Exención por reinversión en venta de vivienda adquirida mediante opción de compra

Parte del plazo para ser residencia habitual lo fue con título de inquilino

En esta ocasión analizamos una consulta vinculante relacionada con la posibilidad de aplicar la exención por reinversión de vivienda habitual en el IRPF tras haber comprado la nueva vivienda mediante la ejecución de la opción de compra, si bien previamente los contribuyentes habían sido inquilinos.

Cuestión planteada: compré mi vivienda mediante una opción de compra ¿puedo aplicar la exención por reinversión en IRPF?

Esta cuestión surge a raíz de una consulta que plantearon una pareja de contribuyentes ante Hacienda sobre la situación en la que se encontraban: habían adquirido su vivienda habitual a través de un contrato de alquiler con opción a compra, y ahora deseaban venderla para reinvertir la ganancia en la adquisición de otra, aplicando la exención por reinversión. En su caso, el plazo de tres años para considerarla su vivienda habitual se había cumplido en su totalidad, pero parte de ese tiempo habían sido inquilinos y parte propietarios.

· Concepto de vivienda habitual

A modo de introducción, debemos recordar que la normativa de IRPF establece en su artículo 38.1 que las ganancias obtenidas en la transmisión de la vivienda habitual quedarán exentas siempre que el importe obtenido se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual en el plazo máximo de 2 años.

En cuanto al concepto de vivienda habitual, regulado en el artículo 41 bis del Reglamento de IRPF, se considera como tal la que haya constituido la residencia habitual y efectiva del contribuyente por un plazo continuado de al menos tres años.

Es importante señalar que, en el concepto de vivienda habitual se menciona que haya sido la residencia habitual, pero no especifica que sea necesario que ésta sea en virtud de un título de propiedad.

· Respuesta de la DGT y posibles argumentos en defensa de la aplicación de la exención

Ante esta consulta, la Dirección General de Tributos estima que en este caso no es posible aplicar la exención por reinversión. En este sentido, entienden que el beneficio fiscal vinculado a la vivienda habitual está ligado a la titularidad del pleno dominio. Para ello, se remite a una sentencia del Tribunal Supremo de 2018, en la que establece que para aplicar esta exención es necesario que esos 3 años previos a la venta del inmueble la vivienda debía ser propiedad del transmitente. En base a este criterio, entienden que este plazo no se cumple puesto que vivieron desde 2012 como inquilinos y fue en marzo de 2021 cuando ejercieron la opción de compra, transmitiendo la vivienda en junio de 2022.

Como posible defensa de la aplicación de la exención por parte de estos contribuyentes, podríamos argumentar que la normativa que examina esa sentencia de 2018 del Tribunal ya no está vigente, pues se basan en la deducción por adquisición de vivienda habitual que antes existía, para vincular el concepto de vivienda habitual con el de adquisición de la misma.  Además, el concepto de vivienda habitual actual, tal y como hemos mencionado al comienzo de este artículo, no requiere en ningún caso de título de propiedad sino solo de “residencia habitual y efectiva”. 

Una alternativa prudente sería la de declarar la ganancia patrimonial en la declaración de IRPF tributando por ella, y posteriormente solicitar la rectificación de autoliquidación aplicando la exención y solicitando la devolución de ingresos indebidos. Así se evitarían posibles comprobaciones por parte de la Administración en caso de considerar que no tiene derecho a aplicarla.