Uso privativo de terrazas y alteración de elementos comunes en comunidad de propietarios: régimen jurídico y exigencia de unanimidad

El Tribunal Supremo recientemente, ha dictado una sentencia que ordena la demolición de una terraza ampliada sin autorización comunitaria lo que vuelve a situar en el centro del debate una cuestión clásica en propiedad horizontal, los límites del uso privativo cuando recae sobre un elemento común en una comunidad de propietarios.

El supuesto es frecuente en la práctica. Un propietario que disfruta en exclusiva de una terraza decide cerrarla o integrarla en su vivienda. Obtiene licencia municipal y ejecuta la obra. Sin embargo, no cuenta con el acuerdo de la comunidad. Tras la impugnación de otro copropietario, el Tribunal Supremo concluye que la actuación vulnera la Ley de Propiedad Horizontal y ordenan la reposición al estado original.

La cuestión no es urbanística. Es estrictamente civil y se encuadra en el régimen jurídico de los elementos comunes.

La terraza como elemento común de uso privativo en la comunidad de propietarios.

El artículo 396 del Código Civil y la Ley de Propiedad Horizontal configuran como elementos comunes, entre otros, las fachadas, cubiertas y determinados espacios exteriores del edificio.

En muchas comunidades de propietarios, el título constitutivo atribuye a un propietario el uso exclusivo de una terraza o patio. Ahora bien, esa atribución no altera su naturaleza jurídica, es decir, la titularidad sigue siendo común.

La jurisprudencia del Tribunal Supremo ha reiterado que el uso privativo de una terraza no equivale a propiedad exclusiva. El propietario puede disfrutar del espacio conforme a su destino, pero no puede cerrarlo, ampliarlo o transformarlo si ello afecta a la configuración del inmueble o a los derechos del resto de propietarios.

¿Puede cerrarse una terraza sin autorización de la comunidad?

El artículo 7.1 LPH permite al propietario realizar obras en su vivienda siempre que no afecten a elementos comunes ni alteren la configuración exterior.

Cerrar una terraza o ampliar su superficie construida no constituye por regla general, una simple reforma interior. Habitualmente implica una modificación de la fachada, la alteración de la configuración exterior o la transformación permanente de un elemento común. Por tanto, la actuación excede del ámbito permitido por el artículo 7 LPH y exige acuerdo comunitario conforme al artículo 17 LPH.

Régimen de mayorías: cuándo es necesaria la unanimidad.

Cuando la intervención afecta a elementos comunes, debe analizarse el régimen de mayorías previsto en la LPH.

La jurisprudencia considera que el cerramiento o ampliación estable de una terraza común de uso privativo puede suponer una alteración del título constitutivo, al modificar la configuración física y jurídica del edificio.

En estos supuestos, el acuerdo requiere unanimidad de la comunidad de propietarios. No basta una mayoría cualificada ni la mera tolerancia de la obra.

La ausencia de ese consentimiento legitima a la comunidad, o a cualquier propietario a poder ejercitar la acción de reposición.

Pero, ¿si tengo licencia municipal no se considera legalizada la obra?

Uno de los argumentos habituales en estos litigios es la existencia de licencia urbanística.

Sin embargo, la licencia urbanística acredita la conformidad con la normativa administrativa, pero no sustituye el consentimiento exigido por la LPH. La autorización municipal no convalida la infracción del régimen comunitario.

¿Cuál puede ser la consecuencia jurídica de cerrar una terraza sin permiso?

La ejecución no consentida de obras en elementos comunes, puede dar lugar a la demolición de lo construido, la reposición al estado originario, o una indemnización por daños y perjuicios.

En conclusión, en el régimen de propiedad horizontal, el derecho individual encuentra su límite en la titularidad compartida de los elementos comunes.

El uso exclusivo de una terraza no otorga facultades de transformación estructural. Antes de cerrar o ampliar una terraza resulta imprescindible analizar el título constitutivo, el régimen estatutario y el sistema de mayorías aplicable.

La experiencia demuestra que la falta de análisis previo puede desembocar en un procedimiento judicial cuya consecuencia sea, sencillamente, deshacer lo construido.