Discernir entre impuestos en compraventa de inmuebles: IVA o ITP-AJD

Cada día las distintas Agencias Tributarias[1] están haciendo más compleja la aplicación de la normativa, pues ambas quieren cobrar sus impuestos y se llegan a pelear entre ellas para obtener el tributo, especialmente cuando éste es alto, como suele ocurrir en la compraventa de inmuebles.

A priori podría parecer una cuestión baladí y mucha gente no le da importancia, pero cuando se compra un inmueble, una parte importante del coste o de la inversión, es el impuesto o los impuestos a satisfacer.

Vamos a ceñirnos en este caso a un ejemplo muy concreto y muy habitual: la compra de una vivienda, pero considerando que, para nuestro ejemplo, tanto comprador como vendedor son personas jurídicas (empresas) y ninguna es la promotora.

Advertimos que cada caso debe ser tratado de forma única y especial, sin asimilarlo a alguno que nos pueda hacer pensar que es igual o parecido, pues normalmente los pequeños detalles marcan grandes diferencias.

En este supuesto, comprando una edificación (vivienda por ejemplo), al vender una empresa y siendo una segunda transmisión, es decir, quien vende compró el inmueble a la empresa promotora y ahora lo transmite para obtener un beneficio o por necesidad, se puede decir que la operación estaría exenta de IVA[2] y entonces se transmite con ITP-AJD (Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados), en su modalidad de TPO (Transmisiones Patrimoniales Onerosas), sin embargo, si cumplimos ciertos requisitos, la Ley del IVA nos permite renunciar a esta exención de IVA y, por tanto, hacer la operación con IVA (que lo cobra la Hacienda Estatal), en lugar de pagar TPO (que lo cobra la comunidad autónoma).

¿Por qué se suele hacer esta operación con renuncia a la exención de IVA?

La respuesta es sencilla, cuando se renuncia a la exención se aplica la regla del artículo 84. Uno. 2º, apartado e) de la Ley 37/92, que es la de Inversión del sujeto pasivo, de esta forma el comprador se convierte en sujeto pasivo, que repercute y soporta el IVA al mismo tiempo, lo que significa que en la práctica no desembolsa el IVA, ahorrándose el pago del mismo. Si bien en estos casos se devenga la modalidad de AJD (Actos Jurídicos Documentados) del ITP-AJD antes nombrado, pero esta modalidad suele estar entre el 1 y el 2% en casi todas las comunidades autónomas, porcentaje muy inferior al 8 o 10% que ronda la compra de inmuebles, ya sea con IVA o con TPO, y por supuesto inferior al 21% si el inmueble es un local que se compra con IVA.

A priori esta operación puede parecer redonda para las empresas, tanto comprador como vendedor, puesto que el comprador desembolsa menos dinero y al vendedor en algunos casos le permite vender a un precio superior o simplemente le permite encontrar un comprador, ya que de otra forma el adquirente no tendría acceso a comprar el inmueble en cuestión. Supongamos un precio de 500.000 euros en una vivienda, la diferencia sería del 10% al 2%, es decir, un 8%, que en nuestro caso suponen 40.000 euros que el comprador ahorra directamente en la compra del apartamento.

Esta forma de comprar además permite mantener intacto el derecho a la deducción de las cuotas de IVA del resto de gastos en la empresa compradora.

¿Cuáles son los requisitos que las partes deben cumplir para poder renunciar a la exención del IVA y aplicar la inversión del sujeto pasivo?

Pues bien, aquí está la importancia de la documentación y la necesidad de realizar estas operaciones con un abogado fiscalista experto en la materia[3].

El comprador debe ser sujeto pasivo de IVA y tener derecho a la deducción de las cuotas soportadas de IVA, es decir, será un empresario o profesional en el ejercicio de su actividad y realizará operaciones habitualmente sujetas al impuesto sobre el valor añadido.

