Как НДС применяется к туристической аренде жилья?

Мы переживаем бум в сфере аренды так называемых “туристических квартир“, вызванный ростом числа гостей в частности и туристического сектора в целом, который переживает Испания.

Существует много вопросов по поводу налогообложения аренды, поэтому в этой статье наши налоговые юристы объяснят, как это работает, включая субаренду, поскольку появляется все больше компаний по аренде квартир, которые автоматически начинают сдавать их в субаренду туристам.

В качестве предварительного шага мы определим разницу: предоставляются ли гостиничные услуги или нет.

Обратите внимание, что термины, поясняемые ниже, относятся к налогообложению операций по аренде, что не имеет ничего общего с административной регистрацией квартиры, независимо от того, является ли она туристической или нет, поскольку в отношении законодательства по НДС необходимо соблюдать законы автономных округов, которые регулируют эти отношения, не принимая во внимание никаких административных обязательств, данных различными автономными округами, по крайней мере, не принимая их во внимание для целей налогообложения.

Под гостиничными услугами понимаются уборка, смена постельного белья, питание, завтраки, химчистка, глажка, смена полотенец, прием и тому подобное. Следует также учитывать, что эти услуги предоставляются “во время” пребывания, а не только тогда, когда арендатор еще не приехал или уже уехал, но сам момент выполнения этих услуг во время пребывания имеет решающее значение, так как эти услуги не считаются услугами гостиницы только в начале и в конце пребывания.

Таким образом, на основании этих данных мы можем установить следующие возможные варианты:

Владелец квартиры передает или сдает ее в аренду непосредственно потребителю.

Эта аренда может быть осуществлена двумя способами:

1. a) Без предоставления каких-либо услуг: в этом случае сделка освобождается от НДС, арендодатель выставляет конечному пользователю не счет-фактуру, а квитанцию без НДС, т.е. он не обязан выставлять счет-фактуру, но, конечно, он всегда должен будет декларировать арендную плату в своей ежегодной налоговой декларации.

б) При предоставлении гостиничных услуг: операция облагается НДС, и владелец выставляет счет-фактуру с НДС по текущей ставке 10%.

Владелец сдает свою квартиру в аренду сторонней компании (управляющей компании или агентству недвижимости), которая управляет недвижимостью и выставляет счета непосредственно конечному пользователю.

Здесь мы имеем дело с двумя различными действиями,  то есть, двумя различными правовыми отношениями:

1. Во-первых, это отношения между собственником и компанией по управлению недвижимостью или агентством недвижимости: это операция, облагаемая НДС по ставке 21% и 19% удержание в счет будущего НДФЛ, который должен быть удержан управляющей компанией и уплачен в налоговые органы от имени собственника (независимо от того, является ли собственник физическим или юридическим лицом), поскольку арендные отношения между этими сторонами явно не для проживания, так как управляющая компания не может жить в квартире (в квартирах могут жить только физические лица) и не знает, кому она будет ее сдавать, пока не получит клиентов.
2. Вторые правовые отношения – это отношения между управляющей компанией и конечным пользователем, т.е. арендатором, который снимает квартиру на неделю, два дня или месяц. В этом случае возможны два разворота событий с разным налогообложением НДС:
   1. Если управляющая компания НЕ ПРЕДОСТАВЛЯЕТ гостиничные услуги: в этом случае операция будет освобождена от НДС, так как это будет аренда для жилого использования, без лишних слов. И в этом случае управляющая компания не обязана выставлять счет-фактуру, достаточно квитанции без НДС, если только клиент не потребует счет-фактуру (поскольку она обязана выставлять счет-фактуру, если клиент ее потребует), и, конечно, она должна всегда отражать доход.
   2. Если компания БУДЕТ ПРЕДОСТАВЛЯТЬ гостиничные услуги: тогда эта деятельность будет облагаться НДС (а не освобождаться от него), поэтому управляющая компания всегда будет обязана выставлять счет-фактуру, взимая НДС по ставке 10%, поскольку именно такая ставка применяется к гостиничным услугам.

