¿Cómo funciona el IVA en los alquileres turísticos?

Estamos viviendo un boom en el alquiler de los llamados “apartamentos turísticos”, generado por el aumento de visitantes y sector turístico en general que está sufriendo España.

Las dudas sobre la fiscalidad en los arrendamientos son varias, así que en este post, de la mano de nuestros abogados fiscalistas vamos a explicar el funcionamiento, incluyendo el subarrendamiento, pues cada vez hay más empresas surgiendo para alquilar apartamentos que automáticamente comienzan a subarrendar a turistas.

Como paso previo determinaremos una diferencia: si se prestan servicios de hostelería o no se prestan estos servicios.

Nótese que los términos que explicamos a continuación se refieren a la tributación de las operaciones de alquiler, que nada tiene que ver con el registro administrativo de un apartamento, ya sea turístico o no lo sea, pues en cuanto a la legislación de IVA, se debe atender a las leyes estatales, que son las que regulan estas relaciones, sin tener en cuenta ninguna obligación administrativa dada por las distintas comunidades autónomas, al menos, sin tenerlas en cuenta a efectos tributarios.

Los servicios de hostelería se refieren a la limpieza, cambio de sábanas, comidas, desayunos, tintorería, planchado de ropa, cambio de toallas, recepción y similares. Teniendo en cuenta además que estos servicios se presten “durante” la estancia y no sólo cuando el inquilino no ha llegado o cuando ya se ha ido, sino que el detalle de hacerlo durante su estancia es determinante, ya que estos servicios sólo al principio y final de la estancia no se consideran propios de hostelería.

Por tanto, con estos datos podemos establecer las siguientes posibilidades:

El propietario del apartamento cede o alquila directamente al consumidor.

Este alquiler puede hacerse de dos formas:

a) Sin prestación de servicio alguno: en cuyo caso la operación estará exenta de IVA, el propietario no emite factura, sino recibo sin IVA al usuario final, es decir, no estaría obligado a emitir factura, pero por supuesto siempre tendrá que declarar el alquiler en su declaración de la renta anual.

b) Con prestación de servicios hoteleros: operación sujeta a IVA y el propietario emite factura repercutiendo el IVA al tipo del 10%, actualmente.

El propietario arrienda su apartamento a una empresa tercera (gestora o inmobiliaria) y esta se encarga de gestionar la vivienda, facturando directamente al usuario final.

Aquí estaríamos ante dos actividades o acciones distintas, dos relaciones jurídicas:

a) La primera sería la relación del propietario con la gestora de inmuebles o inmobiliaria: esta es una operación sujeta a IVA al tipo del 21% y retención del 19% (en IRPF), que debe retener la gestora e ingresar en Hacienda a nombre del propietario (independientemente de si el propietario es persona física o jurídica), ya que evidentemente la relación de arrendamiento entre estos sujetos no es para uso de vivienda, pues la empresa gestora no puede habitar el apartamento (los apartamentos sólo pueden ser habitados por personas físicas), y no sabe a quién se lo alquilará hasta que consiga clientes.

b) La segunda relación jurídica es la que tiene la Gestora con el usuario final, o sea, con el inquilino que arrienda el apartamento para una semana, dos días o un mes. En este caso se pueden dar dos supuestos con distinto tratamiento del IVA:

i. Si la empresa gestora NO presta servicios hoteleros: en este caso la operación estará exenta de IVA, puesto que será un arrendamiento para uso de vivienda, sin más. En este caso nuevamente la gestora no tiene porqué emitir una factura, bastaría con un recibo sin IVA, salvo que el cliente solicite factura (puesto que es obligatorio emitir la factura si la solicita el cliente), y por supuesto siempre debe registrar el ingreso.

ii. Si la empresa SÍ presta servicios hoteleros: entonces la operación estará sujeta al IVA (y no exenta), de tal forma que la gestora estará obligada a emitir una factura siempre, repercutiendo el IVA al 10%, por ser éste el porcentaje aplicable a los servicios hoteleros.

