Tributación en la cesión de un contrato de compraventa

La cesión de un contrato a modo general es una figura jurídica que no se haya regulada expresamente en nuestro ordenamiento. Si bien, sí se recoge la definición de cesión de créditos en el Código Civil, artículo 1.526 y siguientes. De dicha cesión de créditos se desprende la aceptación legal de los contratos de cesión de cualquier tipo, toda ella absolutamente admitida por la doctrina y la jurisprudencia, en base a la libertad de pactos que recoge el artículo 1.255 del Código Civil.

Se puede entender por cesión de contrato la transmisión que hace una persona (cedente), de los derechos y obligaciones contraídos mediante un acuerdo, a un tercero (cesionario), quien asume dichos derechos y obligaciones, voluntariamente. La cesión de estos acuerdos se suele plasmar por escrito y con la firma de las partes, tal y como se originó el negocio jurídico inicial.

La cesión de contratos de compraventa se conoce con el nombre coloquial de “pase” y durante el boom inmobiliario se llevaron a cabo bastantes traspasos que desencadenaron discusiones técnicas sobre la fiscalidad de estos.

Este pase significa que una persona cede a otra (un tercero) el contrato de compraventa de un inmueble que el cedente había firmado previamente, por lo que, en la práctica, se está realizando una transmisión, sin que el resto de las cláusulas se modifiquen. A simple vista supone una operación sencilla y sin más importancia ya que, el vendedor sigue manteniendo su único objetivo que es darle salida al inmueble por un precio concreto, sin embargo, el comprador, ha cambiado.

Estas prácticas jurídicas tienen muchos más efectos fiscales de los que se perciben a modo general ya que, la simple cesión del contrato da lugar a un hecho imponible cuya base de tributación es el 100% del valor del inmueble. Es decir, que, “el pase del inmueble” puede suponer una doble tributación. Por una parte, para el comprador y posterior cedente puede suponer la obligación del pago del ITP por dicha cesión, pues se entiende que se está transmitiendo el inmueble.

De hecho, esta operación tributaria también se devenga cuando alguien firma una reserva de compra a su nombre y pretende escriturar el inmueble a nombre de una sociedad suya, o a nombre suyo y de su cónyuge, en este último caso estaría transmitiendo al menos el 50% del inmueble, de ahí la importancia de aclarar perfectamente el contrato de reserva.

Esta misma opinión la plasma la Dirección General de Tributos en varias consultas vinculantes de las cuales pasamos a exponer un resumen:

1. Consulta 0002-06 de 12/01/2006.

“la operación por la que una persona, compradora de un inmueble en construcción, ha cedido a un tercero los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble, es una operación sujeta al ITP y AJD, en su modalidad de transmisión patrimonial onerosa, conforme a lo dispuesto en el artículo el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del impuesto, que dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas “las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas””.

“Siendo el contrato de compraventa un contrato consensual que se perfecciona por el consentimiento de los otorgantes sobre la cosa y el precio, el día de la celebración del contrato privado será la fecha en que se entiende realizado el hecho imponible y en la que se produce el devengo del Impuesto, conforme al artículo 49.1.a) del Texto Refundido.”

2. Consulta 1683-02 de 7/11/2002.

 “Se considera que la cesión del 50% de los derechos que pretende realizar el comprador del piso es onerosa, es decir, se efectúa mediante precio, puesto que, de no ser así, tal operación constituiría el hecho imponible del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.

De acuerdo con la premisa anterior, la operación por la que una persona, compradora de un inmueble en construcción, ha cedido a un tercero el 50% de los derechos del contrato privado de compraventa celebrado con el promotor, antes de la finalización y consiguiente entrega de la construcción de dicho inmueble es una operación sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en su modalidad de transmisión patrimonial onerosa, según resulta de lo previsto en el artículo 7.1 del Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto Refundido del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que dispone que son transmisiones patrimoniales sujetas las transmisiones onerosas por actos «inter vivos» de toda clase de bienes y derechos que integren el patrimonio de las personas físicas o jurídicas. Según establece el artículo 10.1 del mismo texto legal, la base imponible de la cesión parcial de los derechos del contrato privado de compraventa está constituida por el valor real del bien transmitido o del derecho que se constituya o ceda.”

3. Consulta 1494-06 de 6/12/2006.

“Junto a esta regla general, el artículo 17.1 del Texto Refundido establece una regla especial, según la cual “en la transmisión de créditos o derechos mediante cuyo ejercicio hayan de obtenerse bienes determinados y de posible estimación se exigirá el impuesto por iguales conceptos y tipos que las que se efectúen de los mismos bienes y derechos“.

Es decir, que en el supuesto planteado en el escrito de consulta habrá que atender al valor real del inmueble cuyos derechos se han cedido mediante la operación descrita, puesto que tal es el bien que obtendrá en su momento el cesionario de los derechos del contrato privado de compraventa cuando ejercite aquéllos.

Ahora bien, existen unos requisitos recogidos en la jurisprudencia que permiten considerar válido el contrato de cesión si se cumplen y son los siguientes requisitos:

1. Que se produzca la aceptación de la cesión por parte de las tres partes que intervienen en la ecuación.
2. Que se origine un contrato con obligaciones recíprocas entre las partes.
3. Que en el contrato que se cede no se hayan visto cumplidas y finalizadas todas las condiciones previstas respecto al objeto del contrato.

Se hace evidente la necesidad de poner la máxima atención en los contratos de reserva para compra de inmuebles, conociendo perfectamente quienes son los compradores finales y de donde sale el dinero, para evitar sorpresas con la Agencia Tributaria.