La ganancia patrimonial obtenida por un contribuyente con ocasión de la transmisión de su vivienda habitual resulta exenta de tributación siempre que el importe total obtenido por la transmisión se reinvierta en la adquisición de otra vivienda habitual.
Es posible que, en determinadas ocasiones, no se pueda invertir el total del importe obtenido en la venta. En casos como este donde la reinversión es parcial, únicamente quedará exenta de tributación la parte invertida, tributando por la diferencia no invertida como ganancia patrimonial.
Esta reinversión tiene plazo de caducidad y, es que, si no se reinvierte el importe en el plazo de dos años comprendidos entre la fecha de venta y la fecha de compra de la nueva propiedad, la exención no se puede aplicar y el beneficio obtenido tributa como ganancia patrimonial.
Hasta la Sentencia 1627/2022, publicada por el Tribunal Supremo el 12 de diciembre de 2022, existía la duda referente a si se podía aplicar la exención cuando el contribuyente ostentaba únicamente el título de nuda propiedad sobre la vivienda, ya que, el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, no especifica que el contribuyente que pretenda reinvertir la ganancia tenga que ostentar el pleno dominio del inmueble. Poseer la nuda propiedad es un concepto jurídico según el cual, una persona tiene derecho sobre una cosa, de la que es propietario, pero no puede hacer uso de la misma, estando el disfrute en manos de un tercero, que ejerce lo que se conoce como usufructo.
El fallo de esta sentencia tiene su origen en otra anterior, con número de referencia 1858/2018, de 20 de diciembre, en la que se completa el concepto de vivienda habitual a la hora de aplicar la mencionada exención cuando se generan ganancias patrimoniales en la enajenación de inmuebles para mayores de sesenta y cinco años. Si bien, las condiciones de la exención están directamente relacionados con el derecho transmitido, es decir, con la propiedad de la vivienda habitual.
El concepto de vivienda habitual viene recogido en el Real Decreto 439/2007 por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Se considera vivienda habitual “se considera vivienda habitual del contribuyente la edificación que constituya su residencia durante un plazo continuado de, al menos, tres años “.
El fallo del Tribunal señala que “la exención de la ganancia patrimonial obtenida con ocasión de la transmisión de la vivienda habitual requiere que la vivienda transmitida haya constituido su residencia habitual durante el plazo continuado de, al menos, tres años y que se haya ostentado durante dicho periodo el pleno dominio de la misma, sin que, la nuda propiedad resulte título suficiente a tales efectos”.
Por tanto, la exención únicamente se aplica si el contribuyente es propietario del pleno dominio de la vivienda, nunca en el caso de que conserve la nuda propiedad o el usufructo.
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