Nuevas reglas para las viviendas turísticas: ¿Cómo afecta la Ventanilla Única al Registro de la Propiedad?

El alquiler de corta duración en España ha crecido exponencialmente en los últimos años, generando un intenso debate sobre su impacto en el mercado inmobiliario, la accesibilidad a la vivienda y la convivencia vecinal. El 2 de enero de 2025, se aprobó el Real Decreto 1312/2024, que introduce la Ventanilla Única Digital de Arrendamientos y un nuevo sistema de registro obligatorio para estos alquileres. Su entrada en vigor no será efectiva hasta el 1 de julio de 2025, plazo que tienen los propietarios de viviendas turísticas para hacer las adaptaciones necesarias.

¿Qué cambia con la nueva normativa?

El Real Decreto pretende cumplir con el Reglamento Europeo 2024/1028, que establece un marco común para la regulación del alquiler de corta duración en la Unión Europea. Su aplicación abarca todas las viviendas alquiladas por un período inferior a un año, sin importar si son turísticas o no.

La Ventanilla Única, será gestionada por el Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana, que recibirá datos de dos actores clave:

1. Las plataformas de comercialización, que deberán verificar que los inmuebles cumplen con la normativa antes de publicarlos.
2. Los Registradores de la Propiedad y de Bienes Muebles, encargados de otorgar un Número de Registro único de Alquiler, indispensable para la comercialización legal de una vivienda.

¿Cuál es el papel del Registro de la Propiedad en los alquileres turísticos?

Uno de los cambios más importantes de esta reforma es la implicación directa del Registro de la Propiedad en la regulación de las viviendas turísticas y de temporada. Desde el 2 de enero cualquier persona que quiera alquilar su vivienda por periodos cortos deberá obtener un Número de Registro único de Alquiler a través de la sede electrónica del Colegio de Registradores. Este código será obligatorio para anunciar el inmueble en plataformas digitales y deberá incluirse en la información pública del alquiler.

Sin embargo, no todas las viviendas podrán obtener este número. Existen restricciones que pueden impedir el registro, como:

1. La falta de cumplimiento de los requisitos autonómicos o municipales, incluyendo la obtención de licencias necesarias.
2. La prohibición estatutaria inscrita en el Registro de la Propiedad, impuesta por la comunidad de propietarios.

En este último punto, cabe destacar las sentencias del Tribunal Supremo 1643/2023, que avala que las comunidades de vecinos pueden prohibir el uso turístico de una vivienda con el respaldo de tres quintos de los propietarios, si los estatutos establecen restricciones sobre el ejercicio de actividades comerciales en la finca.

Además, a partir del 3 de abril de 2025, con la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal, se exigirá la autorización expresa de la comunidad de vecinos para destinar una vivienda a alquiler turístico o de temporada.

Sin embargo, las viviendas que ya tengan licencia y autorización antes de esa fecha no necesitarán cumplir con este nuevo requisito. Para las nuevas solicitudes, se requerirá una certificación del administrador de fincas que acredite la aprobación de la comunidad. En caso de existir una prohibición estatutaria previa, esta solo podrá modificarse mediante un acuerdo que cambie los estatutos de la comunidad.

Por lo tanto, algunos propietarios podrían ver en esta nueva normativa una barrera adicional para rentabilizar sus inmuebles a través del alquiler de corta duración, especialmente en comunidades de vecinos donde exista una oposición mayoritaria.

La entrada en vigor del Real Decreto 1312/2024 marca un punto de inflexión en la regulación del alquiler turístico y de temporada en España, esta reforma plantea retos para los propietarios, quienes deben cumplir con esta nueva exigencia legal y contar en algunos casos con el respaldo de su comunidad de vecinos.