Por su parte, el vendedor debe ser sujeto pasivo de IVA. Nos detendremos en este detalle, porque la Ley del IVA en sus artículos 4 y 5 nos dice que serán sujetos pasivos de IVA aquellos empresarios o profesionales que realicen entregas de bienes en el ámbito espacial del impuesto (Península y Baleares), con carácter habitual u ocasional, a título oneroso (no gratuito), en el desarrollo de su actividad empresarial. Además, concreta el artículo 5 que se reputará empresario, en líneas generales, a las sociedades mercantiles, salvo prueba en contrario.

¿Qué ocurre entonces si quien vende es una empresa que no ha estado dada de alta en actividad económica o si el inmueble no estaba afecto a la actividad económica?

Aquí surge una controversia cuya solución debe darse para cada caso concreto, dependiendo de los pequeños detalles a los que hacíamos alusión al principio, pues la realización de una actividad económica, a efectos del IVA, no la determina el alta en el Impuesto sobre Actividades Económicas mediante un modelo 036, sino que se determina por la realidad de la empresa vendedora, es decir, “las cosas son lo que son y no lo que las partes dicen que son”, de tal forma que si esa empresa se dedica a la compraventa de inmuebles y lo puede demostrar, entonces será sujeto pasivo de IVA aunque no se haya registrado como tal.

Normalmente un inspector de Hacienda solicitará documentación que demuestre ser sujeto pasivo del impuesto, o no, ello lo puede ver, en algunos casos, con las declaraciones trimestrales, anuales y demás documentación al efecto. Aunque también debe indicarse que el inmueble en cuestión estaba afecto a la actividad económica de la empresa.

Pero puede darse el caso, como el que hemos experimentado en algunas ocasiones, que sería el siguiente: el inspector de la comunidad autónoma, al ver una operación hecha con IVA (en la que su comunidad autónoma sólo ha cobrado ese 1 o 2% de AJD), tratará de defender que el vendedor no era sujeto pasivo de IVA, para que la operación lleve TPO de entre el 7 y el 10% (según la comunidad autónoma).

¿A quién pedirá la documentación el inspector?

Pues será a la empresa compradora a quien le pedirá documentación, pero lo más complejo del caso es que la documentación que pedirá será de la empresa vendedora, puesto que es la vendedora quien tiene que ser sujeto pasivo de IVA (la compradora también, pero eso no está en tela de juicio en este ejemplo). La razón es que, si finalmente la operación debió haberse hecho con TPO, será la compradora la obligada al pago de este impuesto.

De esta forma nos encontramos con una Inspección de Hacienda sobre la empresa compradora en la que le están pidiendo que aporte información de la empresa vendedora, ¡ojo! Que esto puede ocurrir dos, tres o cuatro años después de haber firmado la escritura de la operación y la relación entre empresas podría perfectamente no permanecer más allá de la firma de la compraventa, e incluso la vendedora podría estar disuelta y liquidada, de ahí la importancia de conseguir toda la documentación antes de la firma de la escritura pública.

Bajo nuestro punto de vista es la Hacienda Pública quién debería demostrar que la vendedora no es sujeto pasivo de IVA, pero a buen seguro aplicará el artículo 105 de la Ley General Tributaria para invertir la carga de la prueba y tratar de que la compradora demuestre este extremo, lo que puede volverse diabólico.

Es evidente que estas operaciones son complejas, o pueden serlo, a pesar de que a priori no lo parezcan, lo importante es preverlas, puesto que una vez firmadas sólo podremos esperar la opinión de Hacienda.

[1] Nos referimos a Hacienda Estatal y a la Agencia Tributaria de una Comunidad Autónoma, que son distintas y cobran impuestos distintos.

[2] Por aplicación del artículo 20. Uno. 22º de la Ley 37/92 del Impuesto sobre el Valor Añadido.

[3] Por supuesto recomendamos acudir a un despacho experto en la materia, como Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales, que cuente con abogados y economistas expertos en estas operaciones que controlan tanto la parte jurídica como la tributaria en las adquisiciones de inmuebles.

