Продажа основного жилья лицами старше 65 лет

Уважаемый читатель, если вы собираетесь продать недвижимость, вы должны знать, что при продаже недвижимости у вас возникнет прирост или убыток капитала в соответствии со статьей 33.1 Закона 35/2006 от 28 ноября о подоходном налоге с физических лиц (далее LIRPF).

Согласно статье 34.1.a) того же Закона, сумма прироста или убытка капитала будет определяться “разницей между соответствующими стоимостями приобретения и передачи”, то есть разницей между стоимостью продажи и стоимостью покупки, включая расходы, присущие каждой операции.

Однако если вам больше 65 лет, то при продаже основного жилья прирост капитала может отсутствовать. Статья 33.4.b) Закон об НДФЛ гласит, что прирост капитала, возникающий “при продаже своего основного места жительства лицами старше 65 лет или лицами, находящимися в ситуации тяжелой или большой зависимости в соответствии с Законом о поощрении личной автономии и заботе о лицах, находящихся в ситуации зависимости”, освобождается от налога.

Что будет считаться основным местом жительства?

Под постоянным местом жительства понимается здание, которое является местом жительства налогоплательщика в течение непрерывного периода, составляющего не менее трех лет. Однако оно также считается основным местом жительства, если, хотя три года не истекли, существуют форс-мажорные причины, такие как смерть налогоплательщика, разрыв брака, командировка по работе или любая другая причина, препятствующая проживанию в доме.

Если соблюдены вышеуказанные требования, т.е. возраст старше 65 лет и жилье, составляющее основное место жительства, то продажа недвижимости освобождается от налогообложения в случае прироста капитала.

Однако при применении этого освобождения необходимо учитывать мелкие детали, а именно то, что вы должны быть владельцем полной собственности на недвижимость, даже если она находится в долевой собственности. В обязательной консультации V3931-16 от 19 сентября 2016 года Генеральное управление по налогообложению высказалось в этом смысле в ответ на вопрос супружеской пары, владеющей недвижимостью следующим образом: лицо, делающее запрос, имеет 100% номинальной собственности, а второй супруг – 100% права пользования, при этом ни один из них не имеет полной собственности. В вышеупомянутом случае эта пара не имеет права применять вышеупомянутое освобождение, поскольку ни один из них не владеет полным правом собственности на имущество, которое должно быть продано, поэтому в данном случае они будут облагаться налогом на прирост капитала.

Второй случай, который может возникнуть, – это супружеская пара, в которой один из супругов умирает и, посредством присуждения наследства, переживший супруг получает остальные 50% владения их основной резиденции (вместо получения права пользования), так что теперь он или она имеет 100% владения. В этом случае, если он/она продаст основное место жительства (будучи старше 65 лет), он/она сможет применить освобождение только к 50% прироста капитала, который может возникнуть, так как остальные 50% были получены только что и не прошло трех лет, чтобы это место считалось основным местом жительства.

Может возникнуть и третий случай, когда родители старше 65 лет захотят подарить свое основное жилье своему ребенку, в этом случае оно также не будет облагаться налогом, так как соответствует вышеупомянутым требованиям. Об этом говорится в обязательной консультации Генерального управления по вопросам налогообложения V2583-20 от 29 июля 2020 года.

Очевидно, что практика очень широка, поэтому всегда рекомендуется рассматривать каждое дело независимо, не предполагая, что все они одинаковы и могут напрямую применять освобождение.