Puede leer este artículo en español You can read this article in English

Налогообложение исчезновения кондоминиума

Нередки ситуации, когда несколько человек являются совладельцами одного или нескольких активов, и очень часто один из них является собственностью. Обычно это происходит из-за того, что актив был приобретен несколькими субъектами одновременно, принадлежит сообществу сообщества или происходит от наследования, в котором элемент был передан нескольким наследникам «неделимым». Проблема возникает, когда мы хотим распустить это сообщество и возникают сомнения: как нам распределить активы? Я должен за это платить?

В связи с исчезновением кондоминиума все активы и права, составляющие сообщество, передаются членам сообщества в соответствии с их квотой участия; Хотя очень часто случается, что в пользу некоторых из них оказывается излишек выделенных средств, что обычно компенсируется наличными.

Чтобы прояснить аспекты того, как эти типы операций облагаются налогом и в каком размере, мы должны сначала объяснить некоторые концепции:

Важно знать, как Гражданский кодекс определяет концепцию общности собственности, которое в статье 392 гласит: “есть общность, когда собственность на вещь или право принадлежит «безраздельно» нескольким людям“.

Таким образом, это просто: совместное владение вещью подразумевает существование сообщества, хотя это не было явно установлено, поэтому, как только эта концепция будет прояснена, мы укажем: какие налоги взымаются в случае роспуска этого сообщества?

Налогообложение “налогом на наследственные передачи и документально подтвержденные правовые акты” (ITP-AJD)

Если роспуск кондоминиума осуществляется таким образом, что блага или права предоставляются каждому члену сообщества в точной пропорции их доли участия в общем деле, передачи не будет, так как это распределение доли уже относилось к теме. Следовательно, эта операция не будет облагаться налогом за обременительную передачу имущества, поскольку она подлежит только постепенной квоте “Документированных правовых актов”, которые обычно представляют собой небольшие суммы и которые оплачиваются вместе со счетом нотариуса, когда операция выполняется в публичном акте.

Однако, если для любого из них существует избыточное распределение, что является обычным на практике, то в отношении избыточной части происходит другое налогооблагаемое событие:

  1. Если излишек распределения компенсируется (другими активами или правами, например, наличными), это будет обременительным переводом, и получатель того же должен заплатить налоги за излишек в концепции ITP-AJD в модальности обременительной наследственной передачи по текущему налогу в каждом автономном сообществе в соответствии со статьей 31.2 Закона об ITP-AJD.
  2. Если, наоборот, это вознаграждение является безвозмездным, оно будет облагаться налогом на наследство и дарение в соответствии с применимыми региональными правилами.

Несмотря на вышесказанное, важно иметь в виду, что если это превышение судебного решения неизбежно, поскольку имущество, подлежащее судебному разбирательству, неделимо, в соответствии с положениями статьи 1062 Гражданского кодекса, «когда вещь неделима или умаляет от раздела, она может быть присуждена одному при компенсации оплаты излишка деньгами другими », в этом случае избыток не будет подпадать под условия обременительной передачи имущества, облагаемой налогом в соответствии с “Документированными правовыми актами” так же, как и исчезновение самого кондоминиума.

В связи с этим (хотя в каждом случае и необходимо оценивать, сталкиваемся ли мы с неделимым активом или это сильно отвлекает от разделения), существует множество постановлений хозяйственно-административных судов, которые рассматривают недвижимость как “актив, который, если он не является по существу неделимым, будет значительно уменьшен в результате его разделения », как указано в Consulta Vinculante 0952-18 от 14 апреля.

Наконец, уместно упомянуть недавнее Постановление Верховного Суда № 1484/2018 от 9 октября, которое вопреки критериям, поддерживаемым Администрацией, определило, что в случае роспуска общности собственности, налогооблагаемая базой для урегулирования AJD является часть стоимости собственности, которая принадлежала члену и которая «передается» в результате операции прекращения действия кондоминиума, то есть, в указанном случае, 50% от стоимости собственности, а не общую стоимость той же суммы, которую применяет налоговое агентство.

Эта правовая доктрина распространяется на другие случаи неделимых благ, которые исчезают с передачей актива одному члену сообщества, который уже имел в нем какое-то участие, а также открывает дверь для запроса возврата того, что было ошибочно введено налогоплательщиками в декларации, поданные за последние 4 года, исключая ситуацию, когда кондоминиум был ликвидирован на всю стоимость активов, подлежащих присуждению, в соответствии с требованиями Администрации.

Налогообложение подоходным налогом с населения (IRPF), есть ли прирост капитала?

