Puede leer este artículo en español You can read this article in English

Налогообложение исчезновения кондоминиума

Ситуация, когда несколько человек являются совместными владельцами одного или нескольких активов, встречается часто, и очень часто одним из них является недвижимость. Обычно это происходит потому, что актив был приобретен несколькими субъектами одновременно, принадлежит к общему имуществу или происходит из наследства, в котором элемент был передан нескольким наследникам “pro-indiviso”. Проблема возникает, когда мы хотим расторгнуть эту общность имущества, и возникает вопрос: как мы распределим активы, должен ли я платить за них налог?

При прекращении существования совладения все активы и права, составляющие сообщество, передаются совладельцам в соответствии с их долей участия; хотя очень часто случается, что в пользу одного из совладельцев оказывается излишек судебного решения, который обычно компенсируется в денежной форме.

Для того чтобы прояснить аспекты того, как и в каком размере облагается налогом данный вид деятельности, необходимо сначала объяснить некоторые понятия:

Важно знать, как Гражданский кодекс определяет понятие сообщества товаров, которое в статье 392 гласит: “Существует сообщество, когда право собственности на вещь или право принадлежит “pro indiviso” нескольким лицам”.

Таким образом, все просто, совместная собственность на вещь подразумевает существование сообщества, даже если оно не было четко оформлено, поэтому после разъяснения этого понятия мы укажем, какие налоги взимаются в случае ликвидации этого сообщества?

Налогообложение в рамках налога на передачу имущества и гербового сбора (Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, ITP-AJD)

Если роспуск совладения осуществляется таким образом, что активы или права присуждаются каждому совладельцу в точной пропорции к его доле в общем имуществе, то передачи не происходит, так как это распределение доли, которая уже принадлежала субъекту. Следовательно, эта сделка не будет облагаться налогом на передачу, а будет облагаться только пропорциональным налогом на документированные юридические акты, который обычно составляет небольшие суммы и который оплачивается вместе со счетом нотариуса, когда сделка оформляется последним.

Однако если в пользу одного из них происходит излишек перераспределения, что часто встречается на практике, то в отношении избыточной части возникает отдельное налогообложение:

  1. если излишек компенсации возмещается другими активами или правами, например, денежными средствами, то это будет являться переходом права за вознаграждение, и получатель такой компенсации будет облагаться налогом на излишек как ITP-AJD по налоговой ставке, действующей в каждом автономном округе, в соответствии со статьей 31.2 Закона о ITP-AJD.
  2. если, с другой стороны, эта компенсация предоставляется бесплатно (но выгодно), то она будет облагаться налогом на наследование и дарение, в соответствии с действующими нормами автономного округа

Несмотря на вышесказанное, и это важно иметь в виду, если такое избыточное возмещение неизбежно, поскольку имущество, подлежащее присуждению, является неделимым, в соответствии с положениями ст. 1. 062 Гражданского кодекса “когда вещь является неделимой или значительно уменьшается при ее разделе, она может быть присуждена одному с условием выплаты излишка в деньгах другим”, в данном случае излишек не будет считаться передачей имущества за вознаграждение и облагается Гербовым Сбором, как и расторжение совладения.

В этом отношении, и хотя в каждом конкретном случае необходимо оценивать, имеем ли мы дело с неделимым активом или активом, который значительно уменьшится при разделе, существуют многочисленные постановления хозяйственно-административных судов, которые рассматривают недвижимость как “актив, который, хотя и не является по существу неделимым, значительно уменьшится при разделе”, как указано в Обязательном Заявлении 0952-18 от 14 апреля.

Наконец, стоит упомянуть недавнее постановление Верховного суда № 1484/2018 от 9 октября, которое, вопреки критериям Администрации, определило, что в случае расторжения общего имущества налогооблагаемой базой для оплаты Гербового Сбора служит та часть стоимости имущества, которая принадлежала совладельцу и которая “передается” в результате операции расторжения кондоминиума, то есть, в указанном случае, 50% от стоимости имущества, а не полная стоимость, как это делало Налоговое агентство.

Эта судебная доктрина распространяется на другие ситуации совместной собственности, которая прекращает существование с присуждением имущества одному единственному совладельцу, который уже имел какую-то долю в нем, а также открывает возможность потребовать возврата необоснованной выплаты, произведенной налогоплательщиками в декларациях, поданных за последние 4 года, если они урегулировали вопрос о прекращении существования кондоминиума на общую стоимость присуждаемого имущества, как того требует Администрация.

Налогообложение НДФЛ: есть ли прирост капитала?