11 comentarios de “Discernir entre impuestos en compraventa de inmuebles: IVA o ITP-AJD

  1. belosa dice:

    Buenos Días.
    – Una CB (sujeto pasivo de IVA, actividad arrendador locales) va a adquirir un local a una SL (que construyó hace 10 años). SL dice que no es 1ª transmisión puesto que ha utilizado el local durante más de 2 años, ¿como se probaría ante Hacienda que ha sido usado más de 2 años?
    – Si se cumplen todos los requisitos (2ª transmisión, compradora y vendedora ambas profesionales, sujetos pasivos IVA, local para alquilarlo con derecho a deducción), para que sea posible renuncia a la exención: si se renuncia exención=> inversion sujeto pasivo IVA; si no se renuncia exención=> TPO 3% en Murcia (por cumplirse los requisitos). ¿Cual de las 2 opciones sería menos “problemática” (inspecciones) para Hacienda (estatal o comunitaria)?
    – Entiendo que la transmisión del local comercial (y nada más) NO es una unidad económica autónoma

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Gracias por su comentario en nuestro blog.
      Por lo que indica en su redacción encontramos al menos tres preguntas:
      1. Demostrar uso durante 2 años o más: aquí hay muchas posibilidades, en principio consumo de luz, agua, informe de policía local, facturas de proveedores que hayan servido productos allí, facturas emitidas por servicios dados desde allí y cualquier otro medio de prueba admitido en derecho.

      2. Requisitos para ser 1ª o 2ª transmisión: este asunto hay que estudiarlo en profundidad, no sería serio por nuestra parte darle una respuesta clara porque debemos tener información de ambos contratantes. Podríamos ofrecerle un presupuesto para el estudio de toda la operación si recibiésemos más documentación al respecto, puede enviárnosla por email si lo desea (conta@jrb.es), pero sinceramente aventurarnos a contestar algo tan delicado sin estudiarlo no estaría bien por nuestra parte.

      3. Unidad económica autónoma: a priori un local por sí solo es difícil que sea considerado como unidad económica autónoma, habría que ver si ese local incluye algunas máquinas, bienes muebles, material o qué otra cosa incluye. También sería interesante ver si nos conviene considerar que exista o no la Unidad Económica Autónoma y en su caso revisar la operación para ver cómo conseguir que sea considerada o no como tal.

      En ocasiones es complicado obtener respuestas concretas, el derecho tributario siempre suele ser gris, difícilmente será todo blanco o todo negro, las interpretaciones son muy diversas sobre un mismo asunto.

      Muchas gracias por leernos.

  2. iker dice:

    Hola jesus, en la venta de un hotel rural, la parte vendedora son 2 hermanos que tienen la propiedad del inmueble y tienen una sociedad civil para la gestión del hotel rural, la parte compradora es una sl que comprara y gestionará el hotel rural. En este caso podría renunciar a la exención del iva?? Tengo duda en sí la parte vendedora es sujeto pasivo de iva al gestionar el hotel a través de una s.c. Siendo la titularidad del hotel de los hermanos.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Iker,
      Le agradecemos que haya comentado en nuestro blog para aclarar sus dudas.

      En relación con la cuestión que plantea debemos informarle que el Impuesto sobre el Valor Añadido es un impuesto complejo y su funcionamiento, así como su tributación, dependerá de múltiples factores.

      En este caso, al tratarse de un inmueble cotitularidad de dos personas físicas pero explotado por una sociedad civil y ser una sociedad limitada la que compraría, es preciso analizar y estudiar diversos aspectos a fin de poder proporcionarle una respuesta concreta al caso que nos platea. En particular, entre otros, sería necesario conocer la actividad en la que está dado de alta la sociedad civil, si los transmitentes personas físicas están dados de alta en alguna actividad y cuál es, la afectación y destino del bien por parte del adquirente, su derecho a la deducibilidad del IVA que soporta, etc.
      Por ello, si está de acuerdo, puede proporcionarnos los detalles de la operación enviándolos al correo conta@jrb.es y una vez estudiados, le enviaremos un presupuesto para su caso particular.
      También podemos aclararle cualquier duda a través del teléfono 952 779 874

      Quedamos a la espera de sus comentarios,
      Sin otro particular, reciba un cordial saludo,

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Iker, nos gustaría completarle nuestra respuesta con el siguiente comentario:

      Sobre dichas sociedades podríamos hacer un monográfico, pues mucho se ha escrito últimamente sobre las mismas.

