Estamos viviendo un boom en el alquiler de los llamados “apartamentos turísticos”, generado por el aumento de visitantes y sector turístico en general que está sufriendo España.
Las dudas sobre la fiscalidad en los arrendamientos son varias, así que en este post, de la mano de nuestros abogados fiscalistas vamos a explicar el funcionamiento, incluyendo el subarrendamiento, pues cada vez hay más empresas surgiendo para alquilar apartamentos que automáticamente comienzan a subarrendar a turistas.
Como paso previo determinaremos una diferencia: si se prestan servicios de hostelería o no se prestan estos servicios.
Nótese que los términos que explicamos a continuación se refieren a la tributación de las operaciones de alquiler, que nada tiene que ver con el registro administrativo de un apartamento, ya sea turístico o no lo sea, pues en cuanto a la legislación de IVA, se debe atender a las leyes estatales, que son las que regulan estas relaciones, sin tener en cuenta ninguna obligación administrativa dada por las distintas comunidades autónomas, al menos, sin tenerlas en cuenta a efectos tributarios.
Los servicios de hostelería se refieren a la limpieza, cambio de sábanas, comidas, desayunos, tintorería, planchado de ropa, cambio de toallas, recepción y similares. Teniendo en cuenta además que estos servicios se presten “durante” la estancia y no sólo cuando el inquilino no ha llegado o cuando ya se ha ido, sino que el detalle de hacerlo durante su estancia es determinante, ya que estos servicios sólo al principio y final de la estancia no se consideran propios de hostelería.
Por tanto, con estos datos podemos establecer las siguientes posibilidades:
Este alquiler puede hacerse de dos formas:
a) Sin prestación de servicio alguno: en cuyo caso la operación estará exenta de IVA, el propietario no emite factura, sino recibo sin IVA al usuario final, es decir, no estaría obligado a emitir factura, pero por supuesto siempre tendrá que declarar el alquiler en su declaración de la renta anual.
b) Con prestación de servicios hoteleros: operación sujeta a IVA y el propietario emite factura repercutiendo el IVA al tipo del 10%, actualmente.
Aquí estaríamos ante dos actividades o acciones distintas, dos relaciones jurídicas:
a) La primera sería la relación del propietario con la gestora de inmuebles o inmobiliaria: esta es una operación sujeta a IVA al tipo del 21% y retención del 19% (en IRPF), que debe retener la gestora e ingresar en Hacienda a nombre del propietario (independientemente de si el propietario es persona física o jurídica), ya que evidentemente la relación de arrendamiento entre estos sujetos no es para uso de vivienda, pues la empresa gestora no puede habitar el apartamento (los apartamentos sólo pueden ser habitados por personas físicas), y no sabe a quién se lo alquilará hasta que consiga clientes.
b) La segunda relación jurídica es la que tiene la Gestora con el usuario final, o sea, con el inquilino que arrienda el apartamento para una semana, dos días o un mes. En este caso se pueden dar dos supuestos con distinto tratamiento del IVA:
i. Si la empresa gestora NO presta servicios hoteleros: en este caso la operación estará exenta de IVA, puesto que será un arrendamiento para uso de vivienda, sin más. En este caso nuevamente la gestora no tiene porqué emitir una factura, bastaría con un recibo sin IVA, salvo que el cliente solicite factura (puesto que es obligatorio emitir la factura si la solicita el cliente), y por supuesto siempre debe registrar el ingreso.
ii. Si la empresa SÍ presta servicios hoteleros: entonces la operación estará sujeta al IVA (y no exenta), de tal forma que la gestora estará obligada a emitir una factura siempre, repercutiendo el IVA al 10%, por ser éste el porcentaje aplicable a los servicios hoteleros.
Como se puede observar, en el primer supuesto (a), se da la siguiente consecuencia: la gestora recibe una factura de gasto con IVA al 21% por parte del propietario del apartamento, es decir, soporta IVA del 21%; y por otro lado, como no presta servicios hoteleros obtiene sus ingresos sin IVA, por lo que, suponiendo que estos sean sus únicos ingresos entrará en lo que se denomina “prorrata de IVA”, que para nuestro ejemplo supondrá directamente que no pueda deducirse el IVA pagado en sus gastos (prorrata del 0%). Para el caso de no poder deducir IVA alguno, se recomienda la contabilización del IVA como mayor gasto de las compras, de tal forma que sí se aproveche dicho gasto en el Impuesto sobre Sociedades, lo que es perfectamente legal, pero en estos no se recomienda solicitar la devolución del IVA, este es un error muy habitual, y lo único que se puede obtener es una sanción de Hacienda por haber solicitado la devolución de un crédito fiscal que no corresponde.
Para el segundo caso (b), en el que Sí se realizan servicios hoteleros, la gestora recibirá una factura por el arrendamiento al 21% y emitirá facturas por sus servicios al 10%, de tal manera que podrá deducir todo el IVA soportado, pero ojo, también podría sufrir desajustes en su tesorería, pues soporta más IVA del que repercute, al menos en porcentaje, de tal manera que esta actividad en crecimiento requiere un control importante de las finanzas, concretamente de la caja, pues, aunque en esta situación sí se puede solicitar la devolución del IVA Soportado es importante anotar que, salvo que la empresa esté en el REDEME o sea una gran empresa, tendrá que esperar al mes de enero para solicitar la devolución del IVA que le corresponda, por tanto, hasta obtener la devolución podría tener los problemas de liquidez comentados.
Como se puede observar, esta relación jurídica es distinta de las anteriores y puede darse en muchos casos, pues dependerá del acuerdo al que la empresa Gestora llegue con cada propietario de apartamento.
El propietario emite al usuario final una factura o recibo, lo que significa que es el propietario quien tiene la relación jurídica directa con el turista (inquilino), por tanto, las quejas y reclamaciones irán sobre el propietario. Sabiendo esto pueden volver a darse dos opciones:
a) Que no se presten servicios de hostelería, que será lo habitual pues no es normal que el propietario dé servicios hoteleros: estaremos entonces ante una operación exenta de IVA por ser un arrendamiento para uso de vivienda, aunque sea por un día o por ocho meses, es decir, que la duración del alquiler no influye en el impuesto a satisfacer, sino el dar servicios hoteleros o no darlos.
b) Que sí se presten servicios de hostelería: esta operación estaría sujeta a IVA al tipo del 10% con obligación de emitir factura nuevamente, pues el dar los servicios indicados es la clave que nos define el porcentaje de IVA.
En cualquiera de los dos casos, ya sea dando servicios hoteleros o no, se está generando una segunda relación jurídica, la que surge entre el intermediario o empresa Gestora al buscar el inquilino, y el propietario del inmueble, ya que la Gestora tiene que cobrar sus servicios de intermediación. Estos servicios de intermediación, o comisión inmobiliaria, generan la obligación de emitir una factura por parte de la gestora, siendo su cliente el propietario del inmueble, repercutiendo así el IVA por sus servicios y en este caso al tipo del 21%, ya que son servicios de intermediación inmobiliaria o comisionista por haber conseguido el inquilino.
En este último caso, el propietario sólo podrá deducir el IVA soportado en la factura de la Gestora si presta servicios hoteleros (repercutiendo el 10% al inquilino), ya que en caso contrario (si no presta dichos servicios) no podrá deducir el IVA que él paga al encontrarse en una prorrata del 0%, pues él no habrá repercutido IVA alguno al inquilino.
Ante cualquier duda recomendamos acudir a los profesionales, abogados y economistas expertos en derecho fiscal, de Ruiz Ballesteros.
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Buenos días,
Tengo una consulta en relación a la presentación del IVA. Si, tal y como se expone, el propietario de una vivienda que cede el uso a una sociedad tercera para su uso hotelero, en el momento de la compra, cuando el propietario adquiere la vivienda, en la declaración del IVA del primer trimestre debería registrar como IVA Soportado el 100% del IVA? En ese caso el saldo a favor del propietario lo cobraría? O se dejaría a deber y se iría disminuyendo a medida que se presentan las liquidaciones?
Gracias
Buenos días Javier,
Muchas gracias por su comentario. Para poder dar respuesta a su consulta necesitaríamos saber mas datos de la operación de compraventa del inmueble, así como del contrato de cesión entre las partes. Si quiere que tengamos una reunión para aclarar su duda no dude en escribirnos a fiscal@jrb.es y le daremos presupuesto para la misma.
Un saludo
Hola gracias antemano, tengo mi casa que es mi vivienda habitual, en alquiler vacacional, la alquilo directamente y agencias que la tienen en su pagina estoy en prejubilado solo cobro la ayuda, mi pregunta es tengo que pagar el IVA en la declaración, las agencias se llevan el 20% me mandan la factura al finalizar el año tengo que pagar el IVA de las agencias. hay una que me cobra el iva y me dice que lo puedo declarar como gasto . Gracias.
Buenos días Francisco,
Muchas gracias por su pregunta en nuestro blog.
Para poder responderle adecuadamente a las cuestiones planteadas tendríamos que saber si solo alquila la vivienda o si ofrece algún otro servicio con el alquiler, también tendríamos que ver las facturas de los intermediarios de las que nos habla. Si quiere que estudiemos su caso, no dude en ponerse en contacto con nosotros en fiscal@jrb.es, y le mandaremos un presupuesto sin compromiso.
Tengo una pregunta importante:
Hay alguna diferencia entre el hecho de que el propietario de un apartamento sea una persona jurídica o física?
Es decir, entiendo que una persona física que no presta servicios de hostelería, no emite factura con iva, pero si el propietario fuese una empresa jurídica cambia algo esta afirmación?
Mi cliente es un propietario, que tiene 3 apartamentos, y es una empresa privada, no una persona física.
Buenos días Sergio,
En primer lugar, gracias por su comentario. En respuesta al mismo, indicarle que la normativa con respecto a la tributación en los alquileres turísticos depende más de los servicios que se presten en el mismo, que en si el que presta el servicio es una persona física o jurídica. Igualmente para poder dar una respuesta más concreta deberíamos tener más información y estudiar el caso. Si lo desea mándenos toda la información relativa al asunto a fiscal@jrb.es y le daremos presupuesto.
Buenos, gracias por el post, tan aclarativo en la mayoría de los casos, pero en ningún momento resuelve mi duda, quizás sea porque no se puede hacer o no se contempla ante la ley. Espero que pueda ayudarme, gracias anticipadas.
Para que no haya errores llamaremos a mi Empresa (A), a la empresa gestoria de hospedanía (B) y la empresa de la clienta (C)
Tengo varias viviendas con alquiler vacacional a nombre de mi empresa (A) , nos dedicamos a la construcción y alquiler de nuestras propias viviendas.. Se la hemos cedido a una empresa (B) para que se encargue de la captación de clientes y tramitación de hospedaje.
Este pasado mes de agosto hacen una reserva de 10 días a través de esta empresa(B)... se gestiona, el cliente paga a la empresa(B), dicha empresa nos paga a nosotros restando la comisión y los servicios prestados. (no damos servicios hoteleros)
Y la clienta ahora a 15 de octubre nos pide que le hagamos una factura para ella presentarlo como gasto de su Empresa(C).
Mis dudas son:
1º Se puede alquilar una casa vacacional de Empresa a Empresa?
2º Llevaría IVA y RETENCIONES siendo Alquiler vacacional de empresa a empresa?
3º Quien debe hacer la factura, Yo como propietario? Que una vez restada comisión y gastos de limpieza he percibido 1.500€ que me ha transferido la empresa (B)
O la empresa (B) que ha realizado los tramites? que ha cobrado la totalidad en su cuenta 2000€
4º En caso de que yo como propietaria tenga que hacerle la factura a empresa (C) que cantidad tendria que facturarle, ya que yo solo he cobrado 1.500 y eso es lo que he presentado ante Hacienda y la clienta quiere la factura en su totalidad.
Podría resolver estas dudas por favor?
Gracias.
Estimada Elizabeth,
Gracias por su comentario y por seguir nuestro blog.
Con respecto a sus consultas indicarle lo siguiente:
En general indicarle que lo primero que debe definirse perfectamente, mediante contratos, es la relación existente entre ustedes como propietarios y los gestores de los inmuebles, para a su vez definir la relación que tendrán los gestores con los clientes finales, no es lo mismo actuar por cuenta de la propiedad que actuar como si fuesen la propiedad, y todo ello se define en los contratos previos.
Para definir todo esto depende del modelo de negocio que ustedes quieran tener y de sus capacidades. Una vez definido esta parte, entonces, podremos asegurar qué impuestos se devengan en cada operación, así como definir las responsabilidades de cada parte frente al cliente final.
Si lo desean podemos ofrecerle un presupuesto para ayudarles con la definición de todo el modelo de negocio, realizar los contratos oportunos y finalmente indicarles la tributación que se derivaría de todo ello. Piensen que no es lo mismo recibir, por ejemplo, una parte de los ingresos que obtienen sus gestores, que cederles la propiedad por un alquiler mensual y que ellos actúen como propietarios. Los modelos de negocio son distintos y nosotros ya hemos visto hasta 3 formas distintas de realizar este mismo tipo de negocio sobre alquiler de inmuebles turísticos. ( fiscal@jrb.es, teléfono:952 77 98 74)
Buenos días,
En primer lugar, muchas gracias por el artículo.
Les quería hacer una consulta. Nuestra empresa tiene arrendada una casa a otra sociedad. Ellos a su vez la subarriendan como alquiler turístico. Nosotros la factura que les emitimos la hacemos sujeta al 21% de IVA y con una retención del 19%, igual que indican Vds. en un apartado. Sin embargo, nos insisten que no hace falta hacer retención en las facturas, pero tampoco nos especifican en qué se basan. Por tanto quería saber si cabe la posibilidad de hacerlas como ellos dicen sin retención o lo correcto es seguir haciéndolas como hasta ahora con la retención. Muchas gracias.
En primer lugar muchas gracias por su comentario y seguir nuestro despacho para la resolución de sus dudas tributarias y legales.
La obligación de retener nace en el momento que se pagan rentas por arrendamiento o subarrendamiento de inmuebles urbanos.
Existen las siguientes rentas de alquiler que están excluidas de retención:
• El arrendamiento de vivienda realizado por un empresa para sus empleados.
• Las rentas satisfechas a un arrendador que no superen los 900 euros anuales.
• Las rentas satisfechas a un arrendador cuando nos entreguen un certificado de exención.
• Las rentas derivadas de contrato de arrendamiento financiero.
• Las rentas satisfechas a entidades de utilidad pública exentas del Impuesto de Sociedades.
Deben de retener las personas jurídicas y otras entidades como comunidades de propietarios o comunidades de bienes. Y por otro lado los contribuyentes que ejercen actividades económicas y para su desempeño paguen rentas de alquiler.
En cualquier caso puede haber otras razones por las que ellos no deban retener o así lo indiquen, o quizás haya algo en el contrato que nosotros desconocemos y justifique no tener que retener, es decir, sin ver documentación y estudiar el caso en profundidad nosotros no podemos pronunciarnos al respecto, por lo que, si lo desea, podría enviarnos los datos de su empresa, los datos de su empresa inquilino y el contrato, y le daríamos entonces un presupuesto para resolver esta cuestión. fiscal@jrb.es, teléfono 952 779 874
Hola Jesús,
Antes de nada enhorabuena por el blog, se explica todo muy bien y está muy claro.
No me termina de quedar claro cómo se aplica y se deduce el 10% de servicios hosteleros.
Por ponerlo en contexto con números:
Si subarriendo como empresa un piso por habitaciones y le tengo que pagar al propietario 500€, entonces:
- La factura será de 500€ + 21% IVA (105€) = 605€ en total
Si las habitaciones las subalquilo a 300€ con servicio de hostelería entonces podré gravarlas un 10%:
- Las facturas a los inquilinos serán de 300€ + 10% IVA = 330€ en total (lo que me tienen que pagar finalmente al mes)
Entonces ¿cuál sería mi balance de ganancias? (Ingresos - gastos)
330€ x 2 habitaciones (660€) - 605€ factura propietario = 55€
Por lo tanto mi beneficio es de 55€ en total?
No me termina de quedar claro lo de deducir el IVA soportado (no entiendo bien el concepto :|)
Muchas gracias ,
Un saludo
Estimado Raúl,
Gracias por su comentario y por seguir nuestro blog.
Con respecto a su consulta, indicarle que debe usted separar la base imponible del IVA, al ser usted una empresa debe llevar la contabilidad de acuerdo a la normativa contable y el código de comercio, por tanto, tiene que distinguir entre la base imponible y el IVA.
Si usted satisface 500 € al mes al propietario del inmueble dependerá de quien es el propietario (empresa o persona física) y de cómo se los alquila a su empresa, para saber si ese arrendamiento lleva IVA o no, pues es posible que no lleve IVA si realiza un simple contrato de alquiler de viviendas con derecho a subarriendo. Por su parte, usted venderá con IVA porque usted sí da servicios hoteleros. Pero usted puede alquilar por 300 euros al mes o quizás por semanas (en su correo no indica estos plazos).
Pero lo que debe distinguir es que sus 600 euros del alquiler los compensa con 500 euros de coste (esto es base imponible); el resto sería IVA, en el que usted es mero recaudador.
En cualquier caso, lo que usted realiza es la explotación de un negocio, por lo que le recomiendo que tenga un buen despacho de abogados/asesores fiscales para todas estas dudas, para su contabilidad, sus declaraciones fiscales, los contratos de alquiler, etc. Es importante. Si lo tiene a bien siempre puede contratar nuestros servicios para todo ello, trabajamos en toda España porque prácticamente todo es telemático y nuestros sistemas están más que preparados para ello.
Muchas gracias,
buenos días, soy propietario de una casa y quisiera alquilarla como casa rural dándome de alta como autónomo. No prestaría servicios hoteleros: Tendría que facturar IVA?
Estimado Oscar,
Gracias por realizar su comentario en nuestro blog y por seguir el mismo.
En relación a su consulta, el devengo del IVA puede depender de algunas variables en el caso que comenta, para responder necesitaríamos saber si se refiere usted al alquiler de las habitaciones de la casa rural o si bien alquilaría toda la casa de forma independiente, por días, pero sin dar servicios de hostelería alguna y también saber si usted se dedicaría a este asunto siendo su actividad económica o si por el contrario se refiere al mero arrendamiento de un inmueble de su propiedad.
Una vez que tengamos toda esta información, que nos la puede enviar por un mail privado a fiscal@jrb.es le podremos dar un presupuesto para resolver su consulta ya de forma más concreta.
Buenas tardes,
Soy propietaria de un apartamento turístico lo he alquilado a su vez a una persona física que lo explota turisticamente. En el contrato que hemos realizado se indica que lo explotaran como vivienda turística.
La factura la debo hacer con IVA y mi duda es si la factura debe llevar retención de IRPF?
O debo pagar la retención del IRPF directamente a Hacienda?
Gracias por este blog y vuestras respuestas
Buenas tardes, soy propietaria de un piso de uso turístico, se me ha dado el caso de que lo quiere alquilar una empresa para unos trabajadores durante un mes, la empresa me pide factura para poder deducirse ese gasto, pero yo soy persona física y por lo tanto tengo entendido que no puedo emitir facturas ¿como puedo hacerlo? Gracias! Un saludo.
Buenas tardes.
Quería preguntarle sobre el punto b) 1. de "El propietario arrienda su apartamento a una empresa tercera (gestora o inmobiliaria) y esta se encarga de gestionar la vivienda, facturando directamente al usuario final."
Tengo entendido, y así he leído en otros blogs de temática fiscal, que en caso de la cesión de la casa a una empresa para que ésta la alquile como piso turístico a terceros, Hacienda considera que este arrendamiento está sujeto y no exento del IVA ya que el uso del inmueble no va a ser exclusivo como vivienda por parte del arrendatario.
Pero que en cualquier caso, la Ley de IVA establece que al prestarse servicios análogos a los de hostelería en la cesión de la vivienda estaría sujeto al 10% de IVA.
Como podría cerciorarme si es un 10% o un 21% realmente?
Muchas gracias
Estimado Moncho.
En primer lugar agradecerle que haya visitado nuestro blog fiscal.
En cuanto a sus comentarios, efectivamente lo que indica es cierto, y no es incompatible, simplemente tiene usted que distinguir entre los dos IVAs de los que estamos hablando:
Por un lado es el IVA por el hecho imponible de arrendar un inmueble, cuando este es para uso de vivienda no lleva IVA, pero si el inquilino es una empresa entonces sí lleva IVA, pues es obvio que la empresa no puede habitar la vivienda, por ello se repercute el IVA y la retención correspondiente en dicho alquiler, salvo que el contrato indique que se destinará a vivienda de una persona concreta, que podría ser un directivo o empleado de la compañía.
El segundo IVA es el que puede derivarse del arrendamiento entre la empresa que alquila con el propietario del inmueble y su relación con el inquilino final, en este caso se repercutirá IVA si se dan servicios de hostelería durante la estancia, así también lo indicamos en el artículo:
“El propietario del apartamento cede o alquila directamente al consumidor”.
Este alquiler puede hacerse de dos formas:
a) Sin prestación de servicio alguno: en cuyo caso la operación estará exenta de IVA, el propietario no emite factura, sino recibo sin IVA al usuario final, es decir, no estaría obligado a emitir factura, pero por supuesto siempre tendrá que declarar el alquiler en su declaración de la renta anual.
b) Con prestación de servicios hoteleros: operación sujeta a IVA y el propietario emite factura repercutiendo el IVA al tipo del 10%, actualmente.
Para cualquier otra aclaración escríbanos nuevamente por favor.