Tributación de la extinción del condominio

Es frecuente la situación en que varias personas son titulares de forma conjunta de uno o varios bienes y, muy a menudo, uno de éstos es un inmueble. Normalmente esto se debe a que el activo ha sido adquirido por varios sujetos a la vez, pertenece a una sociedad de gananciales o proviene de una herencia en el que un elemento se ha asignado a varios herederos en “pro-indiviso”. El problema viene cuando queremos disolver dicha comunidad y nos surgen las dudas: ¿cómo adjudicamos los bienes? ¿tengo que tributar por ello?

Con motivo de la extinción del condominio se asignan a los comuneros la totalidad de bienes y derechos que conforman la comunidad en función de su cuota de participación; si bien, es muy común, que termine existiendo un exceso de adjudicación a favor de alguno de ellos, algo que normalmente se compensa en metálico.

Para aclarar los aspectos sobre cómo tributan y cuánto este tipo de operaciones, debemos antes explicar algunos conceptos:

Es importante conocer cómo define el Código civil el concepto de Comunidad de bienes, éste en su artículo 392 dice: “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso» a varias personas”.

Por tanto, es simple, la copropiedad de una cosa implica la existencia de una comunidad, aunque ésta no se haya constituido explícitamente, por lo que una vez aclarado este concepto indicaremos ¿qué impuestos intervienen en caso de disolver esa comunidad?

Tributación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD)

Si la disolución del condominio se lleva a cabo de forma que se le adjudican bienes o derechos a cada comunero en proporción exacta a su cuota de participación en la cosa común, no existiría transmisión alguna, al tratarse de un reparto de una cuota que ya pertenecía al sujeto. En consecuencia, esta operación no tributaría por transmisiones patrimoniales Onerosas, estando únicamente sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, que suelen ser cantidades pequeñas y que se pagan junto con la factura del notario al realizarse la operación en escritura pública.

Sin embargo, si existe un exceso de adjudicación para alguno de ellos, algo común en la práctica, entonces se produce un hecho imponible distinto por lo que respecta a la parte del exceso:

  1. Si el exceso de adjudicación se compensa (con otros bienes o derechos, como por ejemplo en metálico) será una transmisión onerosa y el beneficiario de la misma deberá tributar por el exceso en concepto de ITP-AJD en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas al tipo impositivo vigente en cada Comunidad Autónoma, de acuerdo al artículo 31.2 de la Ley de ITP-AJD.
  2. Si, por el contrario, esa adjudicación es a título gratuito (lucrativo) tributará en concepto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de acuerdo con la normativa autonómica aplicable.

No obstante lo anterior, y es importante tener en cuenta que si ese exceso de adjudicación resulta inevitable porque el bien a adjudicar es indivisible, de acuerdo a lo estipulado por el artículo 1.062 del Código Civil “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”, en ese caso el exceso no estaría sujeto a la modalidad de transmisión patrimonial onerosa, tributando por Actos jurídicos Documentados de la misma forma que lo hace la propia extinción del condominio.

A este respecto, y si bien hay que valorar en cada caso si nos encontramos o no ante un bien indivisible o que desmerece mucho con la división, son numerosas las Resoluciones de los Tribunales Económico-Administrativos que vienen considerando a los inmuebles como “un bien que, si no es esencialmente indivisible, si desmerecería mucho por su división”, tal y como se refiere en la Consulta Vinculante 0952-18 de 14 de abril.

Por último, conviene traer a colación la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018 de fecha 9 de octubre que, contrariamente al criterio sostenido por la Administracion, ha determinado que ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible para liquidar el AJD es la parte del valor del bien que correspondía al comunero y que se “transmite” con motivo de la operación de extinción del condominio, esto es, en el caso indicado, el 50% del valor del bien y no el valor total del mismo como viene aplicando la Agencia Tributaria.

Esta doctrina jurisprudencial es extensiva a otras situaciones de indivisos que se extinguen con adjudicación del bien a un único comunero quien ya ostentaba alguna participación en el mismo y además abre la puerta a solicitar la devolución de lo ingresado indebidamente por los contribuyentes en las declaraciones presentadas en los 4 últimos años no prescritos, si hubiesen liquidado la extinción del condominio sobre la totalidad del valor de los bienes a adjudicar, tal y como exige la Administración.

Tributación en IRPF ¿existe ganancia patrimonial?

