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Gastos que puedes deducirte como propietario cuando alquilas tu vivienda

En la campaña de Renta suele darse el caso de que los contribuyentes, cuando tienen que declarar los ingresos por tener una vivienda de su propiedad arrendada, creen que la “factura” con la Agencia Tributaria les va a salir por las nubes. Desconocen que se pueden incluir una serie de gastos, totalmente deducibles, que minoran el rendimiento neto del arrendamiento.

Gastos necesarios para la obtención de ingresos

El artículo 23 de la Ley de Renta (Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) y el artículo 13 de su Reglamento (RD439/2007, de 30 de marzo)  establecen, a la hora de calcular el rendimiento del alquiler, que a los ingresos obtenidos se les pueden restar aquellos gastos necesarios para la obtención de los mismos:

  • Intereses del préstamo hipotecario formalizado en la adquisición de la vivienda.
  • Gastos de reparación y conservación de la vivienda, siempre que se disponga de la correspondiente factura.
  • Impuesto sobre bienes inmuebles y tasa de basura.
  • Cuotas de comunidad.
  • Primas de seguros.
  • Saldos de dudoso cobro siempre que cumplan las condiciones que se establezcan reglamentariamente:
    • Que el inquilino se halle en situación de concurso
    • Cuando haya transcurrido más de seis meses entre el momento de la primera gestión de cobro por parte del propietario y el de la finalización del período impositivo.

NOTA: si una cantidad que ha sido declarada como gasto por ser saldo de dudoso cobro se cobra posteriormente, este cobro debe declararse como ingreso en el ejercicio en el que se produzca dicho cobro.

  • Facturas por honorarios de terceros como, por ejemplo, los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento por parte de un despacho de abogados, gastos de vigilancia, de portería, etc.

NOTA: El importe total de los gastos a deducir nunca podrá superar al de los ingresos. El exceso que se pueda producir será deducible en los cuatro ejercicios posteriores, sin que en ninguno de estos años, conjuntamente con los gastos, superen a los ingresos de dicho año.

Amortización

Junto a los gastos deducibles mencionados en el apartado anterior hay otro gasto que se puede incluir y es aquel denominado como “amortización”.

  • ¿En qué consiste la amortización? Es la pérdida de valor (depreciación efectiva) que sufre el bien inmueble con el paso de los años.
  • ¿Cómo se calcula este gasto? Aplicando el 3% sobre el valor de adquisición de la vivienda o sobre el valor catastral, eso sí, excluyendo en ese cálculo la parte que corresponda al valor del suelo.
  • ¿Cómo se sabe cuál es el valor del suelo y cual el de la construcción? Prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. Es decir, si, por ejemplo, partiendo de los valores catastrales vemos que el 70% de dicho valor es el valor catastral de la construcción, entonces el valor de la construcción será el 70% del coste de adquisición de la vivienda.

A la hora de calcular la amortización interesa amortizar sobre el valor más alto de los dos indicados anteriormente: adquisición o catastral. Si la vivienda es muy antigua es habitual que el valor catastral sea mayor que el coste de adquisición, por lo que interesaría tomar como base el primero.

Ahora bien, es importante tener en cuenta que, si el día de mañana, se quiere vender la vivienda esto afectará al valor de adquisición de la misma. De esta forma se minorará el valor de adquisición en las amortizaciones fiscalmente deducibles, lo que conllevará que la ganancia patrimonial que se pueda generar por la venta sea mayor que si no se hubiese practicado amortización alguna cuando la vivienda estuvo arrendada. En los mismos términos responde la Dirección General de Tributos a la consulta vinculante V3145-18 a petición de un contribuyente.

Pongamos un EJEMPLO:

Vivienda adquirida en 2001 por 90.000 euros, siendo el valor de la construcción 70.000 euros y 20.000 el valor del suelo. El valor catastral de la construcción es de 50.000 euros.

Base valor adquisición construcción: 70.000 x 3% = 2.100 euros

Base valor catastral: 50.000 x 3 % = 1.500 euros

En el ejemplo que nos ocupa interesa tomar como base de cálculo el valor de adquisición de la construcción, de esta forma se incluye como gasto 2.100 euros anualmente. Sin embargo, cuando la amortización acumulada alcance los 70.000 euros ya no podrá deducirse más gasto por dicho concepto.

