

Lo primero es distinguir entre terrenos rústicos y urbanos, nos indica el artículo 20 de la Ley del IVA que “están exentas de IVA las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones en ellos enclavadas”.

A estos efectos se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley del Suelo y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por una licencia administrativa.

Pero, esta exención no se extiende a las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización (aunque no tengan la condición de edificables), excepto si se destinan exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.

Entonces ¿lleva IVA o no?

Por todo lo anterior, en principio, cumpliendo algunos otros requisitos, la transmisión de un terreno urbanizado o en curso de urbanización tributará por IVA y según los artículos 90 y 91 de la misma Ley del IVA, será al 21%, actualmente.

De esta forma, habrá que remitirse a la Ley del Suelo y a la legislación urbanística de cada ciudad para comprobar si el terreno está urbanizado o en curso de urbanización, o bien para ver si está calificado como terreno edificable, pues en el caso de no tener la condición de edificable sí podríamos estar ante una exención en el IVA.

¿Cuándo se considera que se está en curso de urbanización?

Existen varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT) y Sentencias de distintos juzgados que, dejan claro que se está en curso de urbanización cuando se ha gastado dinero en realizar las primeras actuaciones para tratar de que el terreno sea urbanizable, normalmente hablaremos de pagos para movimientos de tierras, allanamientos, instalación de suministro eléctrico y agua. Estos gastos deben haber sido realizados por el vendedor, pues deben ser previos a la adquisición de los terrenos.

¿Cuáles son esos otros requisitos a cumplir para que la transmisión lleve IVA?

En el Impuesto sobre el Valor Añadido hay una máxima importantísima, no puede haber IVA si quien transmite no es sujeto pasivo del impuesto, es decir, según el artículo 5 debe ser empresario o profesional.

Lo primero es referirnos al artículo 5 de la Ley del IVA, el cual nos aclara que se reputará empresario o profesional:

  1. Las personas o entidades que realicen las actividades empresariales.
  2. Las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.
  3. Quienes realicen una o varias entregas de bienes o prestaciones de servicios que supongan la explotación de un bien corporal o incorporal con el fin de obtener ingresos continuados en el tiempo.

En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.

  1. Quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.

Es decir, para poder repercutir IVA en la venta, el transmitente debe ser considerado sujeto pasivo de IVA, o lo que es lo mismo, estar encuadrado en el artículo 5 de la Ley, de lo contrario es imposible realizar el Hecho Imponible del IVA, estando en ese caso la transmisión sujeta al ITP-AJD, en su modalidad de TPO. El porcentaje a pagar si hubiese TPO en la Comunidad Autónoma de Andalucía varía entre el 8, 9 y 10%, dependiendo del precio de venta del terreno.

Asimismo, se debe producir el hecho imponible del impuesto, que viene recogido en el artículo 4 de la Ley del IVA, donde indica que “estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes realizadas en territorio español por empresarios o profesionales del artículo 5 a título oneroso, ya sea de forma habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.

En cualquier caso, se entiende realizada en el desarrollo de una actividad empresarial la entrega de un bien efectuada por una sociedad mercantil que tenga la condición de empresario y también la transmisión de cualquier bien que integre el patrimonio empresarial del sujeto pasivo”.

Por tanto, si quien transmite esos terrenos urbanos es una persona física que no actúa en calidad de empresario, entonces será imposible repercutir IVA en la transmisión de los terrenos urbanizados y por tanto deberá tributarse por la modalidad TPO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

Nótese que la Ley indica que quienes efectúen la urbanización de terrenos será considerado empresario aunque lo haga ocasionalmente e incluso sin haberse registrado como tal, pues muchos son los pronunciamientos de los tribunales a este respecto, que defienden la tesis de que uno es empresario a estos efectos por haber desarrollado la urbanización del terreno y haber gastado dinero en la misma, aunque no se haya dado cuenta de que está actuando como tal, pues el desconocimiento de la ley no quiere decir que no se hayan realizado las actuaciones pertinentes para urbanizar un terreno. Sin embargo, lo ideal, para generar las pruebas oportunas, será registrar al titular del terreno en curso de urbanización (cuando es persona física) en algún epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas que le habilite a transmitir los terrenos como empresario, ya sea inmobiliaria, promoción urbanística, compraventa o cualquier otra del sector que valga para defender nuestra tesis.