La normativa de IRPF aplica un razonamiento similar, considerando que no existe alteración del patrimonio del sujeto pasivo en los supuestos de división de la cosa común, disolución de comunidad de bienes o disolución del régimen de gananciales (art 33.2 Ley IRPF).

No obstante, si nos encontramos ante un exceso de adjudicación porque a alguno de los comuneros se le adjudique un importe superior al que le correspondería a su cuota indivisa, sí existiría alteración patrimonial y habría que analizar si existe o no ganancia patrimonial.

A modo de ejemplo, en el supuesto frecuente de asignación de bienes inmuebles, sería preciso determinar si hay diferencia entre el valor del inmueble adjudicado a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha en que se adjudicó o adquirió por parte de la comunidad de bienes, tal y como refiere el Tribunal Económico-Administrativo Central en su reciente Resolución de 7 de junio de 2018.

Por ello cabría agrupar varios supuestos ante la adjudicación de un bien inmueble:

  1. Si el bien inmueble se adjudica en función de la cuota de titularidad de cada comunero, no existiría alteración patrimonial, aunque el valor del mismo a la fecha de extinción del condominio fuese superior al de la fecha de adquisición.
  2. Si el bien inmueble se adjudica en proporción distinta a la cuota de titularidad de cada comunero, compensándose en metálico al resto, pero no existe diferencia entre el valor del inmueble a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha de adquisición, sí existiría alteración patrimonial en el comunero que recibe el exceso de adjudicación, pero al no haber experimentado el inmueble una variación de valor no existiría ganancia o pérdida patrimonial.
  3. Sin embargo, si estamos ante el supuesto de que el bien inmueble no se adjudica en función de la cuota de titularidad de cada comunero, compensándose en metálico al resto y, además, existe diferencia entre valor del inmueble a la fecha de extinción del condominio con respecto al valor en la fecha de adquisición; habría alteración patrimonial en el comunero que recibe el exceso de adjudicación y, al haber experimentado el inmueble un aumento de valor, existiría ganancia patrimonial tributable en IRPF.

¿Y qué ocurre con la plusvalía municipal (IIVTNU) si parte de lo que se adjudica son bienes inmuebles?

El Impuesto del incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) aplica una lógica similar a la ya analizada para IRPF e ITP-AJD, de tal forma que si la extinción del condominio supone que los bienes y derechos que se le asignan a cada comunero es en proporción a su cuota de participación, sin que se produzca exceso de adjudicación, esta división se considera que tiene efectos declarativos y no traslativos de dominio porque realmente no se está atribuyendo a los comuneros algo que no tuvieran previamente. En ese caso, no se produciría el hecho imponible de la plusvalía municipal y, por tanto, la operación no estaría sujeta a dicho tributo.

Asimismo, si debido a la indivisibilidad de la cosa común, que recordemos queda regulado en el precepto 1.062 del Código Civil, la única forma de extinguir la comunidad de bienes es adjudicando la cosa a uno de los comuneros con compensación en metálico al resto; se entiende que también se estaría materializando un derecho en abstracto y no se conceptuaría como una transmisión de bien inmueble y por tanto no devenga la citada plusvalía municipal.

En cualquier otro caso, si el exceso de adjudicación no viene originado por esos motivos, el mismo sí estaría sujeto al impuesto de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, tal y como se indica en la Consulta Vinculante 1479-17 de 12 de junio que indica que “solo cuando el “exceso de adjudicación” hubiera podido evitarse o al menos minorarse con una adjudicación distinta de los bienes, existirá una transmisión de la propiedad del resto de los comuneros al adjudicatario y, por tanto, se producirá la sujeción al IIVTNU.”

Por último, es importante destacar que si solo se adjudica un elemento del total de bienes y derechos que conforman la comunidad de bienes, no estamos ante una extinción del condominio como tal; sino ante una transmisión de un bien y, en este caso, estará sujeto a ITP-AJD en la modalidad de Transmisiones patrimoniales Onerosas, devengaría el impuesto de plusvalía municipal si se trata de un bien inmueble y podría dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial según los valores de adquisición y transmisión del bien.

Como se puede ver, son múltiples las casuísticas que se pueden plantear ante una extinción del condominio, en la que pueden intervenir distintos sujetos pasivos (que pueden ser a su vez varias comunidades de bienes creadas en momentos distintos), diferentes tipos de bienes y multitud de formas de asignar los activos a los comuneros, por lo que aconsejamos siempre contactar con un profesional de su confianza con anterioridad a realizar estas operaciones.