NOTA: En el caso de que la vivienda no haya estado arrendada durante todo el año, los gastos se prorratearán en función del tiempo en que sí lo haya estado. Con esto nos referimos tanto a (i) los gastos deducibles como a (ii) la amortización.

Reducción por arrendamiento de vivienda:

Además, al rendimiento neto obtenido una vez tenidos en cuenta todos los gastos deducibles y la amortización, se le puede aplicar una reducción del 60% cuando el destino del inmueble arrendado sea para su uso como vivienda.

Siguiendo con el EJEMPLO anterior:

Ingreso anual de 7.200 euros, gastos deducibles de 2.000 euros y amortización 2.100 euros para vivienda arrendada todo el año y para su uso como vivienda.

Ingreso anual (+) 7.200
Gastos deducibles (-) 2.000
Amortización (-) 2.100
Rendimiento neto = 3.100
Reducción 60% (-) 1.860
Rendimiento a declarar = 1.240

Como puede verse, una vez tenidos en cuenta todos los gastos que se pueden deducir, más la amortización y la reducción del 60% el importe a declarar por alquiler pasa de 7.200 euros a 1.240 euros. El ahorro en la “factura” fiscal es considerable.

Resumen
Gastos que puedes deducirte como propietario cuando alquilas tu vivienda
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Gastos que puedes deducirte como propietario cuando alquilas tu vivienda
Descripción
En la campaña de Renta suele darse el caso de que los contribuyentes, cuando tienen que declarar los ingresos por tener una vivienda de su propiedad arrendada, creen que la “factura” con la Agencia Tributaria les va a salir por las nubes. Desconocen que se pueden incluir una serie de gastos, totalmente deducibles, que minoran el rendimiento neto del arrendamiento.
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Ruiz Ballesteros
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13 comentarios de “Gastos que puedes deducirte como propietario cuando alquilas tu vivienda

  1. Fco Javier Perujo dice:

    Buenas, gracias de antemano por su ayuda.
    Tengo un piso en alquiler desde hace 7 años. En ninguna de las declaraciones he declarado la amortización de dicha vivienda.
    En la de 2021 si lo he hecho. Cabe la posibilidad de solicitar la modificación de las declaraciones entre 2017 y 2020 incluido o ya no puede solicitarse.
    Gracias
    Saludos

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Fco. Javier.

      Muchas gracias por visitar nuestro blog.

      En respuesta a su consulta comentarle que todavía está a tiempo de presentar declaración complementaria rectificando dichos ejercicios.

      El único ejercicio próximo a vencer es 2017 que lo haría el 30 de junio de 2022 y es con el que se tendría que dar más prisa en rectificar.

      Si bien, sepa que probablemente Hacienda inicie inspección o revisión sobre las correcciones, y en este caso tendríamos una discusión con Hacienda sobre el Derecho a la modificación y la Opción de haberlo declarado. Esto supondría el inicio de unos procedimientos que habría que defender.

      Por todo ello puede enviarnos documentación para revisarla y darle presupuesto sobre las complementarias o rectificativas a realizar y sin compromiso. [email protected]

  2. Enrique de Castro dice:

    Para comprar la vivienda que el año pasado arrendé, tuve que formalizar una hipoteca. ¿Los gastos notariales y de registro que conllevó la escritura de la hipoteca, incrementan el valor de adquisición de la vivienda a efectos de calcular la amortización de la misma?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenos días Sr. De Castro,

      En primer lugar, muchas gracias por su comentario.

      Los gastos notariales, de registro, etc. Aumentan el valor del inmueble si son inherentes a la adquisición del mismo. En este sentido se tendrían en cuenta para la amortización del bien, pero debe tener en cuenta que la parte proporcional que sea del terreno no se amortiza. Por todo ello para responder con seguridad deberíamos poder revisar la documentación, si lo desea puede mandarnos la misma a [email protected] y le daríamos presupuesto para aclarar su asunto.

