Es habitual que al vender un bien inmueble, cuando éste procede de una herencia o de una sentencia de divorcio, surja la duda de cuál es su valor y fecha de adquisición. Es un aspecto importante pues incide de manera directa en el cálculo de la ganancia patrimonial cuando se produzca su venta.
El artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante LIRPF) lo define como:
Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.
Su cálculo es sencillo pues resulta de la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de la propiedad, ahora bien, con los siguientes matices:
El cálculo es bastante claro, pero ¿qué sucede en caso de herencia o divorcio?
Al adquirirse a título lucrativo, el valor de adquisición por la propiedad recibida por herencia estará constituido por la suma de los siguientes:
Por lo que respecta a la fecha de adquisición, una vez aceptada la herencia, ésta se retrotrae a la fecha de fallecimiento del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En estos mismos términos se manifiesta la Dirección General de Tributos en respuesta a la Consulta V0741-21, de 29 de marzo. Este punto es importante, pues es bastante común pensar que la fecha de adquisición es aquella en la que el heredero acepta y se adjudica la herencia.
Por tanto, se puede dar el caso de heredar el pleno dominio de una propiedad en dos momentos distintos, dando lugar a dos fechas de adquisición distintas e incluso a dos valores de adquisición distintos.
Un ejemplo sería cuando al fallecer uno de los padres se adquiere el 50% de la propiedad, adquiriendo el restante 50% cuando fallece el segundo.
En este caso, el valor y fecha de adquisición es el de adquisición original pagado cuando se formalizó la compra mediante escritura, con independencia de lo manifestado en la sentencia de divorcio.
Ello es así porque, tal y como establece el art. 33 de la LIRPF, se estima que “no existe alteración patrimonial en el caso de disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación”, manteniéndose, por tanto, tanto la fecha de adquisición inicial como su valor de adquisición. Se producirá la variación patrimonial cuando se proceda a la venta del inmueble.
Tributación de la ganancia patrimonial
La ganancia patrimonial obtenida se integra en la Base Imponible del Ahorro en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y tributa, por ejemplo, para el caso de Andalucía conforme a la siguiente escala:
| BASE LIQUIDABLE | CUOTA ÍNTEGRA | RESTO BASE LIQ. | TIPO APLICABLE |
| 0,00 | 0,00 | 6.000,00 | 19,00% |
| 6.000,00 | 570,00 | 44.000,00 | 21,00% |
| 50.000,00 | 5.190,00 | 150.000,00 | 23,00% |
| 200.000,00 | 22.440,00 | En adelante | 26,00% |
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Buenos Días.
En caso de adjudicación del 50% de un inmueble por divorcio (matrimonio en gananciales), a la venta del 100% de la propiedad por parte del cónyuge que se quedó con el bien en el divorcio, la liquidación contempla un único periodo de generación por el 100% del bien o dos periodos de generación, uno por el 50% desde la primera fecha de adquisición hasta la venta y otro del 50% restante, desde la fecha de adquisición por el divorcio hasta la venta?
Muchas Gracias
Estimado Enrique,
Ante todo, queremos darle las gracias por escribir en nuestro blog.
La cuestión que nos plantea es muy frecuente en operaciones posteriores a la liquidación de la sociedad de gananciales.
Para poder darle respuesta es importante analizar previamente la operación y el proceso de adjudicación del inmueble en el divorcio.
Si lo desea puede contactarnos adjuntando la documentación de la operación a fiscal@jrb.es para que podamos revisarla y darle presupuesto, sin compromiso.
Buenos días, ¿en el valor de adquisición de la vivienda se pueden incluir los intereses hipotecarios pagados durante 20 años?
Estimado Ramón, ante todo, muchas gracias por visitar nuestro blog.
En respuesta a su comentario, indicarle que la normativa del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas es muy clara al respecto cuando define el valor de adquisición en su artículo 35. Este artículo indica que los intereses pagados por la hipoteca no se tienen en cuenta como mayor valor de adquisición a la hora de calcular la ganancia/pérdida patrimonial que resulte de la operación de compraventa.
Si está usted interesado en que le ayudemos en el cálculo de la tributación que le pueda suponer la venta del inmueble, puede contactarnos a fiscal@jrb.es y podemos pasarle presupuesto sin compromiso por estudiar su caso particular.
Buenos dias, mi consulta es sobre el valor de adquisicion que tengo que poner en la renta, el de la sentencia de divorcio o el valor de adquisicion inicial al 50 %, gracias de antemano
Estimada Coral,
En primer lugar muchas gracias por leer nuestro blog.
Respecto a su consulta, tendremos que solicitarle información y documentación para poder darle una respuesta acerca del valor que debe declarar en su caso. Puede escribirnos sin compromiso a fiscal@jrb.es y le enviaremos presupuesto para ayudarle a preparar y presentar su declaración de la renta.
Quedamos a la espera de su respuesta,
Gracias de antemano,