Como se puede observar, en el primer supuesto (a), se da la siguiente consecuencia: la gestora recibe una factura de gasto con IVA al 21% por parte del propietario del apartamento, es decir, soporta IVA del 21%; y por otro lado, como no presta servicios hoteleros obtiene sus ingresos sin IVA, por lo que, suponiendo que estos sean sus únicos ingresos entrará en lo que se denomina “prorrata de IVA”, que para nuestro ejemplo supondrá directamente que no pueda deducirse el IVA pagado en sus gastos (prorrata del 0%). Para el caso de no poder deducir IVA alguno, se recomienda la contabilización del IVA como mayor gasto de las compras, de tal forma que sí se aproveche dicho gasto en el Impuesto sobre Sociedades, lo que es perfectamente legal, pero en estos no se recomienda solicitar la devolución del IVA, este es un error muy habitual, y lo único que se puede obtener es una sanción de Hacienda por haber solicitado la devolución de un crédito fiscal que no corresponde.

Para el segundo caso (b), en el que Sí se realizan servicios hoteleros, la gestora recibirá una factura por el arrendamiento al 21% y emitirá facturas por sus servicios al 10%, de tal manera que podrá deducir todo el IVA soportado, pero ojo, también podría sufrir desajustes en su tesorería, pues soporta más IVA del que repercute, al menos en porcentaje, de tal manera que esta actividad en crecimiento requiere un control importante de las finanzas, concretamente de la caja, pues, aunque en esta situación sí se puede solicitar la devolución del IVA Soportado es importante anotar que, salvo que la empresa esté en el REDEME o sea una gran empresa, tendrá que esperar al mes de enero para solicitar la devolución del IVA que le corresponda, por tanto, hasta obtener la devolución podría tener los problemas de liquidez comentados.

El propietario cede la vivienda al usuario final, pero lo hace a través de un intermediario o comisionista (agente o inmobiliaria), que le cobra al propietario por su gestión o intermediación.

Como se puede observar, esta relación jurídica es distinta de las anteriores y puede darse en muchos casos, pues dependerá del acuerdo al que la empresa Gestora llegue con cada propietario de apartamento.

El propietario emite al usuario final una factura o recibo, lo que significa que es el propietario quien tiene la relación jurídica directa con el turista (inquilino), por tanto, las quejas y reclamaciones irán sobre el propietario. Sabiendo esto pueden volver a darse dos opciones:

a) Que no se presten servicios de hostelería, que será lo habitual pues no es normal que el propietario dé servicios hoteleros: estaremos entonces ante una operación exenta de IVA por ser un arrendamiento para uso de vivienda, aunque sea por un día o por ocho meses, es decir, que la duración del alquiler no influye en el impuesto a satisfacer, sino el dar servicios hoteleros o no darlos.

b) Que sí se presten servicios de hostelería: esta operación estaría sujeta a IVA al tipo del 10% con obligación de emitir factura nuevamente, pues el dar los servicios indicados es la clave que nos define el porcentaje de IVA.

En cualquiera de los dos casos, ya sea dando servicios hoteleros o no, se está generando una segunda relación jurídica, la que surge entre el intermediario o empresa Gestora al buscar el inquilino, y el propietario del inmueble, ya que la Gestora tiene que cobrar sus servicios de intermediación. Estos servicios de intermediación, o comisión inmobiliaria, generan la obligación de emitir una factura por parte de la gestora, siendo su cliente el propietario del inmueble, repercutiendo así el IVA por sus servicios y en este caso al tipo del 21%, ya que son servicios de intermediación inmobiliaria o comisionista por haber conseguido el inquilino.

En este último caso, el propietario sólo podrá deducir el IVA soportado en la factura de la Gestora si presta servicios hoteleros (repercutiendo el 10% al inquilino), ya que en caso contrario (si no presta dichos servicios) no podrá deducir el IVA que él paga al encontrarse en una prorrata del 0%, pues él no habrá repercutido IVA alguno al inquilino.