Resumen
Tributación de la extinción del condominio
Título del post
Tributación de la extinción del condominio
Descripción
Es frecuente la situación en que varias personas son titulares de forma conjunta de uno o varios bienes y, muy a menudo, uno de éstos es un inmueble. Normalmente esto se debe a que el activo ha sido adquirido por varios sujetos a la vez, pertenece a una sociedad de gananciales o proviene de una herencia en el que un elemento se ha asignado a varios herederos en “pro-indiviso”. El problema viene cuando queremos disolver dicha comunidad y nos surgen las dudas: ¿cómo adjudicamos los bienes? ¿tengo que tributar por ello?
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
Logo editor

23 comentarios de “Tributación de la extinción del condominio

  1. Roberto dice:

    Buenos días. En su opinión la sentencia del TS 1484/2018 ¿sería aplicable a disoluciones de condominio cuando hay varios bienes y no sólo uno? Ejemplo: dos personas son copropietarias de dos bienes al 50%, con un valor de 6.000 y de 1.000. Se adjudican un bien cada uno. La base imponible en AJD del que se adjudica el bien que vale 6.000 ¿sería de 3.000, por ser este el importe que entra ex novo a su patrimonio? ¿Y la de la otra persona, que se adjudica el otro bien 500 por la misma razón? Gracias

  2. Toni González dice:

    He firmado la disolución de condominio de la vivienda que tenía con mi expareja. Quiero preguntar por las 2 sentencias del TSJ del País Vasco del 2019 donde declaran que no hay que pagar IRPF aunque se haya actualizado el valor del inmueble. La DGT ¿acepta esta interpretación o hay que llevarlos a los tribunales por cada operación? Gracias

  3. enrique rbio dice:

    en una disolucion de condominio de dos plazas de parking que costaron 15000 euros mi expareja se las queda las dos y me da 11000 euros.¿tengo que declarar algo en la declaracion de renta?.Muchas gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Enrique,
      Gracias por su comentario en nuestro blog,

      Para dar una respuesta concreta deberíamos poder ver las escrituras de compra y ver la escritura de la disolución de condominio. Lo que debe generarse, o puede generarse según sus comentarios, es una ganancia o pérdida patrimonial por la diferencia entre el precio de compra y de venta, pues parece que hay una diferencia de 4.000 euros en la que usted estaría perdiendo esa cantidad, o al menos la mitad, pues no nos queda claro por la redacción si los 15.000 euros son por una plaza o por ambas plazas de garaje.

      En cualquier caso, lo ideal sería realizar su declaración de la renta por profesionales, si quiere que la hagamos nosotros podríamos darle presupuesto si nos envía toda su información por email a administracion@jrb.es

  4. Rosa dice:

    Buenos dias. 4 familiares disponemos de un solar urbano. Ahora yo quiero segregarme con la parte que me corresponde. El 25% para venderlo a un tercero. El resto de familiares se quedan en condominio del 75% y están de acuerdo a esta operación. Hemos realizado la segregación del 25% en el ayuntamiento con el arquitecto municipal. Ahora tenemos que realizar la escritura de cada una de las partes y 25% y 75% en condominio. A que impuestos estoy sujeto tanto en la extinción parcial del condominio por mi parte así como la compra venta?
    Muchas gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada Rosa,

      Gracias por contactarnos con su comentario en nuestro blog.

      Indicarle al respecto lo siguiente: estas operaciones se deben estudiar en profundidad, como seguro que ha leído en nuestro artículo cualquier detalle puede suponer bastante dinero. Por ello, nosotros tendríamos que estudiar su caso en profundidad para poder responder correctamente, es decir, tendríamos que gestionar la operación, para lo cual necesitaríamos todas las escrituras y documentación al respecto. Entienda que debemos asegurarnos de que esa realización de segregación en el ayuntamiento también se haga en el registro de la propiedad, para lo cual debemos estudiar la forma en su ciudad concreta y preparar una escritura notarial al respecto. Posteriormente entraríamos en la liquidación del impuesto, cosa que se puede estudiar el coste previamente.

      Si lo desea puede enviarnos la documentación escaneada a nuestro correo: legal@jrb.es y una vez vista le daríamos presupuesto para todas las operaciones.

      Sin otro particular reciba un cordial saludo,

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      estimada Tusi,

      Gracias por su comentario, a priori si no hay exceso de adjudicación no habría que incluir nada, pues lo exento no se declara en renta, pero deberíamos estudiar el caso concreto para asegurar que no hay exceso y para ver cómo se produce, nuestras respuestas en el blog de nuestra Web nunca pueden ser consideradas como respuestas técnicas aplicables a todo el mundo, los casos siempre son muy particulares.

