Gastos que puedes deducirte como propietario cuando alquilas tu vivienda

En la campaña de Renta suele darse el caso de que los contribuyentes, cuando tienen que declarar los ingresos por tener una vivienda de su propiedad arrendada, creen que la “factura” con la Agencia Tributaria les va a salir por las nubes. Desconocen que se pueden incluir una serie de gastos, totalmente deducibles, que minoran el rendimiento neto del arrendamiento.

Gastos necesarios para la obtención de ingresos

El artículo 23 de la Ley de Renta (Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) y el artículo 13 de su Reglamento (RD439/2007, de 30 de marzo)  establecen, a la hora de calcular el rendimiento del alquiler, que a los ingresos obtenidos se les pueden restar aquellos gastos necesarios para la obtención de los mismos:

  • Intereses del préstamo hipotecario formalizado en la adquisición de la vivienda.
  • Gastos de reparación y conservación de la vivienda, siempre que se disponga de la correspondiente factura.
  • Impuesto sobre bienes inmuebles y tasa de basura.
  • Cuotas de comunidad.
  • Primas de seguros.
  • Saldos de dudoso cobro siempre que cumplan las condiciones que se establezcan reglamentariamente:
    • Que el inquilino se halle en situación de concurso
    • Cuando haya transcurrido más de seis meses entre el momento de la primera gestión de cobro por parte del propietario y el de la finalización del período impositivo.

NOTA: si una cantidad que ha sido declarada como gasto por ser saldo de dudoso cobro se cobra posteriormente, este cobro debe declararse como ingreso en el ejercicio en el que se produzca dicho cobro.

  • Facturas por honorarios de terceros como, por ejemplo, los ocasionados por la formalización del contrato de arrendamiento por parte de un despacho de abogados, gastos de vigilancia, de portería, etc.

NOTA: El importe total de los gastos a deducir nunca podrá superar al de los ingresos. El exceso que se pueda producir será deducible en los cuatro ejercicios posteriores, sin que en ninguno de estos años, conjuntamente con los gastos, superen a los ingresos de dicho año.

Amortización

Junto a los gastos deducibles mencionados en el apartado anterior hay otro gasto que se puede incluir y es aquel denominado como “amortización”.

  • ¿En qué consiste la amortización? Es la pérdida de valor (depreciación efectiva) que sufre el bien inmueble con el paso de los años.
  • ¿Cómo se calcula este gasto? Aplicando el 3% sobre el valor de adquisición de la vivienda o sobre el valor catastral, eso sí, excluyendo en ese cálculo la parte que corresponda al valor del suelo.
  • ¿Cómo se sabe cuál es el valor del suelo y cual el de la construcción? Prorrateando el coste de adquisición entre los valores catastrales del suelo y de la construcción de cada año. Es decir, si, por ejemplo, partiendo de los valores catastrales vemos que el 70% de dicho valor es el valor catastral de la construcción, entonces el valor de la construcción será el 70% del coste de adquisición de la vivienda.

A la hora de calcular la amortización interesa amortizar sobre el valor más alto de los dos indicados anteriormente: adquisición o catastral. Si la vivienda es muy antigua es habitual que el valor catastral sea mayor que el coste de adquisición, por lo que interesaría tomar como base el primero.

Ahora bien, es importante tener en cuenta que, si el día de mañana, se quiere vender la vivienda esto afectará al valor de adquisición de la misma. De esta forma se minorará el valor de adquisición en las amortizaciones fiscalmente deducibles, lo que conllevará que la ganancia patrimonial que se pueda generar por la venta sea mayor que si no se hubiese practicado amortización alguna cuando la vivienda estuvo arrendada. En los mismos términos responde la Dirección General de Tributos a la consulta vinculante V3145-18 a petición de un contribuyente.

Pongamos un EJEMPLO:

Vivienda adquirida en 2001 por 90.000 euros, siendo el valor de la construcción 70.000 euros y 20.000 el valor del suelo. El valor catastral de la construcción es de 50.000 euros.

Base valor adquisición construcción: 70.000 x 3% = 2.100 euros

Base valor catastral: 50.000 x 3 % = 1.500 euros

En el ejemplo que nos ocupa interesa tomar como base de cálculo el valor de adquisición de la construcción, de esta forma se incluye como gasto 2.100 euros anualmente. Sin embargo, cuando la amortización acumulada alcance los 70.000 euros ya no podrá deducirse más gasto por dicho concepto.

NOTA: En el caso de que la vivienda no haya estado arrendada durante todo el año, los gastos se prorratearán en función del tiempo en que sí lo haya estado. Con esto nos referimos tanto a (i) los gastos deducibles como a (ii) la amortización.

Reducción por arrendamiento de vivienda:

Además, al rendimiento neto obtenido una vez tenidos en cuenta todos los gastos deducibles y la amortización, se le puede aplicar una reducción del 60% cuando el destino del inmueble arrendado sea para su uso como vivienda.

Siguiendo con el EJEMPLO anterior:

Ingreso anual de 7.200 euros, gastos deducibles de 2.000 euros y amortización 2.100 euros para vivienda arrendada todo el año y para su uso como vivienda.

Ingreso anual (+) 7.200
Gastos deducibles (-) 2.000
Amortización (-) 2.100
Rendimiento neto = 3.100
Reducción 60% (-) 1.860
Rendimiento a declarar = 1.240

Como puede verse, una vez tenidos en cuenta todos los gastos que se pueden deducir, más la amortización y la reducción del 60% el importe a declarar por alquiler pasa de 7.200 euros a 1.240 euros. El ahorro en la “factura” fiscal es considerable.

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En la campaña de Renta suele darse el caso de que los contribuyentes, cuando tienen que declarar los ingresos por tener una vivienda de su propiedad arrendada, creen que la “factura” con la Agencia Tributaria les va a salir por las nubes. Desconocen que se pueden incluir una serie de gastos, totalmente deducibles, que minoran el rendimiento neto del arrendamiento.
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