В правилах подоходного налога с физических лиц применяется аналогичная аргументация, учитывая, что не происходит никаких изменений в активах налогоплательщика в случаях раздела общей собственности, роспуска сообщества собственников или отмены режима совместной собственности (art 33.2 Ley IRPF).

Однако, если мы столкнемся с избытком награды из-за того, что одному из членов сообщества будет присуждена сумма, превышающая ту, которая соответствовала бы их неделимой квоте, произойдет изменение собственности, и необходимо будет проанализировать, есть ли прирост капитала.

Например, при частом допущении о передаче недвижимости необходимо определить, есть ли разница между стоимостью собственности, переданной на дату прекращения кондоминиума, и стоимостью на дату ее присуждения, или приобретено общностью имущества, так как и указывает “Tribunal Económico-Administrativo Central” в своем недавнем постановлении от 7 июня 2018 года.

По этой причине перед присуждением недвижимости можно определить несколько предположений:

  1. Если недвижимость присуждается на основе квоты владения каждого члена сообщества, изменения в активах не произойдет, хотя их стоимость на дату исчезновение кондоминиума выше, чем на дату приобретения.
  2. Если собственность присуждается в разной пропорции к доле собственности каждого члена сообщества, остальная часть компенсируется наличными, но нет разницы между стоимостью собственности на дату исчезновения кондоминиума и стоимостью на дату приобретения, если бы имело место быть имущественное изменение в члене сообщества, который получает избыток судебного решения, но поскольку собственность не испытала изменения в стоимости, не будет никакого прироста капитала или убытков.
  3. Однако, если мы сталкиваемся с предположением, что недвижимость присуждается не на основе квоты владения каждого члена сообщества, остальная часть компенсируется наличными, и, кроме того, существует разница между стоимостью собственности на дату об исчезновении кондоминиума в отношении стоимости на дату приобретения; произойдет изменение капитала в члене общины, который получает избыток земельного участка, и, поскольку собственность пережила увеличение стоимости, возникнет облагаемый налогом прирост капитала в виде подоходного налога с физических лиц.

А что происходит с муниципальным приростом капитала (IIVTNU), если часть вознаграждения составляет недвижимость?

Налог на увеличение стоимости городской земли (муниципальный прирост капитала) применяет логику, аналогичную уже проанализированной для подоходного налога с физических лиц и ITP-AJD, таким образом, что если исчезновение кондоминиума предполагает, что активы и права присваивается каждому члену сообщества пропорционально их квоте участия, без чрезмерного выделения. Считается, что это разделение имеет декларативные и непереносимые эффекты домена, потому что на самом деле членам сообщества не приписывается то, что у них имелось раньше. В этом случае налогооблагаемое событие муниципального прироста капитала не произойдет, и, следовательно, операция не будет облагаться указанным налогом.

Точно так же, если из-за неделимости общей вещи, которая, как мы помним, регулируется предписанием 1062 Гражданского кодекса, единственный способ закрыть общество собственников – это передать вещь одному из членов общества с денежной компенсацией. отдых; Подразумевается, что право также будет материализоваться абстрактно и не будет рассматриваться как передача недвижимости и, следовательно, не начисляет вышеупомянутый муниципальный прирост капитала.

В любом другом случае, если избыточное вознаграждение не вызвано этими причинами, оно будет подлежать обложению налогом на увеличение стоимости городской земли, как указано в Обязательной консультации 1479-17 от 12 июня, где указано, что « только тогда, когда «превышения судебного решения» можно было избежать или, по крайней мере, уменьшить с помощью другого судебного решения по активам, произойдет передача собственности от остальных членов сообщества к лауреату, применяя таким образом подчинение IIVTNU“.

Наконец, важно отметить, что если будет предоставлен только один элемент из общих активов и прав, составляющих совокупность активов, мы не столкнемся с исчезновением кондоминиума как такового; Но перед передачей актива и, в этом случае, он будет подлежать ITP-AJD в модальности обременительной передачи активов, муниципальный налог на прирост капитала будет начисляться, если это актив недвижимости, и может привести к получению прибыли. или потеря родовой по приобретательной и передаточной стоимости актива.

Как можно видеть, существует множество случаев, которые могут возникнуть в случае исчезновения кондоминиума, в которые могут вмешаться разные налогоплательщики (которые, в свою очередь, могут быть несколькими обществами собственников, созданными в разное время), различные типы активов и множество способов назначения активов членам сообщества. Поэтому мы всегда рекомендуем обращаться к профессионалу, которому вы доверяете, прежде чем выполнять подобные операции.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте, как обрабатываются ваши данные комментариев.

Открыть чат