Tributación de la extinción del condominio

Es frecuente la situación en que varias personas son titulares de forma conjunta de uno o varios bienes y, muy a menudo, uno de éstos es un inmueble. Normalmente esto se debe a que el activo ha sido adquirido por varios sujetos a la vez, pertenece a una sociedad de gananciales o proviene de una herencia en el que un elemento se ha asignado a varios herederos en “pro-indiviso”. El problema viene cuando queremos disolver dicha comunidad y nos surgen las dudas: ¿cómo adjudicamos los bienes? ¿tengo que tributar por ello?

Con motivo de la extinción del condominio se asignan a los comuneros la totalidad de bienes y derechos que conforman la comunidad en función de su cuota de participación; si bien, es muy común, que termine existiendo un exceso de adjudicación a favor de alguno de ellos, algo que normalmente se compensa en metálico.

Para aclarar los aspectos sobre cómo tributan y cuánto este tipo de operaciones, debemos antes explicar algunos conceptos:

Es importante conocer cómo define el Código civil el concepto de Comunidad de bienes, éste en su artículo 392 dice: “hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o de un derecho pertenece «pro indiviso» a varias personas”.

Por tanto, es simple, la copropiedad de una cosa implica la existencia de una comunidad, aunque ésta no se haya constituido explícitamente, por lo que una vez aclarado este concepto indicaremos ¿qué impuestos intervienen en caso de disolver esa comunidad?

Tributación en el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP-AJD)

Si la disolución del condominio se lleva a cabo de forma que se le adjudican bienes o derechos a cada comunero en proporción exacta a su cuota de participación en la cosa común, no existiría transmisión alguna, al tratarse de un reparto de una cuota que ya pertenecía al sujeto. En consecuencia, esta operación no tributaría por transmisiones patrimoniales Onerosas, estando únicamente sujeta a la cuota gradual de Actos Jurídicos Documentados, que suelen ser cantidades pequeñas y que se pagan junto con la factura del notario al realizarse la operación en escritura pública.

Sin embargo, si existe un exceso de adjudicación para alguno de ellos, algo común en la práctica, entonces se produce un hecho imponible distinto por lo que respecta a la parte del exceso:

  1. Si el exceso de adjudicación se compensa (con otros bienes o derechos, como por ejemplo en metálico) será una transmisión onerosa y el beneficiario de la misma deberá tributar por el exceso en concepto de ITP-AJD en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas al tipo impositivo vigente en cada Comunidad Autónoma, de acuerdo al artículo 31.2 de la Ley de ITP-AJD.
  2. Si, por el contrario, esa adjudicación es a título gratuito (lucrativo) tributará en concepto del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, de acuerdo con la normativa autonómica aplicable.

No obstante lo anterior, y es importante tener en cuenta que si ese exceso de adjudicación resulta inevitable porque el bien a adjudicar es indivisible, de acuerdo a lo estipulado por el artículo 1.062 del Código Civil “cuando una cosa sea indivisible o desmerezca mucho por su división, podrá adjudicarse a uno, a calidad de abonar a los otros el exceso en dinero”, en ese caso el exceso no estaría sujeto a la modalidad de transmisión patrimonial onerosa, tributando por Actos jurídicos Documentados de la misma forma que lo hace la propia extinción del condominio.

A este respecto, y si bien hay que valorar en cada caso si nos encontramos o no ante un bien indivisible o que desmerece mucho con la división, son numerosas las Resoluciones de los Tribunales Económico-Administrativos que vienen considerando a los inmuebles como “un bien que, si no es esencialmente indivisible, si desmerecería mucho por su división”, tal y como se refiere en la Consulta Vinculante 0952-18 de 14 de abril.

Por último, conviene traer a colación la reciente Sentencia del Tribunal Supremo nº 1484/2018 de fecha 9 de octubre que, contrariamente al criterio sostenido por la Administracion, ha determinado que ante un caso de disolución de la sociedad de gananciales, la base imponible para liquidar el AJD es la parte del valor del bien que correspondía al comunero y que se “transmite” con motivo de la operación de extinción del condominio, esto es, en el caso indicado, el 50% del valor del bien y no el valor total del mismo como viene aplicando la Agencia Tributaria.

Esta doctrina jurisprudencial es extensiva a otras situaciones de indivisos que se extinguen con adjudicación del bien a un único comunero quien ya ostentaba alguna participación en el mismo y además abre la puerta a solicitar la devolución de lo ingresado indebidamente por los contribuyentes en las declaraciones presentadas en los 4 últimos años no prescritos, si hubiesen liquidado la extinción del condominio sobre la totalidad del valor de los bienes a adjudicar, tal y como exige la Administración.

Tributación en IRPF ¿existe ganancia patrimonial?

La normativa de IRPF aplica un razonamiento similar, considerando que no existe alteración del patrimonio del sujeto pasivo en los supuestos de división de la cosa común, disolución de comunidad de bienes o disolución del régimen de gananciales (art 33.2 Ley IRPF).

No obstante, si nos encontramos ante un exceso de adjudicación porque a alguno de los comuneros se le adjudique un importe superior al que le correspondería a su cuota indivisa, sí existiría alteración patrimonial y habría que analizar si existe o no ganancia patrimonial.