      Si desea que le demos presupuesto para el suyo necesitaríamos recibir toda la información y documentación al respecto. (conta@jrb.es – 952779874)

  5. Fernando dice:

    Buenas tardes, en primer lugar me gustaría felicitarles por su artículo. Les comento: el año pasado hicimos una extinción de condominio por un divorcio (50%). En mi caso, me quedé con el cien por cien de la casa y pagué el correspondiente impuesto de actos jurídicos documentados. La pregunta es si me puedo desgravar de ese impuesto en la declaración de la renta. Muchas gracias, un saludo

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Fernando,

      Salvo error entendemos que desea saber si el impuesto (ITP-AJD) abonado por la extinción del condominio es deducible en algún lugar de la declaración de la renta. Indicarle que son impuestos totalmente incompatibles y nada tienen que ver uno con el otro, no son hechos imponibles que puedan mezclarse ni deducirse uno en el otro. Únicamente cabría el estudio pormenorizado de si el ITP-AJD abonado podría considerarse mayor valor del inmueble del que adquiere el 50%, por si obtiene alguna ganancia patrimonial en el futuro cuando lo venda, si es que lo vende algún día, pero entendemos que esa no es la pregunta.

      Muchas gracias por su aportación. Reciba un cordial saludo.

  6. Domingo Panea dice:

    En una extinción de condominio por divorcio y de mutuo acuerdo en la que una de las partes asume la hipoteca pendiente y además, paga en metálico a la otra parte para adquirirle la vivienda cuando la tenían al 50%… se considera que se devengaría únicamente AJD? Habría exceso de adjudicación o ganancia patrimonial? Según el TS 1484/2018 la base imponible es el 50% del valor del bien.. de donde se extraería el valor del bien? Gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Domingo,

      Muchas gracias por contactar con nosotros. En relación a su pregunta le indicamos que al disolverse la comunidad de bienes y una de las partes adjudicarse la vivienda entonces se produce un exceso de adjudicación y quien recibe la adjudicación deberá tributar por ese exceso.

      Existe varias formas de atribuirle valor al bien. Para indicarle cual es el más correcto tendríamos que conocer más datos de la operación. Si esta interesado puede enviarnos por email la escritura de compra del inmueble, el último recibo de IBI y el precio que han acordado y podremos darle un presupuesto para poder ayudarle exactamente con su cuestión. nuestros datos de contacto son legal@jrb.es y tlf. 952 779 874

  7. David dice:

    Buenos dias

    Tengo una vivienda de VPO con mi exmujer por la que nos subrrogamos al prestamo cualificado de la constructora, en la actualidad le voy a comprar su parte al precio del modulo actual de VPO (que es superior al de cuando compramos la vivienda). Mi idea es pedir un préstamo hipotecario para cancelar el prestamo cualificado y a la vez poder pagarle su parte de la vivienda. Entiendo que es una extincion de condominio, como tributaria??

    Muchas gracias y un saludo,

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado David,

      En primer lugar muchas gracias por su comentario en el post.

      En relación con su consulta, y con el fin de poder determinar la tributación del supuesto que comenta, resultaría preciso analizar entre otros aspectos, cómo y cuándo se constituyó el condominio y qué bienes la conformaban y si efectivamente estamos ante una extinción del condominio o ante una transmisión aislada de un bien. Conforme a lo que se pudiese concluir al respecto, se podría analizar la tributación en su caso concreto considerando los valores indicados.

      Por ello, y si le interesa, podemos facilitarle un presupuesto para asesorarle en este tema conta@jrb.es o puede contactarnos en el teléfono 952.77.98.74
      Gracias de antemano y un saludo

  8. Alex dice:

    Si la disolución de condominio, sin exceso de adjudicación, no supone el hecho imponible del IIVTNU o plusvalía, cuándo se liquidaría ese 50% del que ha sido titular previamente uno de los copropietarios y ahora es titular de uno solo de ellos? Con la venta/herencia posterior del 100% tomando como fecha la de adquisición la original?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenos días, en primer lugar muchas gracias por seguirnos y comentar el artículo. La extinción de condominio, como ha podido leer en el propio texto no supone una transmisión en sí misma, por ese motivo no se devenga la plusvalía municipal; sin embargo, la casuística puede ser muy variada. Si lo desea puede escribirnos facilitándonos datos más concretos de su caso particular y podremos darle un presupuesto para resolverlo. (conta@jrb.es, tlf:952 77 98 74)

  9. BLAS RAMOS dice:

    hola buenos días me llamo blas.solo le quiero preguntartengoun 20% de propiedad de una vivienda y quiero saber como me afecta ami fiscalmente,ya queuno delos herederos quiere comprarnos la parte.un saludo y gracias . si pueden me contetsten lo antes posible.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Sr. Ramos,

      Gracias por su comentario en nuestro blog.

