¿Qué hacer si al comprar un inmueble descubres que tiene más metros construidos de los que aparecen en el Registro de la Propiedad?

En un Post anterior ya analizamos qué ocurre cuando Registro de la Propiedad, Catastro y la realidad fisca no coinciden en un inmueble sin edificación, puedes leerlo aquí: https://www.ruizballesteros.es/cuando-registro-catastro-y-la-realidad-no-coinciden-en-un-inmueble-que-debemos-hacer/. Ahora, damos un paso más y planteamos una situación aún más frecuente ¿qué sucede cuando la discrepancia surge porque existen metros construidos no declarados?

Este escenario se repite con frecuencia, compras una vivienda y, al examinarla con detalle, compruebas que los metros reales no coinciden con lo que figura inscrito. La explicación suele ser sencilla, en algún momento se llevó a cabo una obra sin declarar, un cerramiento de una terraza, una habitación añadida, incluso una planta extra que nunca se inscribió ni se regularizó urbanísticamente.

El inconveniente es que esta diferencia no es una mera “inexactitud técnica”, puede acarrear consecuencias jurídicas y urbanísticas relevantes, lo que hace imprescindible regularizar la situación para evitar riesgos futuros.

Paso 1. Analizar la situación urbanística

Lo primero es determinar si la obra no declarada ha prescrito o no:

Ha prescrito la infracción urbanística: en Andalucía, según la Ley 7/2021 de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), el plazo general de prescripción es de 6 años desde la finalización de la obra.
No ha prescrito: en ese caso, el Ayuntamiento podría exigir legalizar la construcción, si es compatible con el planeamiento, o incluso ordenar su demolición.

Por eso es clave contar con un informe técnico y jurídico que acredite la antigüedad de la construcción y su situación frente al planeamiento urbanístico.

Paso 2. Declaración de Obra Nueva

Para que los metros reales pasen a formar parte de la finca inscrita en el Registro, se necesita una escritura notarial de declaración de obra nueva. Existen dos modalidades:

Obra nueva en construcción o terminada con licencia: se exige licencia municipal, certificado de final de obra por técnico competente y, en su caso, seguro decenal.
Obra nueva por antigüedad, también conocida como “antigua”, si la obra ya ha prescrito urbanísticamente. Aquí se requiere aportar certificado técnico acreditando antigüedad y la correspondencia de la obra con la parcela, así como certificación catastral descriptiva y gráfica.

Paso 3. Inscripción en el Registro y comunicación al Ayuntamiento

Una vez otorgada la escritura, se inscribe en el Registro de la Propiedad. Desde ahí, el propio Registro comunica de oficio al Ayuntamiento la nueva realidad física del inmueble.

Esto puede derivar en que el Ayuntamiento inicie una inspección urbanística. En Andalucía, si la obra es antigua y prescrita, puede reconocerse como Asimilada a Fuera de Ordenación (AFO), una figura administrativa que permite “legalizar” construcciones irregulares prescritas.

Paso 4. Actualizar el Catastro

Además, es necesario realizar la declaración catastral de alteración inmobiliaria. Esto asegura que los metros construidos coincidan con la realidad y evita discrepancias en impuestos como el IBI.

¿Qué pasa si no regularizas?

Posibles sanciones urbanísticas o incluso orden de demolición (si no ha prescrito).
Problemas al vender o hipotecar la vivienda, ya que el banco o el comprador pueden exigir la regularización.
Inseguridad jurídica frente al Ayuntamiento.

Si detectas que tu vivienda tiene más metros construidos de los que figuran en el Registro o Catastro, no lo dejes pasar. La regularización a través de la declaración de obra nueva y, en su caso, el reconocimiento como AFO en Andalucía, te dará tranquilidad jurídica, evitará sanciones y facilitará cualquier operación futura sobre el inmueble.