      Para empezar, y quizás sea el punto más importante, debemos distinguir si la sociedad civil de los dos hermanos propietarios del inmueble, tiene o no personalidad jurídica. A este respecto indica el artículo 7 de la Ley del Impuesto sobre Sociedades que, “serán contribuyentes del impuesto cuando tengan su residencia en territorio español a) las personas jurídicas, excluidas las sociedades civiles que no tengan objeto mercantil”. ¡Ojo! Que esto de tener “objeto mercantil” es la clave, pero clave que no está bien resuelta.

      Cuando se introduce esta modificación legal se aclara que las sociedades civiles con objeto mercantil, desde 2016, pasaron de tributar en régimen de atribución de rentas a tributar como contribuyentes del Impuesto sobre Sociedades. Si este fuera el caso entonces podríamos hablar de una transmisión exenta de IVA, podríamos hablar de renunciar a dicha exención y entonces tributar por este impuesto, para lo cual habría que estudiar si se cumplen otros requisitos respecto del propio IVA, que en principio se presupone que sí, pues normalmente estarán arrendando ese inmueble con IVA y con retención (de IRPF).

      Se entiende, actualmente, que una sociedad civil una vez constituida, adquiere plena personalidad jurídica, sin necesidad de mayores requisitos formales, salvo que (de acuerdo con el artículo 1669 del Código Civil), los pactos de dicha sociedad se mantengan secretos entre los socios, por lo que operarían como una Comunidad de Bienes. En este sentido le recomiendo la lectura de dos Consultas Vinculantes de la Dirección General de Tributos: la consulta V2378-15 y la número V2394-15, en estas se indica que la sociedad civil goza de personalidad jurídica a efectos del Impuesto sobre Sociedades ya que “se constituyó mediante documento privado para la obtención de número de identificación fiscal ante la Administración” (cosa con la que podríamos no estar de acuerdo por ser un requisito formal pero el hecho de tener CIF no implica el desarrollo de un objeto mercantil); y la segunda Consulta indica que “es necesario que la sociedad civil se haya manifestado como tal ante la Administración Tributaria”; y nuevamente concluye que si hemos pedido el CIF entonces tendrá personalidad jurídica. Hablamos de un CIF que empiece por la letra “J”.

      Este sería uno de los requisitos (el CIF con letra “J”), el otro es el Objeto Mercantil, para ello nos iremos a los artículos 325 y 326 del Código de Comercio, en donde se señala que se tiene objeto mercantil “cuando se pretenda la realización de forma permanente, a través de una organización estable y adecuada al efecto y con ánimo lucrativo”. A este respecto la mercantilidad la determina al final la existencia de medios materiales y personales organizados por el empresario para el ejercicio de una actividad empresarial.

      Como se puede observar, responder a este tipo de preguntas, no es que no queramos hacerlo de manera directa, sino que realmente requieren de un estudio previo y pormenorizado muy exhaustivo, por ello, más allá de lo ya explicado en el artículo y en esta respuesta, nosotros podemos revisar bien su caso de manera privada y, siempre que tengamos toda la información, darles un presupuesto para la resolución correcta, o bien las opciones que pudieran existir.

      Quedamos a su disposición.

  3. Loreto Medina dice:

    Hola, a ver si me pueden resolver una consulta.
    Voy a comprar una vivienda usada a un particular en Andalucía
    Si la compro como persona física pago un 8% de ITP, pero y si la compro a nombre de mi empresa que es una s.l. que se dedica a organizar eventos?
    Muchas gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada Loreto,

      Gracias por su comentario.