Законодательство о подоходном налоге физических лиц применяет аналогичную аргументацию, считая, что не происходит изменения активов налогоплательщика в случаях раздела общего имущества, расторжения общности имущества или ликвидации режима общности имущества (ст. 33.2 Закона о подоходном налоге с физических лиц).

Однако, если имеет место избыточное вознаграждение, поскольку одному из совладельцев присуждается сумма, превышающая ту, которая соответствует его или ее неразделенной доле, имеет место изменение активов, и необходимо проанализировать, имеет ли место прирост капитала.

Например, в часто встречающемся случае распределения недвижимого имущества необходимо определить, существует ли разница между стоимостью имущества, присужденного на дату прекращения совладения, и стоимостью на дату, когда оно было присуждено или приобретено в общее имущество, о чем упоминает Центральный хозяйственно-административный суд в своем недавнем постановлении от 7 июня 2018 года.

Поэтому можно сгруппировать несколько случаев, связанных с присвоением недвижимого имущества:

  1. если недвижимое имущество присваивается пропорционально доле собственности каждого совладельца, то не произойдет изменения активов, даже если стоимость недвижимого имущества на дату прекращения совладения будет выше, чем стоимость на дату приобретения.
  2. если имущество присуждается в разной пропорции к доле собственности каждого совладельца, компенсируя остальную часть наличными, но нет разницы между стоимостью имущества на дату прекращения кондоминиума и стоимостью на дату приобретения, то произойдет изменение в активах совладельца, который получает избыточное вознаграждение, но так как имущество не претерпело изменения в стоимости, то не будет прироста или убытка капитала.
  3. Однако, если имущество не присуждается в соответствии с долей собственности каждого совладельца, компенсируя остальным денежные средства, и существует разница между стоимостью имущества на дату прекращения кондоминиума по отношению к стоимости на дату приобретения, произойдет изменение в активах совладельца, который получает избыточную компенсацию, и, поскольку имущество увеличилось в цене, возникнет прирост капитала, облагаемый налогом на доходы физических лиц.

А что происходит с муниципальным налогом на прирост капитала (IIVTNU), если часть того, что присуждается, является недвижимостью?

Налог на увеличение стоимости городской земли (муниципальный налог на прирост капитала) применяет логику, аналогичную той, которая уже была проанализирована для налога на доходы физических лиц и ITP-AJD, таким образом, что если при ликвидации совладения активы и права, закрепленные за каждым совладельцем, пропорциональны его доле, без какого-либо избыточного распределения, такое разделение считается имеющим заявительную силу, а не передачей права собственности, поскольку совладельцам не присваивается то, чего они не имели ранее. В этом случае налогооблагаемое событие для муниципального налога на прирост капитала не произойдет, и, следовательно, операция не будет облагаться этим налогом.

Аналогичным образом, если в силу неделимости общего имущества, что регулируется статьей 1.062 Гражданского кодекса, единственным способом прекращения общности имущества является присуждение имущества одному из совладельцев с денежной компенсацией остальным; подразумевается, что это также будет материализацией абстрактного права и не будет рассматриваться как передача недвижимости, и, следовательно, не будет начисляться вышеупомянутый муниципальный налог на прирост капитала.

В любом другом случае, если превышение присвоенной части не вызвано этими причинами, оно будет облагаться налогом на увеличение стоимости городской земли, как указано в Окончательном Заявлении 1479-17 от 12 июня, где говорится, что “только в том случае, когда “превышения присвренной части” можно было бы избежать или, по крайней мере, уменьшить с помощью другой неимущественной компенсации присвоенного имущества, тогда будет иметь место передача имущества от остальных совладельцев к получателю и, следовательно, оно будет облагаться IIVTNU“.

Наконец, важно отметить, что если присуждается только один элемент из всех активов и прав, составляющих совместное имущество, мы имеем дело не с расторжением совладения как такового, а с передачей актива, и в этом случае он будет облагаться Гербовым Сбором и налогом на передачу имущественного права на возмездных началах, на него будет начисляться муниципальный налог на прирост капитала, если это актив недвижимости, и он может привести к приросту или убытку капитала в зависимости от стоимости приобретения и передачи актива.

Как видно, существует множество различных случаев, которые могут возникнуть в случае прекращения совладения имущества, в которых могут быть задействованы различные налогоплательщики (которые, в свою очередь, могут быть несколькими совладельцами собственности, созданными в разное время), различные виды собственности и множество способов переуступки активов совладельцам, поэтому мы всегда советуем вам обратиться к профессионалу, в котором вы уверены, прежде чем осуществлять эти операции.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован.

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.