Español
English
В период сдачи налога на прибыль, когда налогоплательщикам приходится декларировать доход от сдаваемой в аренду недвижимости, они часто думают, что “счет” с Налоговым агентством будет заоблачно высоким. Они не знают, что можно включить ряд полностью вычитаемых расходов, которые уменьшают чистый доход от аренды.
Расходы, необходимые для получения дохода
Статья 23 Закона о подоходном налоге (Закон 35/2006, от 28 ноября, о подоходном налоге с физических лиц) и статья 13 его Положения (RD439/2007, от 30 марта) устанавливают, что при расчете дохода от аренды полученный доход может быть уменьшен на сумму расходов, необходимых для его получения:
- Проценты по ипотечному кредиту, оформленному на покупку жилья.
- Расходы на ремонт и содержание жилья, при условии наличия соответствующих счетов по оплате.
- Налог на недвижимость и налог на мусор.
- Коммунальные сборы.
- Страховые взносы.
- Остатки без гарантии их получения, при условии, что они соответствуют условиям, установленным нормативными актами:
- Если арендатор находится в процессе банкротства.
- Если с момента первого действия владельца по взысканию долга до окончания налогового периода прошло более шести месяцев.
ПРИМЕЧАНИЕ: Если сумма, которая была отражена в качестве расхода как остаток без гарантии получения, впоследствии восстанавливается, это восстановление должно быть отражено как доход в том году, в котором произошло восстановление.
- Счета за оплату услуг третьих лиц, например, за оформление договора аренды юридической фирмой, расходы на охрану, носильщиков и т.д.
ПРИМЕЧАНИЕ: Общая сумма расходов, подлежащих вычету, никогда не может превышать сумму дохода. Любое превышение, которое может возникнуть, будет вычитаться в течение четырех последующих лет при условии, что ни в один из этих годов вместе с расходами оно не превысит доход за этот год.
Износ
В дополнение к вычитаемым расходам, упомянутым в предыдущем разделе, есть еще один расход, который может быть включен, называемый “износ” или амортизация.
- Что такое амортизация? Это потеря стоимости (эффективная амортизация), которую имущество претерпевает с годами.
- Как рассчитываются эти расходы? Путем применения 3% к покупной стоимости недвижимости или к кадастровой стоимости, но исключая часть, соответствующую стоимости земли.
- Как узнать, какая стоимость земли, а какая стоимость здания? Путем распределения стоимости приобретения между кадастровой стоимостью земли и здания в каждом году. То есть, если, например, отталкиваясь от кадастровой стоимости, мы видим, что 70% этой стоимости составляет кадастровая стоимость постройки, то стоимость постройки будет составлять 70% от стоимости приобретения недвижимости.
При расчете износа рекомендуется начислять амортизацию по большей из двух указанных выше величин: стоимости приобретения или кадастровой стоимости. Если недвижимость очень старая, то обычно кадастровая стоимость выше стоимости приобретения, поэтому рекомендуется брать за основу первую.
Однако важно помнить, что если недвижимость будет продана в будущем, это повлияет на стоимость приобретения недвижимости. Таким образом, стоимость приобретения будет уменьшена на вычитаемую из налогооблагаемой базы амортизацию, что будет означать, что прирост капитала, который может быть получен в результате продажи, будет больше, чем если бы при аренде недвижимости амортизация не применялась. В тех же условиях Главное налоговое управление отвечает обязательной консультацией V3145-18 по запросу налогоплательщика.
Давайте рассмотрим ПРИМЕР:
Дом приобретен в 2001 году за 90.000 евро, в том числе стоимость строительства 70.000 евро и 20.000 евро стоимость земли. Кадастровая стоимость постройки составляет 50 000 евро.
Стоимость приобретения базовой конструкции: 70.000 x 3% = 2.100 евро
Базовая кадастровая стоимость: 50.000 x 3 % = 1.500 евро
В данном примере основой для расчета является покупная стоимость здания, поэтому 2 100 евро в год включаются в расходы. Однако, когда накопленная амортизация достигает 70 000 евро, дальнейшие амортизационные расходы не могут быть вычтены.
ПРИМЕЧАНИЕ: В случае, если недвижимость не была арендована в течение всего года, расходы будут пропорциональны времени, в течение которого она была арендована. Это относится как к (i) вычитаемым расходам, так и к (ii) амортизации.
Сокращение расходов на аренду жилья:
Кроме того, чистая доходность, полученная после учета всех вычитаемых расходов и амортизации, может быть уменьшена на 60%, если арендуемая недвижимость используется в качестве жилья.
В продолжение примера, приведенного выше:
Годовой доход 7 200 евро, вычитаемые расходы 2 000 евро и амортизация 2 100 евро за жилье, арендованное на весь год и используемое в качестве жилья.
| Годовой доход | (+) | 7.200 |
| Вычитаемые расходы | (-) | 2.000 |
| Амортизация | (-) | 2.100 |
| Чистая доходность | = | 3.100 |
| 60% скидка | (-) | 1.860 |
| Сумма, которая должна быть указана в декларации | = | 1.240 |
Как видно, после учета всех вычитаемых расходов, а также амортизации и 60-процентной скидки, сумма, которую необходимо задекларировать при аренде, снижается с 7 200 евро до 1 240 евро и можно существенно сэкономить на налоге.