      Le indicamos que los temas fiscales en las operaciones de compraventa en las que actúa una sociedad pueden tener diferentes posibilidades. Por ello, es importante conocer tanto a comprador como vendedor y que haya documentación justificativa de ambas para poder elegir una opción u otra. Si lo ve conveniente puede enviarnos la documentación relativa al comprador y al vendedor, así como los datos del inmueble, con esa información podremos darle un presupuesto para trabajar la operación hasta la finalización completa. Cualquier cuestión relativa a su asunto quedará solucionada. Puede contactar con nosotros a través del correo legal@jrb.es o a través del teléfono 952 779 874

  4. Rafael dice:

    Hola Jesús,
    Tengo una sociedad con actividad de compra,venta,alquiler de bienes inmuebles, con varios locales comerciales arrendados.
    Pretendo comprar con esa sociedad una vivienda como inversión y ponerla en alquiler. La vivienda pertenece a una sociedad, así que al ser una segunda transmisión (exenta de IVA) pretendo renunciar a la exención de IVA para no tener que pagar ITP.
    En este caso podría desgravarme ese IVA (por ejemplo invirtiendo el sujeto pasivo) o al dedicarla a alquiler de vivienda, que no repercute IVA, sería inviable?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Rafael,

      En primer lugar gracias por su comentario en nuestro blog.

      Con respecto a su consulta, indicarle que cuando se realiza una operación con inversión del sujeto pasivo en IVA realmente no se desembolsa IVA, a cambio se desembolsa AJD y dependiendo de la comunidad autónoma varía el porcentaje (normalmente entre el 1 y el 2%). Al no desembolsar IVA debe contabilizarlo como repercutido y soportado al mismo tiempo, pero le permite mantener la deducibilidad del resto de cuotas.

      Por otro lado, una vez que la alquile podría entrar en prorrata de IVA si compagina alquileres con IVA y sin IVA, pero eso ya depende de los ingresos que obtenga su empresa.

      Le recomendamos siempre que se asesore con algún experto y si no lo tiene siempre podemos darle presupuesto nosotros mismos.

      Atentamente,

      Ruiz Ballesteros

  5. Pepe dice:

    Hola Jesús, si compro un edificio de 4 viviendas con iva en este caso a Solvia, y luego los vendo con IPT a particulares, como puedo recuperar el IVA? es posible?

    Y si compro como sujeto pasivo? y vendo con ipt a particulares, luego hay que pagar algo más?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Pepe,

      Gracias por su comentario. En respuesta al mismo le indicamos:

      La posibilidad de obtener la devolución del IVA Soportado pasa por cumplir varios requisitos, como mínimo tendrá que estar ejerciendo una actividad económica, ya sea como persona física o jurídica, y además deberá cumplir el principio de correlación de ingresos y gastos, es decir, tendrá que generar ingresos con IVA si quiere obtener la devolución del IVA de sus gastos.

      Por lo que indica no queda claro que pueda cumplir estos requisitos, lo que sí es evidente es que, si usted está dispuesto a invertir en comprar 4 viviendas para tratar de obtener un beneficio, sin lugar a dudas le merecerá la pena contratar un buen despacho de abogados/asesores fiscales para evitar sorpresas desagradables con Hacienda, pues la casuística es muy variada. Evidentemente nosotros podemos ayudarle en este asunto.

      En cuanto a la segunda parte de la pregunta, la venta posterior a particulares, lo normal es que esa operación se realice con ITP-AJD, modalidad TPO, pues sería segunda o ulterior transmisión y siendo particulares no tendrían derecho a deducir cuota alguna de IVA. Pero también habría que hacerla de forma segura.

      Además del IVA y del ITP-AJD (TPO) tendrá que estar atento al resto de impuestos que se devengan en estas operaciones, tenemos la plusvalía municipal y el Impuesto sobre la Renta o sobre Sociedades, dependiendo de si realiza estas operaciones como persona física o como persona jurídica, respectivamente. Por último, le recomendamos controlar también el valor catastral de los inmuebles, pues es posible que reciba una liquidación complementaria si el precio de compra es inferior al valor fiscal. Todos estos detalles pueden acabar aumentando el coste de la inversión que realiza y por tanto reduciendo su rentabilidad, por lo que deben tenerse en cuenta.

      Para cualquiera de estos procedimientos, o todos ellos, en Ruiz Ballesteros podemos ayudarle… somos su mejor inversión.

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