Ante cualquier duda recomendamos acudir a los profesionales, abogados y economistas expertos en derecho fiscal, de Ruiz Ballesteros.

 

27 comentarios de “¿Cómo funciona el IVA en los alquileres turísticos?

  1. Pepe dice:

    Hola,

    Somos una empresa de intermediación de alquiler vacacional y gestionamos varios apartamentos. Nuestra duda es cómo deberíamos dar de alta dichos apartamentos en las plataformas de reserva (por ejemplo, booking, airbnb). Según entiendo al ser empresa de intermediación:
    – Contrato ocurre entre propietario e inquilino, exento de IVA al no darse servicios hoteleros

    Pero quién debe dar de alta el apartamento en los portales booking, airbnb, etc…¿? Si se dan a nombre del propietario, me queda claro, booking y airbnb facturan directamente al propietario.

    DUDA: a pesar de ser empresa intermediaria, puedo dar de alta los apartamentos en mi nombre y que booking y airbnb me facturen a mí sus servicios de intermediación que después yo deduciré de la liquidación al propietario¿? O si hago esto ya directamente me definiré como empresa explotadora y no intermediaria¿?

    Gracias!

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Pepe,

      Muchas gracias por contactarnos a través de nuestro blog.

      Según indica usted mismo, si su empresa se dedica a la intermediación entre propietario e inquilino entonces usted está realizando la misma función que cualquier otra plataforma, por lo que simplemente tendríamos a dos intermediarios en la operación, usted podría cobrarle al propietario y las plataformas le cobrarían a usted, en ambos casos con IVA porque los dos están intermediando y la cadena de valor no se rompe, y todo ello sin perjuicio de la relación y contrato que existiría entre propietario e inquilino final si así se estipula. Es decir, debe usted considerarse otro intermediario, al menos para la descripción que usted ha realizado nosotros así lo entendemos. Si ya quisiera un estudio en mayor profundidad de la situación podríamos darle un presupuesto al efecto.

      Atentamente,
      Ruiz Ballesteros

  2. Enrique dice:

    Buenas noches,

    Soy propietario de un apartamento turístico que alquilo la temporada de verano. Tengo firmado un contrato de comisión con una agencia inmobiliaria que me busca el cliente, cobra y me liquida, sin que se realicen servicios de hostelería. Esta agencia cobra una comisión mas el iva correspondiente por el servicio prestado que deduce de los ingresos que me factura. Yo lo declaro en hacienda como rendimiento de capital inmobiliario (por el periodo vacacional, el resto del tiempo como imputación de renta), pero no aplico ni hago ninguna declaración de iva ya que no se prestan servicios de hostelería (ni por la agencia ni por mi parte) y es un contrato de comisión. En el programa de rentaweb 2018 al declarar el alquiler como rendimiento de capital inmobiliario me pide el nif del arrendatario (en campañas anteriores no lo pedía) y ahí va mi duda: ¿Tengo que poner el nif de la agencia inmobiliaria o el de los particulares a los que se ha alquilado la vivienda?. ¿Si pongo el nif de la agencia inmobiliaria podría Hacienda exigirme el IVA de los ingresos del arrendamiento que no he declarado?.

    Gracias.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Enrique,
      Gracias por seguirnos en la Web. Con respecto a su consulta comentarle lo siguiente:
      A usted no le puede exigir el IVA la Hacienda pública si es usted quien firma el contrato de alquiler turístico, es decir, si usted realiza la operación directamente con el inquilino. Sin embargo, si fuese la agencia la que alquila el piso en su nombre, entonces sería la agencia quien tendría que declararlo, es decir, en cualquier caso usted no declara IVA, puesto que no presta servicios de hostelería. Usted sí estaría obligado a declarar IVA en el alquiler si lo que recibe es un ingreso de la agencia con dicho IVA, pero es que en este caso la agencia no estaría intermediando, sino que usted se lo habría alquilado a la agencia y ésta lo estaría subarrendando. Es en este último caso cuando sí tendría que declarar el NIF de la agencia inmobiliaria.
      En cualquier caso, las declaraciones de la renta por estos arrendamientos se han complicado muchísimo, siempre podemos darle presupuesto por hacerle nosotros la declaración o bien pida presupuesto en algún despacho de asesores fiscales de su absoluta confianza.

  3. Beatriz dice:

    Buenas tardes:
    Yo tengo un apartamento en La Rioja y lo estoy alquilando por fines de semana, (temporadas cortas),
    me dicen que tengo que darme de alta en turismo como apartamento de uso turistico, y que tengo que cambiar mi fiscalidad, y hacer declaracion de IVA trimestral.
    Yo no doy ningún tipo servicio, ni cambios de ropa, ni comidas, ni nada durante la estancia.
    Tampoco se que documentación tengo que darle a este tipo de inquilinos de corta duración.
    Muchas gracias.
    Un saludo.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada Beatriz,

      Gracias por comentar en nuestro blog.
      En relación a su pregunta le indicamos que necesitaríamos ver los contratos que tiene vigentes actualmente, ya que nos falta información. Entre otras cosas tenemos que ver si son personas físicas o jurídicas las partes. Por ello, si está interesada puede enviarnos los contratos firmados para que podamos analizarlos más exhaustivamente y darle una respuesta clara, segura y profesional, así como resolver todas las cuestiones que se le planteen en torno a los mismos.

      Puede contactar con nosotros a través del correo electrónico legal@jrb.es o bien, a través del teléfono 952 779 874 y le enviaremos un presupuesto personalizado para esta operación.

  4. María dice:

    Buenas tardes,
    Enhorabuena por el blog y sus valiosos comentarios.
    Mi pregunta es referente a prestación de los “servicios de hostelería” para que el arrendamiento turístico esté sujeto a IVA.
    Entiendo que basta con que se preste ( durante la estancia del cliente) alguno de los que se suelen enumerar : limpieza, cambio de ropa de hogar, restauración,… no todos.
    Me entra la duda de si sigue sujeto a IVA si se ofrecen esos servicios con precio adicional (es claro que así se hace con la restauración, pero es menos habitual con limpieza,…) pero el cliente no los contrata.
    En cualquier caso, ¿cómo se prueba ante la AT que se están ofereciiendo esos servicios? ¿Figurando en la factura?.
    Muchas gracias por su ayuda
    Un cordial saludo

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada María, gracias por su comentario y por seguir nuestro blog.

      Con respecto a su consulta: para demostrar cualquier cosa la Ley siempre nos remite a “cualquier medio de prueba admitido en derecho”, en este sentido, para el caso que nos ocupa usted podrá utilizar todo aquello que demuestre que está dando los servicios de limpieza o cambio de ropa, en este sentido le damos algunas ideas: la factura es una, si tiene una empleada para realizar estos trabajos el contrato también le vale, la nómina, si paga una lavandería externa esas facturas, fotos del inmueble si entiende que le ayudan (aunque las fotos convendría que fuesen protocolizadas ante notario), facturas de la compra de comida para el inmueble si ofrece restauración, la oferta que realice en páginas Web e incluya esos servicios y cualquier otro que se le ocurra.

      Un saludo,

  5. Juan Carlos Rodríguez dice:

    Buenas tardes , acabo de alquilar un piso turístico para que pernocten tres empleados para una convención de fin de semana . Me dice el propietario que me da un recibo sin Iva ya que no está obligado . Verdaderamente cumple los requisitos para que así sea . Mi pregunta es , ¿cómo contabilizo el gasto ?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Sr. Rodriguez,
      En primer lugar le agradecemos que haya comentado con nosotros para aclarar sus dudas.
      En relación con la cuestión que plantea debemos informarle de que el Impuesto sobre el valor Añadido, es un impuesto complejo y que su funcionamiento así como su tributación dependerá de múltiples factores, las cuales conocerá y entendemos que controlara la persona que emita la factura por el alquiler de la pernoctación de la que nos habla.
      Contablemente usted puede contabilizar tal gasto que soporta en nombre de sus empleados siempre que se trate de una FACTURA emitida como tal de acuerdo con el reglamento de facturación y considerando los requisitos de deducibilidad.
      Desconocemos su actividad ni la necesidad de realizar la convención que menciona por lo que si nos proporciona más detalles podríamos profundizar as en la forma de contabilizar tal apunte.
      Por tanto, si nos proporcionase más información podríamos enviarle un presupuesto para su caso particular.

      Puede contactar con nosotros a través del correo conta@jrb.es o bien por teléfono 952 779 874.

      Reciba un cordial saludo,

  6. Mariano S. dice:

    Hola, ¿existe algún límite en la cantidad de pisos alquilados al turismo que pueda tener un propietario para seguir exento de pagar IVA?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Mariano,

      En primer le agradecemos que haya comentado con nosotros para aclarar sus dudas.
      En relación con la cuestión que plantea debemos informarle de que el Impuesto sobre el valor Añadido, es un impuesto complejo y que su funcionamiento así como su tributación dependerá de múltiples factores.
      Dicho esto, como sabrá el artículo 20 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido dispone que los arrendamientos de edificios o partes de los mismos destinados exclusivamente a viviendas están exentos de tributación por este impuesto. Sin embargo, dicho artículo contempla algunas excepciones, por las cuales no es de aplicación tal exención según los casos concretos previstos en la norma, por ejemplo aquellos arrendamientos de apartamentos o viviendas amueblados cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera.
      Por ello, resulta necesario conocer su caso particular de forma concreta para emitir juicio sobre el mismo, ya que cualquier asesoramiento o recomendación que le proporcionemos debe ir acompañada del fundamento jurídico necesario que lo justifique.
      Además, no conocemos si los arrendamientos son realizados por personas físicas, o jurídicas. Y en el caso de ser por personas físicas si se realiza dentro de una actividad económica o no.
      Por todo ello, le rogamos que nos proporcione más información y a partir de ésta le enviaremos un presupuesto en el que incluyamos el estudio de sus posibilidades de tributación y/o exenciones o beneficios fiscales aplicables tanto para el IVA como para el IRPF o los impuestos que le puedan afectar en su caso particular.

      Puede contactar con nosotros a través del correo conta@jrb.es o bien, por teléfono al número 952 77 98 74

  7. Frank Castelló dice:

    Buenas tardes,
    Voy a hacer un contrato de alquiler con opción a compra, de una planta de un bloque de viviendas que està diafano, para hacer apartamentos y alquilarlos por dias, semanas…. sin ofrecer ningún otro servicio.
    Cual seria la mejor opción?
    La inversión va a ser importante, pero hasta dentro de cinco años no compraré el local.
    Como quedará el tema del iva ahora y despues de la compra?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Sr. Castelló,

      Gracias por su comentario en nuestro blog.

      Con respecto a su pregunta indicarle que nos faltan muchísimos datos para poder darle una respuesta en condiciones y en cualquier caso sería un asunto a estudiar porque la casuística es enorme.

      Le sugerimos que nos contacte por privado al teléfono 952.779874 o bien al email: conta@jrb.es podríamos hablar por teléfono para indicarle la documentación que podría hacernos falta, hacerle algunas preguntas y en su caso darle un presupuesto para realizar el estudio o trabajo necesario.

      Atentamente,

      Ruiz Ballesteros

  8. Jose Francisco Berlanga Domínguez dice:

    Buenos dias.

    Una Sl de la cual tengo la mayoría del capital social me va a arrendar un piso propiedad de la misma para comercializarlo como apartamento turístico . La comercialización se va a llevar a cabo mediante una empresa intermediadora que se lleva su comisión y me va a facturar por sus servicios al 21% de IVA, que será para mí IVA soportado. Los ingresos percibidos de los inquilinos serán para mi rendimientos del capital inmobiliario y me podré deducir como gasto la renta que le pague a la SL propietaria del mismo supongo . Como hay servicios complementarios las rentas percibidas de los inquilinos finales incluirán un 10% de IVA que será para mí IVA repercutido. La duda que se me plantea es si el pago del arrendamiento mensual que le tengo que pagar a mi empresa propietaria del piso lleva o no IVA y retención.

    La razón por la que la SL no hace la actividad del arrendamiento turístico directamente con la intermediadora es porque ya tiene otros dos apartamentos en el mismo edificio y la ley Andaluza limita a dos el maximo de unidades por arrendador en un determinado radio según tengo entendido.

    Muchas gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado José Francisco.

      Muchas gracias por participar en nuestro blog.

      Con respecto a la consulta que nos plantea acerca de una sociedad limitada que le arrienda a usted (persona física) una vivienda y que, a su vez, usted subarrienda como alojamiento turístico a través de intermediarios, comentarle que es compleja y habría que estudiarla con detenimiento.
      Se plantean cuestiones que afectan a varios impuestos tales como el IVA, el IRPF e incluso a la normativa andaluza que regula las viviendas con fines turísticos (Decreto 28/2016, de 2 de febrero). También habría que estudiar el contrato formalizado entre la sociedad limitada y usted, así como el contrato formalizado con la empresa intermediaria.

      Le rogaría se ponga en contacto con nuestro despacho al número de teléfono 952-779-874 o bien al correo conta@jrb.es donde podremos atenderle de manera personalizada.

  9. María D. dice:

    Buenos días,
    estamos planteándonos la posibilidad de alquilar nuestra vivienda habitual (una casa, no apartamento) con fines turísticos, a través de una empresa gestora. La empresa gestora nos haría un contrato por el que nos daría una cantidad fija por 3 ó 4 meses de alquiler, independientemente de si consiguiera alquilarla o no. La empresa nos cobraría la limpieza, lavado de sábanas y toallas, durante la estancia de los supuestos inquilinos.
    Como la normativa legal es complicada, nos gustaría saber dos cosas antes de tomar una decisión:
    a- Cómo funcionaría el tema del IVA para el propietario de la vivienda en cuestión y el pago del IVA, en general en estos casos.
    b- Cómo funcionaría la declaración de ingresos por alquiler, teniendo en cuenta nuestra particular situación:
    – mi marido es de nacionalidad británica, residente en el Reino Unido (paga sus impuestos allí) y yo española, residente a efectos fiscales en España, aunque trabajo en el exterior.
    – Bienes gananciales.
    – Vivienda que se alquilaría (propiedad de ambos): en territorio español.
    – Empresa gestora: británica.
    – Ingresos del alquiler: en una cuenta en el Reino Unido.
    – La declaración del alquiler en el Reino Unido saldría negativa porque mi marido no tiene apenas ingresos en la actualidad. A él le interesaría, por razones de historial económico, declarar ese dinero en su país.

    Ya para finalizar, desearía saber si su empresa asesora a clientes fuera de la provincia de Málaga.
    Muchas gracias por su atención.

    Un saludo:

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada María,

      En primer le agradecemos que haya contactado con nosotros para aclarar sus dudas. Informarle que nuestra firma presta servicios de asesoramiento legal y fiscal en toda España y también para clientes con residencia en el extranjero y con intereses económicos en España.

      Con respecto a su cuestión relativa a la tributación en IVA de los alquileres turísticos, en el caso de que intervenga una empresa gestora como nos indica, dicha tributación dependerá, entre otras cosas, de quién factura al inquilino (turista) del inmueble. Si es la empresa gestora quién se encarga de facturar directamente al inquilino y el propietario del inmueble únicamente factura a dicha empresa gestora, el arrendamiento de dicho apartamento estará sujeto a IVA y a retención, puesto que el arrendamiento entre ambos no sería para uso de vivienda. Por el contrario, si el propietario de la vivienda es quién emite la factura o recibo directamente al inquilino, habrá que analizar si al inquilino (turista) se le prestan servicios de hostelería, en cuyo caso la operación estaría sujeta a IVA, o si no se le prestan dichos servicios en cuyo caso estará exenta de IVA por tratarse de un arrendamiento para uso de vivienda.

      En cualquier caso, para conocer cómo aplica en su caso particular la tributación en IVA del alquiler de su apartamento y la tributación directa por los ingresos que se generen de dicho alquiler, necesitaríamos poder estudiar a fondo su situación. Entre otras cosas, deberíamos saber por ejemplo cómo se va a instrumentar la relación con la gestora, qué servicios concretos se le va a proporcionar a los usuarios del apartamento o si aplica la Ley de no residentes en este caso.

      Por ello, si está interesada, le podríamos dar un presupuesto para llevar a cabo el análisis y asesoramiento fiscal de la actividad económica que desea desarrollar.

      Quedamos a la espera de su respuesta. En caso de que necesite contactar con nuestro equipo, le dejamos nuestro número de teléfono 952.779.874

      Muchas gracias por su atención y un saludo.

  10. Nacho dice:

    Buenas tardes,

    En el caso que sea una empresa la propietaria del apartamento y se dé de alta en hacienda, en la actividad de alojamiento turístico, entiendo que facturaría con IVA del 21% si no presta servicios de la industria hotelera y en caso de prestarlos sería al 10%. Es correcto?

    Gracias por vuestra ayuda, un saludo,

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Nacho,

      Gracias por tu comentario, en respuesta al mismo te indicamos:

      La sujeción a IVA en el arrendamiento de inmuebles depende del destino que se le da al inmueble y de los servicios que se ofrezcan en el mismo, pero no de quién es el propietario. En este sentido el arrendamiento para uso de vivienda está exento de IVA, aunque sea una empresa la propietaria del inmueble no lleva IVA si lo alquila para vivir (vivir unos pocos días), es decir, el arrendamiento de vivienda es sin IVA, salvo que durante dicho arrendamiento se den servicios de hostelería, en cuyo caso se devengaría un IVA del 10%, pero nunca el 21%.

      Esperamos haberle ayudado, si bien le indicamos, es posible que su caso tenga alguna especialidad y por ello la respuesta pueda ser distinta, por lo que no podemos asegurar que con tan poca información nuestra respuesta sea perfecta para usted, para averiguarlo sería imprescindible conocer con todo detalle su actividad económica y el desarrollo que hace de la misma, para ayudarle en ese caso tendríamos que darle presupuesto y aclararía todos los aspectos relacionados con el arrendamiento turístico que plantea.

      Atentamente,
      Ruiz Ballesteros

  11. juan dice:

    Buenos días,
    Encuentro muy interesante este blog y por ello me surge la siguiente consulta:

    Tengo un apartamento turístico en la playa y lo publico a través de una plataforma como Booquing, ellos me envían al inquilino que reserva a través de su pagina web, cobran al inquilino la cantidad acordada y ellos me emiten una factura con su comisión con el iva correspondiente, el impuesto turistico me lo paga directamente el inquilino por la semana de estancia el cual me encargo de su liquidación al organismo correspondiente, un mes mas tarde me liquidan la diferencia y mi pregunta es si yo debo pagar el iva a hacienda de esta cantidad. No soy empresa, soy particular y por tanto no se si tengo que hacer esta gention..
    No presto servicios de hostelería en el apartamento, solo hago la entrada y salida de esta reserva.

    Gracias y un saludo.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenas tardes,

      Gracias por su comentario en nuestro blog, le comentamos al respecto:

      Usted sólo debe ingresar IVA en Hacienda cuando usted haya cobrado algún IVA, para ello tendría que repercutir IVA en sus facturas y según indica usted no repercute IVA pues los servicios que da son sólo el arrendamiento de inmueble para uso de vivienda, sin servicios hoteleros, por tanto hace bien en no repercutir IVA al no dar dichos servicios de hostelería.

      Debe tener en cuenta que, según sus comentarios, entendemos que estará usted obteniendo ingresos como “rendimientos del capital inmobiliario” y estos los deberá declarar exclusivamente en su IRPF anual. Si requiere ayuda con esta u otras declaraciones siempre podemos presupuestarle sus declaraciones fiscales. Puede ponerse en contacto con nosotros a través del correo conta@jrb.es o bien, puede llamarnos al teléfono 952 779 874

      Atentamente,
      Ruiz Ballesteros

  12. Josep dice:

    Buenos días,
    Nosotros gestionamos una agencia de alquiler turístico. Lo hacemos bajo el modelo de intermediación, es decir en el contrato que hemos firmado con el propietario indicamos que el alquiler se realizará directamente entre el turista y el propietario y el propietario nos autoriza a firmar en su nombre los contratos de alquiler que se vayan propduciendo.

    Nosotros como servicio hacemos la publicidad, gestionamos la reserva, recibimos la paga y señal, recibimos al turista en nuetra recepción, le acompañamos a la casa, cobramos en nombre del propietario el resto de la reserva, le ayudamos durante su estancia, recaudamos la tasa turistica en nombre del propietario y posteriormente la declaramos en su nombre, informamos a la policia de la identidad de los húespedes, realizamos la limpieza final del inmueble ( no damos servicios hoteleros).
    Como nostros hemos recaudado el dinero, cada reserva la liquidamos al propietario, descontando nuestra copmisión (que lleva un 21% de IVA).
    Mi duda es que forma debería tener el contrato que hacemos entre nostros y el propietario para que la AEAT no tuviese ninguna duda de que es una intermediación y no una cesión o subarrendamiento. Evidentemente el alquiler no esta sujeto a IVA ya que es entre el propietario y el ususario final, solo hay IVA en nuestra comisión de gestión o intermediación.

    Muchas gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Josep,

      Gracias por enviarnos su cuestión.

      El contrato que deben hacer ustedes con el propietario es un contrato de intermediación en el que se incluyan ciertas cláusulas que no dejen lugar a dudas y que aclare la gestión que realiza. Si lo desean podemos darle presupuesto para realizarles un contrato tipo que les pueda servir para todos sus propietarios.
      Puede contactar con nosotros a través del teléfono 952 77 98 74 o bien, a través de nuestro correo legal@jrb.es

  13. Araceli dice:

    Muy interesante. Cubre los casos más usuales. Quedando muy claro cuando y quien ha de pagar IVA y si se puede o no compesar.
    Me pregunto: ¿Qué ocurriría en el caso de que el arrendatrio viviera en el piso y alquilara alguna habitación con fines turísticos?, ¿qué fianza habría que depositar en la Agencia de Fianzas de la Junta: una o dos mensualidades?, ¿el alquiler estaría sometido a IVA?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Respuesta,

      Estimada Araceli,

      Gracias por escribir en nuestro blog.

      Con respecto a las consultas que haces, en el caso del arrendatario que alquila una habitación, en primer lugar debería revisarse el contrato que dicho arrendatario tiene, porque puede tener prohibido el subarriendo del inmueble, total o parcialmente, que es lo habitual.

      La calificación del subarriendo es más compleja de lo que puede parecer a simple vista:
      1. Para el propietario el arrendamiento será siempre un rendimiento del capital “inmobiliario”.
      2. Para el arrendatario, que se convierte en subarrendador al alquilar parte del inmueble, lo que obtendrá, a diferencia de lo que puede pensarse, es un rendimiento del capital “mobiliario”, que además se integra en la base imponible general de su IRPF, aumentando así su tipo medio de tributación, así lo indica el artículo 25.4 apartado c) de la Ley del IRPF.

      La fianza a depositar se puede acordar, pero en principio es un mes para viviendas y dos meses para locales de negocio.

      El IVA no tiene nada que ver con lo anterior, depende de si se da servicio hotelero o no, si se alquila como vivienda no hay IVA, salvo que se den servicios hoteleros.

      Esperamos haberla ayudado, para ahondar en más cuestiones sobre este asunto podríamos darle presupuesto y satisfacer sus necesidades, tanto con un contrato de arrendamiento o subarrendamiento, como con las declaraciones fiscales pertinentes.

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