В период сдачи налога на прибыль, когда налогоплательщикам приходится декларировать доход от сдаваемой в аренду недвижимости, они часто думают, что “счет” с Налоговым агентством будет заоблачно высоким. Они не знают, что можно включить ряд полностью вычитаемых расходов, которые уменьшают чистый доход от аренды.
Статья 23 Закона о подоходном налоге (Закон 35/2006, от 28 ноября, о подоходном налоге с физических лиц) и статья 13 его Положения (RD439/2007, от 30 марта) устанавливают, что при расчете дохода от аренды полученный доход может быть уменьшен на сумму расходов, необходимых для его получения:
ПРИМЕЧАНИЕ: Если сумма, которая была отражена в качестве расхода как остаток без гарантии получения, впоследствии восстанавливается, это восстановление должно быть отражено как доход в том году, в котором произошло восстановление.
ПРИМЕЧАНИЕ: Общая сумма расходов, подлежащих вычету, никогда не может превышать сумму дохода. Любое превышение, которое может возникнуть, будет вычитаться в течение четырех последующих лет при условии, что ни в один из этих годов вместе с расходами оно не превысит доход за этот год.
В дополнение к вычитаемым расходам, упомянутым в предыдущем разделе, есть еще один расход, который может быть включен, называемый “износ” или амортизация.
При расчете износа рекомендуется начислять амортизацию по большей из двух указанных выше величин: стоимости приобретения или кадастровой стоимости. Если недвижимость очень старая, то обычно кадастровая стоимость выше стоимости приобретения, поэтому рекомендуется брать за основу первую.
Однако важно помнить, что если недвижимость будет продана в будущем, это повлияет на стоимость приобретения недвижимости. Таким образом, стоимость приобретения будет уменьшена на вычитаемую из налогооблагаемой базы амортизацию, что будет означать, что прирост капитала, который может быть получен в результате продажи, будет больше, чем если бы при аренде недвижимости амортизация не применялась. В тех же условиях Главное налоговое управление отвечает обязательной консультацией V3145-18 по запросу налогоплательщика.
Давайте рассмотрим ПРИМЕР:
Дом приобретен в 2001 году за 90.000 евро, в том числе стоимость строительства 70.000 евро и 20.000 евро стоимость земли. Кадастровая стоимость постройки составляет 50 000 евро.
Стоимость приобретения базовой конструкции: 70.000 x 3% = 2.100 евро
Базовая кадастровая стоимость: 50.000 x 3 % = 1.500 евро
В данном примере основой для расчета является покупная стоимость здания, поэтому 2 100 евро в год включаются в расходы. Однако, когда накопленная амортизация достигает 70 000 евро, дальнейшие амортизационные расходы не могут быть вычтены.
ПРИМЕЧАНИЕ: В случае, если недвижимость не была арендована в течение всего года, расходы будут пропорциональны времени, в течение которого она была арендована. Это относится как к (i) вычитаемым расходам, так и к (ii) амортизации.
Кроме того, чистая доходность, полученная после учета всех вычитаемых расходов и амортизации, может быть уменьшена на 60%, если арендуемая недвижимость используется в качестве жилья.
В продолжение примера, приведенного выше:
Годовой доход 7 200 евро, вычитаемые расходы 2 000 евро и амортизация 2 100 евро за жилье, арендованное на весь год и используемое в качестве жилья.
Годовой доход | (+) | 7.200 |
Вычитаемые расходы | (-) | 2.000 |
Амортизация | (-) | 2.100 |
Чистая доходность | = | 3.100 |
60% скидка | (-) | 1.860 |
Сумма, которая должна быть указана в декларации | = | 1.240 |
Как видно, после учета всех вычитаемых расходов, а также амортизации и 60-процентной скидки, сумма, которую необходимо задекларировать при аренде, снижается с 7 200 евро до 1 240 евро и можно существенно сэкономить на налоге.
При покупке застроенной земли мы должны очень хорошо различать два важных налога, которые мы можем…
Сегодня мы приводим особый случай, который, мы уверены, покажется вам интересным. Предположим, мы создаем компанию…
Раздел II Закона 3/2009 от 3 апреля 2009 года "О структурных изменениях коммерческих компаний" (далее…
К сожалению, такая ситуация возникает чаще, чем можно было бы ожидать, оставляя компанию или индивидуального…
Понятие и особенности дарения в испанском праве изложены в Гражданском кодексе, в частности, в статьях…
В чем заключается уменьшение капитала за счет возврата взносов? В предыдущей статье нашей коллеги, Макарены…