Как видно, в первом случае (1) возникает следующее последствие: управляющая компания получает от владельца квартиры счет-фактуру на расходы с НДС 21%, т.е. платит НДС 21%; с другой стороны, поскольку она не предоставляет гостиничные услуги, она получает доход без НДС, поэтому, если предположить, что это ее единственный доход, она будет облагаться так называемым “cоразмерным НДС, что в нашем примере будет означать, что она не может вычесть НДС, уплаченный с ее расходов. В случае невозможности вычесть НДС, рекомендуется учитывать НДС как более высокий расход на покупку, чтобы этот расход можно было использовать для целей корпоративного налога, что совершенно законно, но в этих случаях не рекомендуется требовать возврата НДС, так как это очень распространенная ошибка, и единственное, что можно получить, это санкции от Казначейства за то, что вы потребовали возврат несоответствующего налога.

Во втором случае (2), когда предоставляются гостиничные услуги, управляющая компания получит счет-фактуру за аренду по ставке 21% и выставит счет-фактуры за свои услуги по ставке 10%, так что она сможет вычесть весь входной НДС, но, остерегаясь, она также может столкнуться с дисбалансом денежных потоков, поскольку она платит больше НДС, чем взимает, по крайней мере, в процентном выражении, так что эта растущая деятельность требует значительного контроля над финансами, Хотя в этой ситуации можно подать заявление на возмещение входного НДС, важно отметить, что, если только компания не находится в REDEME или не является крупной компанией, ей придется ждать до января, чтобы подать заявление на соответствующее возмещение НДС, и поэтому, пока она не получит возмещение, у нее могут возникнуть проблемы с ликвидностью, о которых говорилось выше.

Владелец передает имущество конечному пользователю, но делает это через посредника или комиссионера (агента или риелтора), который берет с владельца плату за свое управление или посредничество.

Как видно, эти правоотношения отличаются от предыдущих и могут возникать во многих случаях, так как будут зависеть от соглашения, которое управляющая компания заключает с каждым собственником квартиры.

Арендодатель выдает конечному пользователю счет или квитанцию, что означает, что именно арендодатель имеет прямые правовые отношения с туристом (арендатором), поэтому жалобы и претензии будут направляться к арендодателю. Зная это, опять же есть два варианта:

1. Что гостиничные услуги не предоставляются, что будет нормой, поскольку для владельца не является нормой предоставлять гостиничные услуги: в этом случае мы будем иметь дело с операцией, освобожденной от НДС, поскольку это аренда для жилого использования, даже если это аренда на один день или на восемь месяцев, т.е. продолжительность аренды не влияет на налог, подлежащий уплате, а скорее на то, предоставляются гостиничные услуги или нет.
2. Оказание гостиничных услуг и услуг общественного питания: данная операция будет облагаться НДС по ставке 10% с обязательством повторного выставления счет-фактуры, поскольку оказание указанных услуг является ключевым фактором, определяющим ставку НДС.

В любом из этих двух случаев, независимо от того, предоставляются гостиничные услуги или нет, возникает второе правоотношение, то, которое возникает между посредником или управляющей компанией при поиске арендатора и владельцем недвижимости, поскольку управляющая компания должна взимать плату за свои посреднические услуги. Эти посреднические услуги, или комиссионные по недвижимости, порождают обязанность выставить счет-фактуру со стороны управляющей компании, являющейся ее клиентом – владельцем недвижимости, тем самым взимая НДС за свои услуги, в данном случае по ставке 21%, поскольку они являются посредническими услугами по недвижимости или комиссионными за получение арендатора.

В последнем случае арендодатель сможет вычесть входной НДС по счет-фактуре управляющего, только если он предоставляет гостиничные услуги (взимая 10% с арендатора), в противном случае (если он не предоставляет такие услуги) он не сможет вычесть НДС, который он платит, так как он находится на пропорциональной основе 0%, поскольку он не взимал никакого НДС с арендатора.

Если у вас есть какие-либо сомнения, мы рекомендуем вам обратиться к профессионалам, юристам и экономистам, которые являются экспертами в области налогового права, в компанию Ruiz Ballesteros.