Venta de vivienda habitual por personas mayores de 65 años

Estimado lector, si tiene intención de vender una vivienda, sepa que la venta de la misma generará en usted una ganancia o pérdida patrimonial a tenor de lo señalado en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, (en adelante, LIRPF).

El importe de esta ganancia o pérdida patrimonial vendrá determinado, según el artículo 34.1.a) de la misma Ley “por la diferencia entre los respectivos valores de adquisición y de transmisión” de la misma, esto es la diferencia entre valor de venta y valor de compra, incluyendo los gastos inherentes a cada operación.

Ahora bien, si usted tiene más de 65 años puede no existir ganancia patrimonial cuando transmita su vivienda habitual. En estos términos se manifiesta el artículo 33.4.b) de la LIRPF cuando dice que están exentas del Impuesto las ganancias patrimoniales que se  pongan de manifiesto “con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia severa o de gran dependencia de conformidad con la Ley de promoción de la autonomía personal y atención a las personas en situación de dependencia”.

¿Cuál sería considerada vivienda habitual?

Se entiende por vivienda habitual aquella edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años. No obstante, también se considera vivienda habitual cuando, a pesar de no haber transcurrido tres años, concurran causas de fuerza mayor, tales como el fallecimiento del contribuyente, separación matrimonial, desplazamiento por trabajo o cualquiera otra que impidan la ocupación de la vivienda.

Cumplidos los requisitos anteriores, esto es, ser mayor de 65 años y tratarse de la vivienda habitual, la venta de la misma estaría exenta de tributación en caso de producirse una ganancia patrimonial.

Ahora bien, hay que tener en cuenta la letra pequeña a la hora de aplicar esta exención y es que tiene que ser propietario del pleno dominio del inmueble, aunque sea compartido. En consulta vinculante V3931-16 del 19 de septiembre de 2016, la Dirección General de Tributos se manifiesta en dichos términos en respuesta a la pregunta de un matrimonio que tiene la propiedad de la siguiente manera: el consultante tiene el 100% de la nuda propiedad y el cónyuge el 100% del usufructo, sin que ninguno de ellos tenga el pleno dominio. En el caso señalado este matrimonio no tiene derecho a aplicar la mencionada exención por no ser propietario ninguno de ellos del pleno dominio del inmueble que es lo que se ha de transmitir para proceder a su aplicación, por lo que en ese caso tributarían por ganancia patrimonial.

Un segundo caso que se puede presentar es un matrimonio en el que fallece uno de los cónyuges y, mediante la adjudicación de herencia, el cónyuge supérstite recibe el otro 50% del pleno dominio de su vivienda habitual (en lugar de recibir el usufructo), de tal forma que dispone a día de hoy del 100% del pleno dominio. En este caso, si vendiese la vivienda habitual (siendo mayor de 65 años), solamente podría aplicar la exención al 50% de la ganancia patrimonial que pudiese devengarse, puesto que el otro 50% lo acaba de recibir y no han pasado tres años para ser considerada vivienda habitual.

También se puede dar un tercer caso en el que unos padres, mayores de 65 años, quieran donar su vivienda habitual a su hijo, en cuyo caso también estaría exenta de tributación por cumplir con los requisitos señalados. En estos términos se manifiesta la Dirección General de Tributos en consulta vinculante V2583-20 del 29 de julio de 2020.

Evidentemente la casuística es muy amplia, por lo que conviene siempre revisar cada caso de manera independiente sin presumir que son todos iguales y que pudieran aplicar la exención directamente.

Resumen
Venta de vivienda habitual por personas mayores de 65 años
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Venta de vivienda habitual por personas mayores de 65 años
Descripción
si tiene intención de vender una vivienda, sepa que la venta de la misma generará en usted una ganancia o pérdida patrimonial a tenor de lo señalado en el artículo 33.1 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre del Impuesto de la Renta de las Personas Físicas, (en adelante, LIRPF)
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Ruiz Ballesteros
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4 comentarios de “Venta de vivienda habitual por personas mayores de 65 años

  1. Maria Isabel Estebanez dice:

    Muchas gracias, interesante el artículo.
    En el caso de vender la segunda vivienda, habría algún a exención fiscal?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimada Sra. Estébanez.

      Efectivamente, también existen incentivos fiscales cuando la propiedad que se transmite no es la vivienda habitual. En este caso estaríamos hablando de destinar el dinero de la venta a la contratación de una renta vitalicia, con las peculiaridades que ello tiene. Habría que analizar la operación con detalle antes de tomar una decisión al respecto.

  2. jose luis dice:

    Por favor, en el caso de que un matrimonio tenga edades de 66 y 62 años con todo al 50%, entiendo que al vender solo estaría exento el 50% correspondiente al mayor pero no el otro 50% correspondiente al de 62 años. ¿es correcto?

    • Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales dice:

      Estimado José Luis.

      Gracias por leer nuestro blog. Con respecto a su comentario indicarle lo siguiente:

      A priori, efectivamente, si el matrimonio tiene el pleno dominio al 50% cada uno, solo estaría exento de tributar el 50% del contribuyente mayor de 65 años. Todo ello siempre y cuando cumpla con el requisito de vivienda habitual explicado.

      En cualquier caso, esta respuesta por nuestra parte, al no ser bajo contratación y sin revisión de documentación, no puede considerarla válida en cuanto a una posible relación con nuestro despacho y tampoco nos hacemos responsables de la incidencia en su posible operación fiscal.

      Reciba un cordial saludo,

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