      Muchas gracias

  3. MIGUEL ANGEL dice:

    En la declaración de renta del ejercicio 2021, el programa de hacienda no deja grabar un registro de inmueble arrendado si no se le imputa algún ingreso, y me parece que esto no es correcto. Veamos: El caso es que un inquilino, al que se le ha acabado el contrato en el año 2020, y que ha sido desahuciado judicialmente, por no pagar la renta en su momento, y por estar ocupando la vivienda sin título que lo avale por haberse finalizado el alquiler, no ha abandonado el inmueble y en la actualidad ha sido declarado vulnerable por los servicios sociales, y con la normativa actual, está campando a sus anchas, protegido por la ley, corriendo a cargo del propietario los consumos de agua y luz… y todo ello, al menos hasta el 30 de septiembre de 2022… y luego ya veremos. Por tanto, la vivienda, que no está a disposición de sus titulares, sino a disposición “legal” del inquliokupa está generando gastos y no se devengan ingresos por rentas, pues al estar en “precario” en tanto en cuanto no haya ejecución de sentencia la indemnización (que no renta) no se devenga. Sin embargo, en información de la AEAT dicen que, si no hay ingresos declarados, no se pueden imputar gastos. ¿Cuál es su opinión al respecto? Muchas gracias.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenos días Miguel Ángel,

      En primer lugar muchas gracias por su comentario.

      En su caso, habría que analizar el contrato para ver si, no estando abonando el arrendamiento correspondiente se pudiese declarar una imputación de renta o no, porque quizás esto fuese más beneficioso para usted que unos rendimientos de capital inmobiliario, pero tendríamos que estudiar la finalización del contrato, impago, etc, que todo esté perfectamente documentado por si la Agencia Tributaria envía notificaciones posteriores.

      Si quiere, nos puede enviar la documentación a [email protected] y le pasaremos presupuesto para estudiar su asunto.

      Gracias

  4. Alberto dice:

    Buenas tardes, en el año 2021 arrendé una vivienda y tuve numerosos gastos, cambio de lavadora, cambio de horno, televisión, colchones y todo el menaje, cubertería, sartenes, vajilla,… soy un particular y ninguno de estos gastos sobrepasó los 300€, me surgen dos dudas, ¿puedo amortizarlos totalmente este año o tengo que aplicar el 10%? y el menaje, vajilla y demás gastos menores, ¿también son gastos deducibles que podría amortizar?
    Muchas gracias por su tiempo y dedicación.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenos días Alberto,

      Gracias por su comentario.

      Para poder responder su consulta necesitaríamos más datos. Si quiere puede ponerse directamente en contacto con nosotros en el email [email protected] y le pasaremos presupuesto para su consulta específica.

      Muchas gracias,

  5. María Elena Caamaño dice:

    Hola, he comprado un piso, que de momento lo he alquilado, mi pregunta és, en los gastos de compra, como se deduce el IVA, que se paga con la adquisición, muchas gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenos días Sra. Caamaño,

      Muchas gracias por su comentario. Para poder dar respuesta a su pregunta necesitaríamos más datos y que nos enviara documentación. Si quiere puede enviarnos la documentación de la compra a [email protected] y le daremos presupuesto para el estudio de su consulta.

  6. Juan dice:

    Tengo un piso alquilado y al hacer la declaración, automáticamente me reducen los gastos de los intereses de la hipoteca y la amortización. Además de haber puesto en su casilla dichos intereses solo.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Juan,

      Gracias por seguirnos y realizar un comentario en nuestro blog.

      En respuesta al mismo indicarle lo siguiente: suponemos que se refiere usted a que el borrador le está incluyendo la amortización del inmueble, efectivamente este es un dato nuevo que incluyen los borradores de Hacienda, si usted quiere modificarlo deberá realizar la declaración de la renta entera, si quiere que le demos un presupuesto para realizarla desde nuestra empresa de servicios jurídicos tendría que enviarnos todos sus datos al email: [email protected] o bien llamarnos al 952.779874 y hablar con uno de nuestros expertos asesores fiscales.

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