      Indicarle que para dar una respuesta tan concreta tendríamos que recibir su documentación concreta para darle un presupuesto sobre su asunto antes de estudiarlo en profundidad, pues en derecho tributario hay muchas variables que pueden influir en situaciones como la suya, además que puede haber varios impuestos afectados, habría que revisar tanto el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, como el Impuesto sobre el Incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana y por supuesto el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Es decir, todas esas posibles influencias requieren un estudio considerable. Si lo desea contáctenos por privado y trataríamos de ver su caso para asesorarle en consecuencia. Puede mandarnos sus datos de contacto en el formulario que encontrará en este enlace https://www.ruizballesteros.es/contacto-y-consulta/ , o bien, puede llamarnos directamente al 952 77 98 74.

      Un saludo,

  10. david dice:

    Se podria justificar el diferencial entre la compra inicial y la extinción final, con facturas de obras, mejoras en la vivienda?
    gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado David,

      Muchas gracias por su comentario.
      En relación con su consulta, indicarle que el valor de adquisición para transmisiones onerosas incluye, de acuerdo a ley de IRPF, el coste de las inversiones y mejoras efectuadas en los bienes, por lo que podría aumentarse el mencionado valor de adquisición en dichos importes, mientras que el valor de transmisión será el valor real del bien en el momento de la transmisión. Sin embargo, si esas mejoras no alargan la vida útil del elemento, se tratará de gastos de conservación y reparación y no podrán tenerse en consideración para esos efectos.
      En consecuencia, en función del carácter que tengan las obras de reforma efectuadas en una vivienda, las mismas se podrán calificar de mejoras o ampliación, en cuyo caso se podrán tener en cuenta al calcular el valor de adquisición del inmueble transmitido, o bien, de gastos de conservación o reparación, los cuales no se deberán tener en cuenta en dicho cálculo. Y todo ello sin olvidar que dichos costes de mejoras deberán ser debidamente justificados y acreditados.
      Es por ello que es de suma importancia analizar qué tipología de gasto concreta es en la que incurriría usted y de qué documentación dispone para acreditarlo y poder determinar el valor de adquisición a efectos de IRPF así como el valor de transmisión a dichos efectos.
      En este sentido, y si le interesa, podemos facilitarle un presupuesto para asesorarle en este tema o puede contactarnos en el teléfono 952.77.98.74 o en el correo conta@jrb.es

      Gracias de antemano y un saludo

  11. Juan Carlos dice:

    Gracias, es Lo que considera hacienda que hay diferencia entre los valores de adquisición y transmisión.
    Quería una segunda opinión, ya que el notario comentó que no computaba en incremento patrimonial, claramente estaba equivocado.

  12. Carlos Diez dice:

    Me divorcio en régimen de gananciales, repartimos las 2 viviendas comunes y al quedarme con la de menos valor me compensa económicamente la diferencia en dinero. El valor de las viviendas ha sido actualizado a valor de mercado de hoy. Hacienda lo considera un incremento patrimonial grabándolo con un 23%, la diferencia entre el valor de adjudicación y el de compra de la vivienda de más valor. ¿Es así?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Sr. Díez:

      Gracias por su comentario en el blog. Es interesante lo que comenta sobre la posible ganancia patrimonial que le está liquidando la agencia tributaria. Indicarle al respecto que es posible que ocurra porque, o bien considere un exceso de adjudicación, o bien considere una diferencia entre los valores de adquisición y transmisión. En cualquier caso para pronunciarnos en un caso así deberíamos recibir tanto las escrituras de compra, como la escritura de extinción de condominio y por último la comunicación de Hacienda. Podríamos darle un presupuesto para defender su postura en el caso de que al revisarlo lo consideremos una opción. Puede contactarnos por privado en el correo: legal@jrb.es y el teléfono 952 779 874

Deja una respuesta

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

ACEPTAR
Aviso de cookies
A %d blogueros les gusta esto: