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Venta de vivienda habitual por personas mayores de 65 años

Estimado lector, si tiene intención de vender una vivienda, sepa que la venta de la misma generará en usted una ganancia o pérdida patrimonial a tenor de lo señalado en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, (en adelante, LIRPF).

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la misma Ley “por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión” de la misma, esto es la diferencia entre valor de venta y valor de compra, incluyendo los gastos inherentes a cada operación.

Ahora bien, si usted tiene más de 65 años puede no existir ganancia patrimonial cuando transmita su vivienda habitual. En estos términos se manifiesta el artículo 33.4.b) de la LIRPF cuando dice que están exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se  pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.

¿Cuál sería considerada vivienda habitual?

Se entiende por vivienda habitual aquella edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, también se considera vivienda habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido tres años, concurran causas de fuerza mayor, tales como el fallecimiento del contribuyente, separación matrimonial, desplazamiento por trabajo o cualquiera otra que impidan la ocupación de la vivienda.

Cumplidos los requisitos anteriores, esto es, ser mayor de 65 años y tratarse de la vivienda habitual, la venta de la misma estaría exenta de tributación en caso de producirse una ganancia patrimonial.

Ahora bien, hay que tener en cuenta la letra pequeña a la hora de aplicar esta exención y es que tiene que ser propietario del pleno dominio del inmueble, aunque sea compartido. En consulta vinculante V3931-16 del 19 de septiembre de 2016, la Dirección General de Tributos se manifiesta en dichos términos en respuesta a la pregunta de un matrimonio que tiene la propiedad de la siguiente manera: el consultante tiene el 100% de la nuda propiedad y el cónyuge el 100% del usufructo, sin que ninguno de ellos tenga el pleno dominio. En el caso señalado este matrimonio no tiene derecho a aplicar la mencionada exención por no ser propietario ninguno de ellos del pleno dominio del inmueble que es lo que se ha de transmitir para proceder a su aplicación, por lo que en ese caso tributarían por ganancia patrimonial.

Un segundo caso que se puede presentar es un matrimonio en el que fallece uno de los cónyuges y, mediante la adjudicación de herencia, el cónyuge supérstite recibe el otro 50% del pleno dominio de su vivienda habitual (en lugar de recibir el usufructo), de tal forma que dispone a día de hoy del 100% del pleno dominio. En este caso, si vendiese la vivienda habitual (siendo mayor de 65 años), solamente podría aplicar la exención al 50% de la ganancia patrimonial que pudiese devengarse, puesto que el otro 50% lo acaba de recibir y no han pasado tres años para ser considerada vivienda habitual.

También se puede dar un tercer caso en el que unos padres, mayores de 65 años, quieran donar su vivienda habitual a su hijo, en cuyo caso también estaría exenta de tributación por cumplir con los requisitos señalados. En estos términos se manifiesta la Dirección General de Tributos en consulta vinculante V2583-20 del 29 de julio de 2020.

Evidentemente la casuística es muy amplia, por lo que conviene siempre revisar cada caso de manera independiente sin presumir que son todos iguales y que pudieran aplicar la exención directamente.

Resumen
Venta de vivienda habitual por personas mayores de 65 años
Título del post
Venta de vivienda habitual por personas mayores de 65 años
Descripción
si tiene intención de vender una vivienda, sepa que la venta de la misma generará en usted una ganancia o pérdida patrimonial a tenor de lo señalado en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, (en adelante, LIRPF)
Autor
Editor
Ruiz Ballesteros
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16 comentarios de “Venta de vivienda habitual por personas mayores de 65 años

  1. Francisco dice:

    Buenas tardes, Una pareja de extranjeros residentes en españa quieren vender su propiedad habitual y son mayores de 65 años. Son residentes desde hace 7 años pero NO son residentes fiscales ya que tributan sus pensiones en sus paises de origen, ahora se encuentran con la sorpresa que hacienda les va a retener el 3% del precio de venta por no ser residentes fiscales. la pregunta es afecta tambien a la plusvalia generada por la venta el no ser residentes fiscales…o se siguen ahorrando impuestos por ser residentes y luego reclamaran la devolucion del 3% a hacienda. Gracias.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Buenos días Francisco,

      En primer lugar, gracias por su comentario.

      Con respecto a la residencia fiscal, si esta pareja lleva siete años viviendo en España, y por lo tanto, permanecen más de 183 días aquí, son residentes fiscales en España, aunque sus pensiones tributen en sus países de origen. La tributación de las pensiones puede deberse a los Convenios de Doble Imposición entre España y los países que le abonen las pensiones a esta pareja.

      Habría que estudiar en primer lugar la residencia fiscal y, posteriormente, analizar la tributación generada por la venta y la plusvalía, eliminando la retención del 3%, si es que finalmente el vendedor no está sujeto al Impuesto Sobre la Renta de no Residentes. En cualquier caso, sepa que tanto residentes como no residentes tienen que declarar una ganancia o pérdida patrimonial con la venta, pero tienen distintos porcentajes y casuística, por ello, si lo desea, puedes mandarnos toda la información a [email protected] y estaremos encantados de darle un presupuesto para realizar el estudio de residencia y lo que sería ideal, proceder nosotros a realizar la operación de venta del inmueble si lo ven conveniente.

      Un saludo.

  2. Patricia dice:

    Mi madre que tiene 71 años esta empadronada desde hace 40 años en la vivienda que quiere ahora vender, pero la ha tenido alquilada 2 años y ahora vuelve a tener como vivienda habitual esa vivienda, si ahora la vende como tributaria???

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada Patricia,

      En primer lugar, muchas gracias por contactar con nosotros y plantearnos su consulta.

      Sería necesario que nos facilitara un poco más de información, en concreto el contrato o contratos que ha tenido de alquiler durante los 2 años que indica, así como las pruebas de que dispone para justificar que vuelve a ser su residencia habitual y desde qué fecha. Puede enviarnos la documentación a [email protected]

      Una vez nos remita la documentación lo revisaremos y le confirmaremos presupuesto para resolver si puede o no estar exenta la Ganancia derivada de la venta.

      Esperamos su aceptación y documentación para su revisión.

  3. Javier Artillo dice:

    Buenos días tengo un caso especial, matrimonio que tenía su vivienda habitual durante más de 20 años. Se trasladaron a otra residencia, sólo de uno de los cónyuges, desde la jubilación. Ahora han vendido la que fue su vivienda habitual. ¿se puede considerar exenta esta venta? ¿que tiempo tiene que pasar desde que deja de ser su vivienda habitual? Nunca ha estado alquilada, ni han tenido rendimiento por ella.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Sr. Artillo,

      Gracias por su comentario en nuestro blog.

      En respuesta al mismo indicarle que tributariamente su caso puede ser difícil discernir, habría que conocer los detalles y las fechas exactas, así como las razones, si es que las hay, por las que se ha mudado uno de los cónyuges (en ocasiones es por un cambio de trabajo), por tanto, si lo desea pueden enviarnos documentación que justifique las fechas y le daríamos un presupuesto para responder a su consulta de forma privada.

      [email protected] – 952 77 98 74

  4. Eduardo Ruiz Ortega dice:

    Soy mayor de 65 años, he vendido mi vivienda habitual, ¿debo hacerlo constar en mi declaración, y en que casillas? Gracias.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Eduardo.

      Muchas gracias por visitar nuestra web.

      Si desea podemos confeccionarle la declaración de la Renta. Podemos pasarle presupuesto sin compromiso.

  5. Raúl dice:

    Buenos días,
    Si se tiene 64 años y se firma contrato de reserva para efectuar la venta nada más se cumplan los 65 años. En ese momento se recibe una cantidad previa como reserva. ¿Seguirá teniendo efectos esta exención?
    Muchas gracias

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado Raúl.

      Para poder dar respuesta a su consulta, necesitaríamos ver qué tipo de contrato va a formalizar o ha formalizado con el comprador.
      Siempre recomendamos que se ponga en manos de profesionales que puedan estudiar su caso para dar una respuesta conforme a su caso concreto.
      Si está interesado nos puede enviar la documentación por correo electrónico a [email protected] para que podamos pasarle presupuesto.

  6. María Flora dice:

    Tengo70 años y vendí mi casa que era mi domicilio habitual por 35 años.
    El asesor me dijo que tengo que pagar6700 €.a Hacienda .
    Cobre por venta27000 € y fueron destinados a pagar Hipoteca.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada María,

      Gracias por escribir en nuestro blog.

      En respuesta a su comentario indicarle que muy probablemente la ganancia patrimonial a la que usted hace referencia pudiera estar exenta de tributación y no tenga que pagar nada, pero para asegurarle este extremo tendríamos que revisar toda la documentación, desde su DNI hasta sus declaraciones de renta anteriores y las escrituras de compra y venta. Si desea que lo hagamos contáctenos por privado al correo [email protected] o bien llámenos al 952.779874 y estaremos encantados de atenderle.

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada Sra. Estébanez.

      Efectivamente, también existen incentivos fiscales cuando la propiedad que se transmite no es la vivienda habitual. En este caso estaríamos hablando de destinar el dinero de la venta a la contratación de una renta vitalicia, con las peculiaridades que ello tiene. Habría que analizar la operación con detalle antes de tomar una decisión al respecto.

  7. jose luis dice:

    Por favor, en el caso de que un matrimonio tenga edades de 66 y 62 años con todo al 50%, entiendo que al vender solo estaría exento el 50% correspondiente al mayor pero no el otro 50% correspondiente al de 62 años. ¿es correcto?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado José Luis.

      Gracias por leer nuestro blog. Con respecto a su comentario indicarle lo siguiente:

      A priori, efectivamente, si el matrimonio tiene el pleno dominio al 50% cada uno, solo estaría exento de tributar el 50% del contribuyente mayor de 65 años. Todo ello siempre y cuando cumpla con el requisito de vivienda habitual explicado.

      En cualquier caso, esta respuesta por nuestra parte, al no ser bajo contratación y sin revisión de documentación, no puede considerarla válida en cuanto a una posible relación con nuestro despacho y tampoco nos hacemos responsables de la incidencia en su posible operación fiscal.

      Reciba un cordial saludo,

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