Alquiler de inmueble para vivienda y la Prorrata de IVA

Implicaciones fiscales al alquilar pisos y locales bajo una misma personalidad jurídica

A menudo nos preguntan cuáles son las implicaciones fiscales de alquilar un piso cuyo propietario es una empresa, pues tienen dudas de si el alquiler puede afectar al resto de arrendamientos que la empresa tiene pero que son de locales de negocio.

Lo cierto es que hay varios asuntos que tratar al respecto:

1. Diferencias entre alquilar un local y alquilar un piso para vivienda.

En primer lugar debemos tener clara la diferencia entre alquilar un piso o un local, si ambos se alquilan para desarrollar una actividad económica entonces no habrá duda, debemos aplicar el IVA al tipo general.

Sin embargo, si el arrendamiento del apartamento es para uso de vivienda debemos saber que ese alquiler está exento de IVA, por tanto, no llevará incremento del porcentaje al tipo general (actualmente el 21%), pues así lo indica el artículo 20 de la Ley 37/92, del Impuesto sobre el Valor Añadido.

El problema es que en una empresa en la que todos sus ingresos se obtienen con IVA, porque el resto de alquileres son locales arrendados a otras entidades, el obtener un nuevo ingreso sin IVA supone que la empresa automáticamente entrará en el régimen especial de PRORRATA de IVA.

La Prorrata en el IVA viene a decir que si el 40% de mis ingresos se generan sin IVA y el 60% con IVA, entonces el 40% de mis cuotas de IVA en los gastos no será deducible en las declaraciones de IVA, lo que supone un aumento considerable del control contable y fiscal para realizar bien las declaraciones pertinentes y evitar sanciones de Hacienda. De ahí que los asesores fiscales o abogados fiscalistas de las empresas son un apoyo fundamental para hacer ver estas situaciones.

Además de entrar en la prorrata de IVA, por definición, la empresa perdería el derecho a poder aplicar la inversión del sujeto pasivo en las compras de inmuebles. Esto es porque para poder aplicar dicha inversión del sujeto pasivo el comprador tiene que tener derecho a deducir la totalidad de las cuotas de IVA cuando adquiere un inmueble, y aplicar la inversión del sujeto pasivo supone ahorrar el desembolso del IVA en la compra del local o apartamento, es decir, puede suponer mucho dinero ahorrado, por ello nuevamente se debe tener en cuenta este aspecto a la hora de decidir alquilar un piso propiedad de una empresa.

2. El arrendamiento de viviendas en general está exento de IVA.

El arrendamiento de inmuebles destinados a viviendas, junto con los muebles, garajes y trasteros, arrendados conjuntamente e indicado así en el propio contrato de alquiler, es una operación exenta de IVA. No se aplicará la exención en aquellos casos en que se atribuya a una vivienda un uso mixto, como vivienda o como despacho profesional. Es decir, como hemos explicado cuando se realice una actividad económica. Sin embargo existen algunas excepciones a esta norma general, que comentamos a continuación.

3. El arrendamiento de viviendas con servicios hoteleros lleva IVA.

No está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas cuando el arrendador se compromete a prestar servicios propios de la industria hotelera (tales como limpieza de la habitación, lavado de ropa, sábanas, toallas, preparar y servir el desayuno, comida, cena, etc.).

En estos casos es importante anotar que la empresa (o persona física) propietaria del inmueble, puede dar esos servicios, bien a través del administrador o bien contratando o subcontratando los mismos. La forma más sencilla de demostrar ante Hacienda la realidad de los servicios es la contratación del personal con un contrato laboral que explique los trabajos a realizar.

Jurídicamente, el apartado 23 del artículo 20.1 de la Ley del IVA nos dice que está exento de IVA el arrendamiento, o cesión a cambio de precio, que recaiga sobre edificaciones destinadas a viviendas. Por lo tanto, el alquiler y cesión de viviendas (que no de locales) queda, en principio, exento de IVA.

Sin embargo, el apartado “e” del artículo 20.1.23º de la LIVA establece que la exención no operará cuando se trate de arrendamientos de apartamentos o viviendas amuebladas cuando el arrendador se obligue a la prestación de alguno de los servicios complementarios propios de la industria hotelera. Es decir, en estos casos el arrendador tiene que devengar el IVA correspondiente. Siendo en estos momentos el IVA aplicable a esta operación de alquiler turístico el 10%.

Son considerados, según la Dirección General de Tributos, como servicios propios de la industria hotelera la limpieza del interior del inmueble así como el servicio de cambio de ropa (sábanas, toallas, etc.). El concepto no alcanza a la limpieza y cambio de ropa antes y después de la cesión, sino que para que se consideren prestados estos servicios han de prestarse durante la cesión, y no sólo antes y después.

4. El arrendamiento de viviendas en empresas para sus empleados.

Tampoco está exento del impuesto el arrendamiento de viviendas amuebladas efectuado por una persona jurídica para destinarlo, cediendo su uso, a residencia de los empleados de la empresa.

Sin embargo, en este último caso, existen varios pronunciamientos de Tribunales Superiores de Justicia a favor de la exención en el IVA de arrendamientos de piso para uso de vivienda por parte de un empleado de la empresa arrendataria, siempre que el contrato de arrendamiento incluya el nombre de la persona física que habitará dicho inmueble, de tal forma que, como dice entre otras la Sentencia del TSJ de Madrid de 27 de marzo de 2014 (también las Sentencias TSJ Madrid de 20 de febrero de 2014, TSJ Madrid 13 de marzo de 2014, TSJ Cataluña de 21 de febrero de 2014 o TSJ Madrid de 9 de enero de 2014), se conoce este detalle antes de alquilar el piso y queda acreditado que se trata del arrendamiento de un bien que se destina a vivienda, pues lo contrario supondría tenerlo a disposición de la empresa y utilizarlo de manera alternativa según convenga. Lo que tampoco ofrecería seguridad jurídico-tributaria al arrendador.

Por tanto, el alquiler de un piso cuyo inquilino es una empresa que especifica en el contrato de arrendamiento que el apartamento se va a destinar a la vivienda de una persona física indicada en dicho contrato de alquiler, debe estar exento de IVA.