Finalmente, si conocemos que la venta de un terreno urbanizado o en curso de urbanización la realiza un empresario, entonces estará sujeta y no exenta de IVA, por lo que deberemos vender con el 21% de IVA, sin posibilidad de aplicar renuncia alguna a la exención (hablaremos de las renuncias a la exención en otro artículo).

Sin embargo será interesante ver cómo aprovechar esta tributación por IVA o como pedir la devolución del IVA soportado en esta compra, lo que desarrollamos en este otro artículo.

Siéntase libre de compartir este artículo si le ha parecido interesante.

Nota: Cada operación de compraventa a realizar debe ser estudiada con esmero y por separado, sin compararla con ninguna otra anterior o que pueda parecer similar. Estos artículos son de opinión tributaria y no pueden ser tomados como una guía, recomendamos siempre contratar a profesionales.

Jesús R. Ballesteros

Jesús es Economista y Abogado, estudió la licenciatura de Economía en la Universidad de Navarra, es Máster en Tributación por Garrigues, donde comenzó a trabajar en la oficina de Granada, pasó por otros dos despachos multinacionales de reconocido prestigio mientras estudiaba Derecho en Madrid, hasta que finalmente constituyó Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales a principios de 2006. Jesús es colaborador habitual de medios de comunicación cuando tratan temas empresariales, fiscales y jurídicos, como Radio Intereconomía en el programa “Foro Fiscal”, Cadena Ser y Ondacero. Doctorando en la Universidad de Granada con una Tesina titulada “Intercambio internacional de información tributaria y Paraísos Fiscales”, que defendió ante el tribunal correspondiente obteniendo el DEA en Derecho Financiero y Tributario con Sobresaliente. El título de su Tesina deja claro que ha profundizado como pocos en este ámbito del derecho, lo que le facilita el trabajo actual en fiscalidad internacional. Autor del libro “Cómo rentabilizar tu declaración de la renta” e ideólogo y desarrollador de la primera aplicación jurídica en España dedicada a la descarga de modelos de documentos legales, Paxtum. Profesor-Colaborador del Instituto Superior de Derecho y Economía (ISDE), para las materias de Derecho Mercantil y Derecho Financiero-Tributario, siendo así co-autor de los libros teóricos de ambas áreas y del libro de “casos prácticos” de Derecho Financiero-Tributario. Experto en el sistema tributario español, fiscalidad internacional y derecho societario-mercantil, habla inglés y es el Director de nuestra empresa, Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

8 comentarios en “Cuándo aplicar IVA en la compraventa de terrenos urbanizados

  1. SALUD PARRILLA ARAUJO says:

    Hola, a ver si me podeis ayudar, en el caso de la venta de una propiedad (solar urbanizable) por parte de una empresa que se dedica a temas informáticos y no tiene nada que ver con temas inmobiliarios, a un particular (que va a construir su casa en dicho solar) qué hay que pagar? el IVA o el ITP AJD? gracias tu web es genial

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales says:

      Estimada Sra. Parrilla,

      En primer lugar gracias por su comentario en nuestro blog.

      Somos un despacho de abogados y economistas especializado en varias materias del derecho, entre las que se encuentra el ámbito tributario (impuestos), podemos ayudarle con las dudas fiscales que plantea sobre la venta del solar urbanizable.

      La consulta que usted plantea realmente es sobre “compraventa” de inmuebles y distinguir entre IVA o ITP-AJD, comprenderá que en este caso un error en la respuesta puede suponer una diferencia enorme en cuanto a cantidades a pagar a la Hacienda Pública, por lo que nos encontramos ante una operación especial. Este tipo de operaciones las dirigimos de forma habitual en nuestra empresa y ciertamente merecen una atención especial, tenga en cuenta que si la operación lleva IVA será el vendedor quien tenga que ingresar en Hacienda dicho IVA (salvo excepción), pero si lleva ITP-AJD será el comprador quien pague directamente a la Oficina Liquidadora.

      Por favor, indíquenos por privado a administracion@jrb.es o por teléfono al 952 779 874 algunos datos y le podremos dar un presupuesto ajustado para ayudarle con esta operación:

    • 1. ¿En qué comunidad autónoma se encuentra el terreno?
    • 2. ¿Existe contrato de reserva firmado para la venta de este terreno?
    • 3. ¿Puede aportarnos una nota simple del terreno?
    • 4. ¿Cuál es el precio de la compraventa?
    • Le recomendamos que estas operaciones, ya sea con nosotros o con algún otro despacho de su confianza, las haga siempre bajo supervisión de expertos en la materia. Cuando decimos expertos queremos decir abogados o economistas, fiscalistas, tenga en cuenta que son operaciones que cualquier porcentaje puede suponer mucho dinero y los problemas con Hacienda posteriores podrían ser peores que si la operación se realiza bien desde el principio, por lo que cualesquiera honorarios que le puedan cobrar serán siempre rentables.

