Al comprar terrenos urbanizados debemos distinguir muy bien entre los dos impuestos importantes que podemos satisfacer y que son excluyentes entre ellos.
Cuestión importante es la posibilidad de aplicar el IVA en la compra de los terrenos, pues, si somos una empresa, el IVA Soportado se podrá compensar con el IVA Repercutido al vender la construcción que se realice sobre los terrenos o incluso se podría pedir la devolución de dicho IVA Soportado en la compra. Sin embargo, no podemos compensar nada ni pedir devolución alguna si el impuesto a satisfacer es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante, ITP-AJD), en su modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, TPO).
Lo primero es distinguir entre terrenos rústicos y urbanos, nos indica el artículo 20 de la Ley del IVA que “están exentas de IVA las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones en ellos enclavadas”.
A estos efectos se consideran edificables los terrenos calificados como solares por la Ley del Suelo y demás normas urbanísticas, así como los demás terrenos aptos para la edificación por haber sido ésta autorizada por una licencia administrativa.
Pero, esta exención no se extiende a las entregas de terrenos urbanizados o en curso de urbanización (aunque no tengan la condición de edificables), excepto si se destinan exclusivamente a parques y jardines públicos o a superficies viales de uso público.
Por todo lo anterior, en principio, cumpliendo algunos otros requisitos, la transmisión de un terreno urbanizado o en curso de urbanización tributará por IVA y según los artículos 90 y 91 de la misma Ley del IVA, será al 21%, actualmente.
De esta forma, habrá que remitirse a la Ley del Suelo y a la legislación urbanística de cada ciudad para comprobar si el terreno está urbanizado o en curso de urbanización, o bien para ver si está calificado como terreno edificable, pues en el caso de no tener la condición de edificable sí podríamos estar ante una exención en el IVA.
Existen varias consultas vinculantes de la Dirección General de Tributos (DGT) y Sentencias de distintos juzgados que, dejan claro que se está en curso de urbanización cuando se ha gastado dinero en realizar las primeras actuaciones para tratar de que el terreno sea urbanizable, normalmente hablaremos de pagos para movimientos de tierras, allanamientos, instalación de suministro eléctrico y agua. Estos gastos deben haber sido realizados por el vendedor, pues deben ser previos a la adquisición de los terrenos.
En el Impuesto sobre el Valor Añadido hay una máxima importantísima, no puede haber IVA si quien transmite no es sujeto pasivo del impuesto, es decir, según el artículo 5 debe ser empresario o profesional.
Lo primero es referirnos al artículo 5 de la Ley del IVA, el cual nos aclara que se reputará empresario o profesional:
En particular, tendrán dicha consideración los arrendadores de bienes.
Es decir, para poder repercutir IVA en la venta, el transmitente debe ser considerado sujeto pasivo de IVA, o lo que es lo mismo, estar encuadrado en el artículo 5 de la Ley, de lo contrario es imposible realizar el Hecho Imponible del IVA, estando en ese caso la transmisión sujeta al ITP-AJD, en su modalidad de TPO. El porcentaje a pagar si hubiese TPO en la Comunidad Autónoma de Andalucía varía entre el 8, 9 y 10%, dependiendo del precio de venta del terreno.
Asimismo, se debe producir el hecho imponible del impuesto, que viene recogido en el artículo 4 de la Ley del IVA, donde indica que “estarán sujetas al impuesto las entregas de bienes realizadas en territorio español por empresarios o profesionales del artículo 5 a título oneroso, ya sea de forma habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
En cualquier caso, se entiende realizada en el desarrollo de una actividad empresarial la entrega de un bien efectuada por una sociedad mercantil que tenga la condición de empresario y también la transmisión de cualquier bien que integre el patrimonio empresarial del sujeto pasivo”.
Por tanto, si quien transmite esos terrenos urbanos es una persona física que no actúa en calidad de empresario, entonces será imposible repercutir IVA en la transmisión de los terrenos urbanizados y por tanto deberá tributarse por la modalidad TPO del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.
Nótese que la Ley indica que quienes efectúen la urbanización de terrenos será considerado empresario aunque lo haga ocasionalmente e incluso sin haberse registrado como tal, pues muchos son los pronunciamientos de los tribunales a este respecto, que defienden la tesis de que uno es empresario a estos efectos por haber desarrollado la urbanización del terreno y haber gastado dinero en la misma, aunque no se haya dado cuenta de que está actuando como tal, pues el desconocimiento de la ley no quiere decir que no se hayan realizado las actuaciones pertinentes para urbanizar un terreno. Sin embargo, lo ideal, para generar las pruebas oportunas, será registrar al titular del terreno en curso de urbanización (cuando es persona física) en algún epígrafe del Impuesto sobre Actividades Económicas que le habilite a transmitir los terrenos como empresario, ya sea inmobiliaria, promoción urbanística, compraventa o cualquier otra del sector que valga para defender nuestra tesis.