A modo de ejemplo, en el supuesto frecuente de asignación de bienes inmuebles, sería preciso determinar si hay diferencia entre el valor del inmueble adjudicado a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha en que se adjudicó o adquirió por parte de la comunidad de bienes, tal y como refiere el Tribunal Económico-Administrativo Central en su reciente Resolución de 7 de junio de 2018.

Por ello cabría agrupar varios supuestos ante la adjudicación de un bien inmueble:

  1. Si el bien inmueble se adjudica en función de la cuota de titularidad de cada comunero, no existiría alteración patrimonial, aunque el valor del mismo a la fecha de extinción del condominio fuese superior al de la fecha de adquisición.
  2. Si el bien inmueble se adjudica en proporción distinta a la cuota de titularidad de cada comunero, compensándose en metálico al resto, pero no existe diferencia entre el valor del inmueble a la fecha de extinción del condominio y el valor en la fecha de adquisición, sí existiría alteración patrimonial en el comunero que recibe el exceso de adjudicación, pero al no haber experimentado el inmueble una variación de valor no existiría ganancia o pérdida patrimonial.
  3. Sin embargo, si estamos ante el supuesto de que el bien inmueble no se adjudica en función de la cuota de titularidad de cada comunero, compensándose en metálico al resto y, además, existe diferencia entre valor del inmueble a la fecha de extinción del condominio con respecto al valor en la fecha de adquisición; habría alteración patrimonial en el comunero que recibe el exceso de adjudicación y, al haber experimentado el inmueble un aumento de valor, existiría ganancia patrimonial tributable en IRPF.

¿Y qué ocurre con la plusvalía municipal (IIVTNU) si parte de lo que se adjudica son bienes inmuebles?

El Impuesto del incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana (plusvalía municipal) aplica una lógica similar a la ya analizada para IRPF e ITP-AJD, de tal forma que si la extinción del condominio supone que los bienes y derechos que se le asignan a cada comunero es en proporción a su cuota de participación, sin que se produzca exceso de adjudicación, esta división se considera que tiene efectos declarativos y no traslativos de dominio porque realmente no se está atribuyendo a los comuneros algo que no tuvieran previamente. En ese caso, no se produciría el hecho imponible de la plusvalía municipal y, por tanto, la operación no estaría sujeta a dicho tributo.

Asimismo, si debido a la indivisibilidad de la cosa común, que recordemos queda regulado en el precepto 1.062 del Código Civil, la única forma de extinguir la comunidad de bienes es adjudicando la cosa a uno de los comuneros con compensación en metálico al resto; se entiende que también se estaría materializando un derecho en abstracto y no se conceptuaría como una transmisión de bien inmueble y por tanto no devenga la citada plusvalía municipal.

En cualquier otro caso, si el exceso de adjudicación no viene originado por esos motivos, el mismo sí estaría sujeto al impuesto de incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, tal y como se indica en la Consulta Vinculante 1479-17 de 12 de junio que indica que “solo cuando el “exceso de adjudicación” hubiera podido evitarse o al menos minorarse con una adjudicación distinta de los bienes, existirá una transmisión de la propiedad del resto de los comuneros al adjudicatario y, por tanto, se producirá la sujeción al IIVTNU.”

Por último, es importante destacar que si solo se adjudica un elemento del total de bienes y derechos que conforman la comunidad de bienes, no estamos ante una extinción del condominio como tal; sino ante una transmisión de un bien y, en este caso, estará sujeto a ITP-AJD en la modalidad de Transmisiones patrimoniales Onerosas, devengaría el impuesto de plusvalía municipal si se trata de un bien inmueble y podría dar lugar a una ganancia o pérdida patrimonial según los valores de adquisición y transmisión del bien.

Como se puede ver, son múltiples las casuísticas que se pueden plantear ante una extinción del condominio, en la que pueden intervenir distintos sujetos pasivos (que pueden ser a su vez varias comunidades de bienes creadas en momentos distintos), diferentes tipos de bienes y multitud de formas de asignar los activos a los comuneros, por lo que aconsejamos siempre contactar con un profesional de su confianza con anterioridad a realizar estas operaciones.

Resumen
Tributación de la extinción del condominio
Título del post
Tributación de la extinción del condominio
Descripción
Es frecuente la situación en que varias personas son titulares de forma conjunta de uno o varios bienes y, muy a menudo, uno de éstos es un inmueble. Normalmente esto se debe a que el activo ha sido adquirido por varios sujetos a la vez, pertenece a una sociedad de gananciales o proviene de una herencia en el que un elemento se ha asignado a varios herederos en “pro-indiviso”. El problema viene cuando queremos disolver dicha comunidad y nos surgen las dudas: ¿cómo adjudicamos los bienes? ¿tengo que tributar por ello?
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
Logo editor

Deja un comentario

Tu dirección de correo electrónico no será publicada. Los campos obligatorios están marcados con *

Este sitio usa Akismet para reducir el spam. Aprende cómo se procesan los datos de tus comentarios.

Uso de cookies

Este sitio web utiliza cookies para que usted tenga la mejor experiencia de usuario. Si continúa navegando está dando su consentimiento para la aceptación de las mencionadas cookies y la aceptación de nuestra política de cookies, pinche el enlace para mayor información.

ACEPTAR
Aviso de cookies
A %d blogueros les gusta esto: