Valor de adquisición de bien inmueble en caso de divorcio o herencia

Es habitual que al vender un bien inmueble, cuando éste procede de una herencia o de una sentencia de divorcio, surja la duda de cuál es su valor y fecha de adquisición. Es un aspecto importante pues incide de manera directa en el cálculo de la ganancia patrimonial cuando se produzca su venta.

¿Qué se entiende por ganancia patrimonial?

El artículo 33 de la Ley 35/2006, de 28 de noviembre, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (en adelante LIRPF) lo define como:

Son ganancias y pérdidas patrimoniales las variaciones en el valor del patrimonio del contribuyente que se pongan de manifiesto con ocasión de cualquier alteración en la composición de aquél, salvo que por esta Ley se califiquen como rendimientos.

Su cálculo es sencillo pues resulta de la diferencia entre el valor de transmisión y el de adquisición de la propiedad, ahora bien, con los siguientes matices:

• Valor de transmisión: importe real de la venta según escritura (siempre que no resulte inferior al valor normal de mercado), menos aquellos gastos y tributos inherentes a la venta, como es el caso de la plusvalía municipal.
• Valor de adquisición: importe de compra según escritura, más gastos, tributos e inversiones realizadas en la propiedad.

El cálculo es bastante claro, pero ¿qué sucede en caso de herencia o divorcio?

Herencia

Al adquirirse a título lucrativo, el valor de adquisición por la propiedad recibida por herencia estará constituido por la suma de los siguientes:

• El valor que, por aplicación de las normas del Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones le corresponda a dicha propiedad de acuerdo al porcentaje heredado, sin que este valor pueda exceder del valor de referencia.
• La parte de la cuota satisfecha por el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones que proporcionalmente corresponda a dicho bien, y de acuerdo con el porcentaje heredado, más los gastos y otros tributos inherentes a su adquisición, excluidos los intereses, que hubieran sido satisfechos por el heredero.

Por lo que respecta a la fecha de adquisición, una vez aceptada la herencia, ésta se retrotrae a la fecha de fallecimiento del causante, de acuerdo con el artículo 989 del Código Civil. En estos mismos términos se manifiesta la Dirección General de Tributos en respuesta a la Consulta V0741-21, de 29 de marzo. Este punto es importante, pues es bastante común pensar que la fecha de adquisición es aquella en la que el heredero acepta y se adjudica la herencia.

Por tanto, se puede dar el caso de heredar el pleno dominio de una propiedad en dos momentos distintos, dando lugar a dos fechas de adquisición distintas e incluso a dos valores de adquisición distintos.

Un ejemplo sería cuando al fallecer uno de los padres se adquiere el 50% de la propiedad, adquiriendo el restante 50% cuando fallece el segundo.

Divorcio

En este caso, el valor y fecha de adquisición es el de adquisición original pagado cuando se formalizó la compra mediante escritura, con independencia de lo manifestado en la sentencia de divorcio.

Ello es así porque, tal y como establece el art. 33 de la LIRPF, se estima que “no existe alteración patrimonial en el caso de disolución de la sociedad de gananciales o en la extinción del régimen económico matrimonial de participación”, manteniéndose, por tanto, tanto la fecha de adquisición inicial como su valor de adquisición. Se producirá la variación patrimonial cuando se proceda a la venta del inmueble.

Tributación de la ganancia patrimonial

La ganancia patrimonial obtenida se integra en la Base Imponible del Ahorro en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas y tributa, por ejemplo, para el caso de Andalucía conforme a la siguiente escala:

BASE LIQUIDABLE	CUOTA ÍNTEGRA	RESTO BASE LIQ.	TIPO APLICABLE
0,00	0,00	6.000,00	19,00%
6.000,00	570,00	44.000,00	21,00%
50.000,00	5.190,00	150.000,00	23,00%
200.000,00	22.440,00	En adelante	26,00%