¿Va a vender la vivienda donde reside y no sabe qué beneficios fiscales puede aplicar?

Como regla general, si vende un inmueble de su propiedad deberá pagar impuestos en su declaración de la renta por el importe de la ganancia que obtenga; si bien dicha ganancia se calcula de forma determinada conforme establece la Ley (no es su ganancia neta).

No obstante, en determinados casos está permitido no tributar o pagar por dicha ganancia, entre otros, los siguientes:

Cuando con el importe obtenido por la venta de su vivienda habitual adquiera (reinvierta) en otro inmueble que pase a ser su residencia habitual.
Cuando se transmita la vivienda habitual por mayores de 65 años o por personas en situación de dependencia.
Cuando se dé en pago la vivienda habitual para la cancelación de hipotecas que recaigan sobre la misma (también en el caso de ejecuciones hipotecarias judiciales o notariales).

La reinversión del importe obtenido por la venta de la vivienda habitual permite que la ganancia obtenida no tribute en su declaración de la Renta

Centrándonos en el supuesto de reinversión del importe obtenido en la adquisición de otra vivienda, hay que tener en cuenta algunas consideraciones:

Cuando el importe reinvertido sea inferior al total de lo percibido en la transmisión, únicamente se excluirá de tributación la parte proporcional de la ganancia patrimonial.
Para el cálculo de la parte de la ganancia que no tributa se ha de tener en cuenta si para la adquisición del inmueble se utilizó financiación ajena.
Existen determinadas condiciones bajo las cuales ha de hacerse la reinversión del importe obtenido; son las siguientes:
- La reinversión del importe deberá efectuarse, de una sola vez o sucesivamente, en un período no superior a dos años desde la fecha de transmisión de la vivienda habitual.
- Cuando la reinversión no se realice en el mismo año de la enajenación, el contribuyente vendrá obligado a hacer constar en la declaración del Impuesto del ejercicio en el que se obtenga la ganancia de patrimonio su intención de reinvertir.
- Bajo determinadas condiciones, se puede considerar reinversión cuando la vivienda se hubiera adquirido en el plazo de los dos años anteriores a la venta.
- Se asimila a la adquisición de vivienda su rehabilitación, teniendo tal consideración las obras de rehabilitación que cumplan determinadas condiciones.

En determinados casos, las obras de rehabilitación pueden considerarse como reinversión para dejar exenta la ganancia por la venta del inmueble

Si en lugar de adquirir otro inmueble que pase a tener la condición de habitual, se realizan obras de rehabilitación en otra propiedad, también se puede dejar de tributar por la ganancia obtenida en la venta de la primera.

Las obras han de tener por objeto principal la reconstrucción de la vivienda mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas. Pero, no toda obra realizada en la vivienda habitual se considera rehabilitación, la Ley excluye determinados conceptos, como pueden ser, gastos de conservación o reparación, instalaciones de calefacción, ascensor, puertas de seguridad u otros.

El incumplimiento de cualquiera de las condiciones requeridas para la exención determinará el sometimiento a gravamen de la parte de la ganancia patrimonial correspondiente (de no reinvertirse el importe en el plazo de los dos años procederá la imputación de la ganancia patrimonial no exenta en el año de su obtención).

Recomendamos un estudio pormenorizado de la posibilidad de aplicación de este beneficio fiscal en cada caso de venta de vivienda, pues cada situación es diferente y la Administración exige de manera rigurosa el cumplimiento de los requisitos.