Diferencia entre los Contratos de alquiler de corta temporada y los Contratos de vivienda habitual

Artículo revisado y actualizado con la ley vigente el 14 de mayo de 2019.

La ley de Arrendamientos Urbanos 29/1994, protege los contratos de vivienda habitual y a sus inquilinos. Esta ley garantiza a los ciudadanos una vivienda estable y un equilibro, evitando las continuas mudanzas, gastos extras, problemas de correspondencia, resolución de contratos y en definitiva, inestabilidad social y familiar.

Nuestro ordenamiento jurídico señala en esta ley que el arrendamiento de vivienda habitual es aquel que recae sobre una edificación cuyo destino primordial es satisfacer la necesidad permanente de vivienda y además que “La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años o siete si el arrendador fuese persona jurídica”.

Esta duración implica que el propietario tendrá su inmueble ocupado durante 5 o 7 años como mínimo, algo que a muchos propietarios no les satisface, ya sea por la falta de seguridad en los pagos, el cuidado de su propiedad, el retraso de la justicia en los desahucios, el coste de los procedimientos judiciales, o cualquier otra razón.

Al mismo tiempo, dicha ley también protege, aunque en menor medida, los alquileres de corta temporada, los denominados “arrendamientos para uso distinto de vivienda”, señalándolos como aquellos alquileres que no cubren la satisfacción de vivienda habitual, incluyendo los locales. Para estos no se establece un plazo mínimo de duración, por lo que quedan a voluntad de las partes.

Es esto último, lo que con el paso del tiempo ha dado lugar a la aparición de la picaresca española, intentado aplicar a contratos de vivienda habitual las condiciones de un contrato para uso distinto de vivienda o temporada, especialmente en lo que a duración del contrato se refiere, dejando así más desprotegido e inseguro al inquilino.

El propietario, para que el inquilino no se beneficie de un contrato de 5 o 7 años establece contratos de 11 meses y de esta manera los nombran y consideran como un contrato de uso distinto de vivienda o de corta temporada. Sin embargo, ambos saben que el destino principal es el de ser vivienda habitual.

Lo que muchos desconocen es que no se atiende a los títulos de los contratos sino a lo que realmente es el objeto del contrato y a la necesidad que cubre el inmueble. Por esta razón, se sabe que muchos de los contratos de corta temporada cubren la necesidad de ser vivienda habitual. Esta circunstancia sale a la luz especialmente cuando se producen varias prórrogas del contrato de corta temporada (o de 11 meses), lo que lo convierte en un alquiler de vivienda habitual.

Para que el contrato sea realmente considerado de corta temporada o de uso distinto de vivienda debe cubrir esa necesidad. Además de indicarlo en el título, se deberá indicar por ejemplo que el inquilino está de paso solo por trabajo, por un corto proyecto laboral, por vacaciones, por temporada de verano, por mudanza, por reformas en su vivienda, etc., señalando realmente su domicilio habitual en otro inmueble.

Así queda recogido en la conocida Sentencia N.º 6/2015, Recurso 409/2012, de la Audiencia Provincial de Málaga, de 15 de enero de 2015, cuyo ponente es D. Alejandro Martín Delgado. En ella se señala que: “el contrato de arrendamiento que vincula a las partes no puede ser calificado como de temporada, en el sentido de que su destino es el de servir de residencia durante períodos más o menos esporádicos y duraderos, sin llegar a constituir el domicilio permanente y habitual de la arrendataria; siendo así que, por el contrario, el inmueble arrendado es destinado por la arrendataria para satisfacer su necesidad permanente de vivienda, cual así se infiere claramente del hecho de aquella haya venido ocupando interrumpidamente la vivienda”.

Por tanto, cuidado con la redacción de los contratos, porque a pesar de la redacción los jueces pueden sentenciar que la realidad es distinta a la plasmada en el documento, demostrando, por ejemplo, como en el caso de la sentencia comentada, que un contrato de alquiler por 11 meses señalado como de corta temporada o de uso distinto de vivienda, puede ser considerado realmente como de vivienda habitual, con las consecuencias que esto trae, como por ejemplo la posibilidad del inquilino de quedarse al menos 5 o 7 años en el inmueble.