El IVA en la construcción y alquiler de inmuebles

Supongamos que somos una empresa que compró un terreno urbanizado y que sobre el mismo hemos construido diez apartamentos, soportando IVA en la compra del terreno y también en la construcción de los apartamentos, pues hemos subcontratado a una empresa constructora para ello.

En primer lugar aclararemos el funcionamiento del IVA en las facturas de la construcción:

En octubre de 2012 el legislador hizo un cambio normativo, modificando el apartado 2 del artículo 84 de la Ley del IVA.

Hasta entonces el sujeto pasivo del IVA siempre era el empresario que realizaba la operación, el que hace la entrega de un bien o presta el servicio, puesto que es el obligado a cobrar el IVA al cliente e ingresarlo en la caja de la Hacienda Pública. Sin embargo, con todas las quiebras de empresas constructoras y promotoras que hubo durante los años 2008 a 2014, el legislador decidió realizar un cambio, de tal manera que el sujeto pasivo en ciertas operaciones sea aquel empresario que recibe el bien o el servicio, así se aseguraba Hacienda que no hubiese que devolver cantidades de IVA a empresas que estaban en quiebra o que no cobrasen empresas un IVA que luego no podrían ingresar en la Caja Pública por no tener liquidez suficiente cuando algún tiempo después tenían que hacer las declaraciones trimestrales o mensuales de IVA.

De esta forma se modifica la letra f) del apartado 2 del artículo 84 Ley del IVA, que pasa a decir que será sujeto pasivo del IVA el empresario para el cual se realiza la operación:

“f) Cuando se trate de ejecuciones de obra, con o sin aportación de materiales, así como las cesiones de personal para su realización, consecuencia de contratos directamente formalizados entre el promotor y el contratista que tengan por objeto la urbanización de terrenos o la construcción o rehabilitación de edificaciones.

Lo establecido en el párrafo anterior será también de aplicación cuando los destinatarios de las operaciones sean a su vez el contratista principal u otros subcontratistas en las condiciones señaladas”.

Es decir, en la práctica esto se traduce en que las facturas que reciba la empresa promotora (propietaria de los terrenos) por parte de la empresa constructora, llevarán tanto IVA repercutido como IVA soportado, lo que supone a efectos prácticos ahorrar el desembolso del IVA en todas las facturas de la construcción, siempre que previamente firmemos un contrato entre promotor y contratista que tenga por objeto la construcción de las viviendas. Asimismo, el constructor que subcontrate a otros profesionales para realizar parte del trabajo (supongamos que no tiene electricista en plantilla y lo subcontrata), también tendrá el mismo tratamiento, recibiendo facturas en las que no tiene que desembolsar el IVA.

Queda claro, por tanto, que, el promotor está soportando IVA en la construcción, a pesar de no estar desembolsando el pago del mismo en las facturas o certificaciones que recibe del constructor, lo que supone que tendrá perfecto derecho a deducir las cantidades de IVA soportado y compensarlas con el IVA repercutido por la venta o alquiler de los inmuebles que construye.

Respecto al IVA del alquiler de los inmuebles construidos:

Surge ahora la obligación de la empresa propietaria del terreno y, una vez terminada la construcción, propietaria de las 10 viviendas, de vender estas con IVA o bien de alquilarlas con IVA ¿Por qué con IVA? Veámoslo a continuación:

Para el caso de alquilarlas tendrá que tener en cuenta que si quiere mantener la deducibilidad del IVA soportado y poder pedir la devolución de cuotas soportadas durante la construcción, deberá alquilar las viviendas con IVA, y esto puede suponer un problema ¿por qué? pues porque el alquiler de viviendas, en principio, está exento de IVA cuando el inmueble se destina a vivienda (artículo 20. Uno. 23º, apartado b, de la Ley del IVA), lo que supondría obtener ingresos sin IVA y romper el principio de correlación de ingresos y gastos, de tal forma que Hacienda podría declarar no deducible el IVA soportado en la construcción y no admitir la devolución de todo el IVA soportado, lo que daría lugar a una sanción tributaria para el caso de haber solicitado la devolución de dicho IVA soportado. Teniendo en cuenta que la sanción puede ascender hasta el 50% del IVA solicitado a devolver, entonces la cantidad de la sanción puede ser realmente grande.

Por tanto, la solución será venderlos o alquilar los apartamentos con IVA, veamos cuáles serían las posibilidades de alquilar los apartamentos con IVA, de tal forma que mantengamos el derecho a la deducibilidad y la posible devolución de las cuotas soportadas.

Para poder alquilar con IVA en estos casos tenemos las siguientes posibilidades:

1. Se alquila la vivienda a una empresa sin especificar en el contrato que dicha construcción será la vivienda habitual de una persona concreta. De esta forma el inquilino es una empresa y por tanto se repercute IVA en el alquiler.
2. Se alquila la vivienda como una oficina, especificando este alcance en el contrato de alquiler, de tal forma que el uso distinto de vivienda repercute IVA y lleva retención de IRPF, de acuerdo con la normativa del impuesto sobre la renta (actualmente una retención del 15%), el mismo artículo 20 de la Ley del IVA y los artículos 90 y 91 del IVA, soportando un tipo impositivo del 21% en estos alquileres.
3. Se alquila como vivienda turística ofreciendo servicios de hostelería, esto es: se lava la ropa, se hacen las camas, se ofrece servicio de desayuno, comida, limpieza de habitación o cambio de sábanas. Para ello requeriríamos de al menos una persona contratada en la empresa para realizar todas estas funciones, pues si lo dejamos a una subcontrata corremos el riesgo de que un inspector de Hacienda no admita dichos servicios, este asunto todavía está por ver, pues cada inspector aplica la normativa según su leal saber y entender.

Es evidente que toda esta legislación puede tener distintos puntos de vista y sobre todo distintas aplicaciones. Lo que es fundamental es planificar fiscalmente cualquier operación societaria que pueda someternos a todo este enjambre de artículos e impuestos distintos, para ello, como siempre decimos, contacte con profesionales.

Si este artículo le ha resultado interesante, siéntase libre de compartirlo. Y si está interesado en conocer más detalles, en la oficina de Marbella (Málaga), de RUIZ BALLESTEROS Abogados y Asesores Fiscales, estamos a su disposición para resolver cualquier cuestión.