¿Cómo reclamar los gastos hipotecarios?

Es de sentido común, pero hasta ahora no se había puesto negro sobre blanco, los gastos de la hipoteca los debe pagar el banco, pues es él quien se beneficia de su creación e inscripción en el registro de la propiedad.

Muchos clientes ya han comenzado con estas demandas, es el nuevo talón de Aquiles de la banca española. Si usted firmó una hipoteca hace años es seguro que entonces pagó los gastos de la misma, tanto la factura del notario, como la del registro de la propiedad y por supuesto el impuesto, pues bien, sepa que el Tribunal Supremo ya ha condenado también a la restitución de estos gastos porque la cláusula de la escritura hipotecara en la que se impone el pago de los mismos al consumidor, es considerada nula, toda ella.

Los gastos de Notario y Registro de la Propiedad estaban claros:

Hay cierta unanimidad en cuánto a que los gastos de notaría y registro son evidentes, el banco debió pagarlos ¿por qué? Pues porque se considera que la entidad financiera es la única que se beneficia de la inscripción y que esta no es obligatoria, sino que inscribirla consigue que surta efectos frente a terceros, pero realmente no se está obligado a inscribir la hipoteca.

Distinto es el caso del ITP-AJD: Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, que en su modalidad de AJD: Actos Jurídicos Documentados, define la Ley de dicho tributo como obligado al pago a, aquel que es el “prestatario”, es decir, el cliente de la entidad financiera, o quien recibe el dinero (y no quien lo presta).

¿Qué ocurre entonces con el AJD?

La justificación de porqué se puede obtener también su devolución la realiza el Tribunal Supremo en su nueva sentencia, de 23 de diciembre de 2015, en ésta se considera que el banco impone al consumidor el pago de todos los gastos relacionados con la escritura de formalización del préstamo hipotecario, y que dicha cláusula “impuesta” debe ser declarada nula, por tanto, todo aquello que se haya incluido en esa cláusula debió haberlo pagado el banco. Como en la mayoría de esas cláusulas se redactan que: “serán de cuenta del prestatario los gastos de formalización de la hipoteca, incluyendo el impuesto correspondiente”, pues todo ello es inválido y deben ser devueltas las cantidades al cliente.

Como decimos, la polémica no existe sobre los gastos de notario y registro, pero sí sobre el AJD, ya que algunas sentencias habían aceptado que lo pagase el consumidor, pues como hemos dicho, en los préstamos, el sujeto pasivo es el prestatario, pero esto no es del todo cierto.

Así que, ¿cuál es la tributación del Impuesto sobre la garantía hipotecaria?

La realidad es que la Ley del ITP-AJD, en su artículo 45.I.B), establece que los préstamos están exentos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y realmente lo que se grava al firmar un préstamo hipotecario no es el “préstamo” propiamente dicho, sino que se grava la constitución de la garantía a favor de la entidad financiera, siendo en estos casos el sujeto pasivo, el adquirente del derecho, por tanto obligado al pago del impuesto estará aquel que sea “el beneficiario de dicha garantía”.

El Tribunal Supremo ha considerado que esta aplicación de la norma es abusiva al haber firmado la escritura hipotecaria como “consumidor”, por tanto debió ser el banco quien tuvo que pagar todos los gastos de la hipoteca, incluyendo el Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados.

Recomendamos que no inicie actuaciones sin consultar antes con su abogado, o directamente con Ruiz Ballesteros Abogados y Asesores Fiscales.

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Quiero reclamar mis gastos de hipoteca