Donar la vivienda habitual a los hijos con más de 65 años: consecuencias en el IRPF del donante

Supongamos que unos padres quieren donar la vivienda en la que viven de manera habitual a sus hijos, bien porque quieren ordenar la sucesión, bien porque pretenden dejar “todo atado” y seguir viviendo en la casa reservándose el usufructo.

Siempre surge la misma duda: si dono, ¿tengo que tributar en el IRPF por la ganancia patrimonial? Téngase en cuenta que la donación de la vivienda se hace a valor de mercado y no a valor de adquisición, de ahí la ganancia patrimonial que pueda surgir, pues lo normal es que haga muchos años que se adquirió y en la actualidad el precio haya subido mucho en comparación con el precio cuando se compró.

Pero la respuesta a si tengo que tributar por la transmisión, o no, es que depende, pues si se cumplen dos requisitos muy concretos que pasaremos a señalar, la ganancia puede quedar exenta.

¿Donar un inmueble genera ganancia patrimonial en el IRPF?

En el IRPF, la transmisión de un inmueble, aunque sea gratuita, supone una alteración patrimonial en quien dona y, por tanto, puede generar una ganancia o pérdida patrimonial.

Si no existiera ninguna regla especial, como señalaremos más adelante, el esquema sería el habitual, a saber:

Ganancia/pérdida = valor de transmisión – valor de adquisición.

Y aquí hay dos matices muy importantes en donaciones para tener en cuenta:

1. El valor de transmisión es el valor real por el que la venta se haya efectuado, entendiéndose por valor real el efectivamente satisfecho e indicado en la escritura de compraventa, siempre que no resulte inferior al valor de mercado, pues prevalecerá este.
2. Si el resultado fuera una pérdida, ésta no se considera en el IRPF. Algo a todas luces injusto pues solamente se incorpora al IRPF cuando es ganancia patrimonial.

La clave: exención por transmisión de vivienda habitual por mayores de 65 años

La Ley del IRPF declara exentas las ganancias patrimoniales derivadas de la transmisión de la vivienda habitual por contribuyentes mayores de 65 años (art. 33) LIRPF). Esta exención alcanza también a transmisiones lucrativas como la donación.

Para aplicarla, conviene comprobar dos requisitos básicos:

1) Tener 65 años o más en la fecha de la donación

La edad se verifica el día de la transmisión (fecha de la donación). Si el donante cumple 65 años después de esta fecha la exención no podrá aplicarse.

2) Que el inmueble sea la vivienda habitual

A estos efectos, con carácter general se entiende por vivienda habitual la residencia del contribuyente durante un plazo continuado de al menos 3 años.

Además, para esta exención se admite un criterio muy práctico: también se considera vivienda habitual si el inmueble lo fue en cualquier día de los 2 años anteriores a la transmisión (por ejemplo, si el propietario se trasladó recientemente a otra vivienda, a casa de un familiar o a una residencia).

¿Y si dono la nuda propiedad y me reservo el usufructo?

Es una práctica bastante habitual que los hijos adquieren la nuda propiedad y los padres mantengan el usufructo vitalicio para seguir viviendo en la propiedad.

En este punto, el criterio de la Agencia Tributaria es que la exención puede resultar aplicable en la transmisión, incluso si lo que se transmite es la nuda propiedad.

Ojo: las pérdidas en donaciones no se computan en el IRPF

Hay veces en las que al donar el bien inmueble, el contribuyente piensa que por transmitir por un valor inferior al de adquisición se le genera una pérdida patrimonial que puede compensar con otras ganancias patrimoniales obtenidas en el mismo ejercicio. Cuidado con esto, porque las pérdidas patrimoniales derivadas de transmisiones lucrativas inter vivos (donaciones) no se computan en el IRPF.

Que haya exención en el IRPF no significa que en la operación no haya impuestos.

La exención es sólo en el IRPF del donante, para la ganancia patrimonial que se le pueda generar. En la donación hay que tener en cuenta estos dos impuestos:

• Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD): lo paga quien recibe la vivienda en la comunidad autónoma que corresponda al lugar donde se encuentra el inmueble.
• Plusvalía municipal (IIVTNU): en transmisiones a título lucrativo (donaciones), el sujeto pasivo con carácter general es el donatario, quien adquiere la propiedad y se paga al ayuntamiento donde esté sito el inmueble que se transmite en la donación.

Recuerde, por tanto, revisar previamente su caso para confirmar el cumplimiento de los requisitos y cuantificar correctamente los impuestos asociados.