      Por último, cuando decimos especialista note que no todos los abogados pueden saber de todo, al igual que un médico se especializa en urología, traumatología o cirugía, los abogados también se especializan en Civil, Mercantil, Tributario o Penal, por ejemplo.

      Atentamente,

      Ruiz Ballesteros

  2. Guada says:

    Buenas tardes, yo quería realizar la siguiente consulta:
    Estoy interesada en comprar un solar urbano pero está a nombre de una sociedad la cual dice su representante que nunca ha declarado IVA porque no tiene actividad, y que dicho solar es uno de los bienes de la socidad por lo que yo tendría que pagar ITP, pero a mí no me queda muy claro ya que hacienda dice lo siguiente:
    Tipo de operaciones IVA TPO AJD-DN1

    Transmisión de terrenos (artículo 20.Uno.20º y Dos, Ley 37/1992)2

    a) Terrenos edificables (solares y terrenos aptos para la edificación) y determinados terrenos no
    edificables (terrenos urbanizados y en curso de urbanización; terrenos transmitidos junto con edificaciones
    en curso o terminadas cuya entrega esté sujeta y no exenta de IVA)

    iva (si) itp (No) AJD (si)

    b) Terrenos no edificables (rústicos, incluidas construcciones agrarias; no edificables con construcciones
    paralizadas, ruinosas o derruidas; parques, jardines y viales de uso público)

    iva (exento ) itp (si) AJD (Cuota fija)

    • Si se renuncia a la exención………..…………….………….……………………………..

    iva (Sí) itp (no) AJD (si)
    Me gustaría a ver si pueden decirme entonces si debo o no pagar iva y que consecuencias puede traerme a mí como particular si pago el ITP y no el IVA.

    GRACIAS

  3. José Fiol Belart says:

    Hola, voy a comprar un terreno urbano a una empresa, y para ello tengo que pagar el 21% de i.v.a. Yo soy particular, y lo soporto sin posibilidad de deducirlo con posterioridad. Mi pregunta es. ¿Lo tengo que ingresar yo directamente en la delegación de hacienda de mi comunidad, o lo debe de hacer la empresa vendedora en su declaración trimestral?. la empresa es una inmobiliaria dedicada a comprar y vender pisos y terrenos. Muchas gracias, J. Fiol, Barcelona

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales says:

      Estimado José,

      Si usted tiene claro que soportará el IVA sin posibilidad de deducirlo en el futuro, entonces la operación es sencilla, usted abonará el precio del terreno más el IVA en el momento de comprarlo y firmar la escritura ante notario. Posteriormente será la empresa vendedora quien ingrese el IVA en la Hacienda Pública cuando haga su declaración trimestral (o mensual), de eso usted ya no se tiene que preocupar.

      Lo que, quizás, sería discutible, es si usted puede organizar la compra con derecho a deducción de ese IVA en el futuro, aunque para ello ya tendríamos que entrar en mayor detalle de toda la operación, incluyendo la finalidad para la que usted compra el terreno.

      Siempre podríamos ayudarle si estuviese comprando para construir (promover) ese terreno con la construcción de viviendas y la intención de su venta futura. En ese caso podría contactarnos en nuestro correo electrónico y estudiaríamos la posibilidad de llevar su caso.

      Gracias por comentar su duda en nuestro blog.

  4. Isabel says:

    Hola, vamos a comprar un terreno a una sociedad con el iva correspondiente,
    para construirnos una vivienda, mi marido trabaja por cuenta ajena y yo no trabajo, hay alguna posibilidad de pagar el impuesto de transmisiones en lugar del iva? O de deducirnos del IVA?, si el constructor que nos hara la casa, comprara el terreno y luego nos lo vendiera con la construcción, sería una opción? O él tendría que pagar tMbien el impuesto de transmisiones?

    Gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales says:

      Estimada Isabel,

      Convendría que este caso lo exponga directamente con nuestros compañeros del departamento tributario para que ellos le puedan ofrecer un presupuesto por la resolución de sus cuestiones, para ello le dejo a continuación un correo electrónico directo: conta@jrb.es

      Atentamente,

      Ruiz Ballesteros

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