Finalmente, si conocemos que la venta de un terreno urbanizado o en curso de urbanización la realiza un empresario, entonces estará sujeta y no exenta de IVA, por lo que deberemos vender con el 21% de IVA, sin posibilidad de aplicar renuncia alguna a la exención (hablaremos de las renuncias a la exención en otro artículo).
Sin embargo será interesante ver cómo aprovechar esta tributación por IVA o como pedir la devolución del IVA soportado en esta compra, lo que desarrollamos en este otro artículo.
Siéntase libre de compartir este artículo si le ha parecido interesante.
Nota: Cada operación de compraventa a realizar debe ser estudiada con esmero y por separado, sin compararla con ninguna otra anterior o que pueda parecer similar. Estos artículos son de opinión tributaria y no pueden ser tomados como una guía, recomendamos siempre contratar a profesionales.
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Hace 20 años compre un solar urbano con iva y me di de alta como promotor, pero nunca he ejercido tal actividad, si que soy autónomo pero de otras actividades, si vendo ahora ese terreno tengo que cobrar el iva , o paga el comprador el itp?
gracias
Estimado Martin.
Muchas gracias por seguir nuestro blog.
Para poder dar respuesta a su consulta sería necesario estudiar la operación en su conjunto y desde el principio, esto es, desde que se compró el terreno. Para ello necesitaríamos que nos enviara la escritura de adquisición, su alta censal en actividad económica, facturas de gastos relacionadas con el terreno y sobre todo conocer la calificación actual del propio terreno.
Si quiere que le enviemos presupuesto para estudiar su asunto envíenos por privado a fiscal@jrb.es toda la documentación que hemos indicado y una vez revisada le enviaríamos presupuesto sin compromiso.
Si soy un particular no empresario y adquiero un terreno edificable (solar) en una subasta de Hacienda
¿Tengo que pagar el 21% de IVA mas el 1,5% de AJD?
Gracias
Hola, estoy en un caso similar, podrías aclararme cómo lo solucionaste al final?, gracias.
Estimado Manu,
Gracias por su comentario y por seguir nuestro blog.
La solución depende siempre de cada caso y habría que estudiarlo, nuestro artículo es un planteamiento genérico para explicar la complejidad de estos temas.
Muchas gracias por seguirnos.
Estimado Víctor,
Gracias por comentar en nuestro blog,
Como habrá comprobado al haber leído el post, son preguntas que requieren estudiar cada caso en particular. Si lo desea, puede contactarnos por email (fiscal@jrb.es) o por teléfono (952 77 98 74)para explicarnos más detalles y poder enviarle un presupuesto para ayudarle en todo el proceso de compra del terreno.
Hola! y mil gracias por el artículo, si pueden responderme a lo siguiente se lo agradecería mucho. Entiendo de su artículo que si una persona física (él es empresario, dado de alta en el IAR pero el solar está escriturado a su nombre particular) quiere vender un terreno pero se ha gastado dinero en la redacción del Plan parcial, aprobado de forma definitiva y en el proyecto de reparcelación puede vender con IVA y no por ITP? Él no puede acometer la redacción del plan de urbanización y desea vender con IVA. Muchas gracias!
Estimada Elisa,
Gracias por su comentario en nuestro blog.
No nos queda clara su consulta, si a usted le parece bien podemos contactarle para aclarar los puntos en los que le surgen las dudas.
Una vez aclarados dichos puntos, si desea que estudiemos su caso concreto escríbanos por favor a fiscal@jrb.es y le daremos un presupuesto sin compromiso.
Atentamente,
Hola voy a comprar un terreno urbanizado al ayuntamiento debo pagar IVA??
Buenos días Blanca, en primer lugar muchas gracias por su comentario.
Con respecto al tratamiento fiscal del IVA, habría que estudiar varios detalles de la operación como, por ejemplo, el destino previsible de la construcción, si es para venderla posteriormente o si es para servir como vivienda habitual de quien la construye. También habría que analizar si tanto el comprador como el vendedor ejercen o no actividad económica, entre otras cosas.
Por todo ello le indicamos que habría que estudiar su situación en detalle. Si lo desea puede mandarnos toda la información a fiscal@jrb.es y estaremos encantados de darle un presupuesto para realizar el estudio de la operación, así como, todas las premisas oportunas que puedan surgir.
Muchas gracias.
Hola! gracias por el post. el caso de una sociedad que tiene un terreno rustico y aparte inmuebles que alquila, al ser alquiler de vivienda habitual , no deduce ni repercute iva en su actividad. pero ahora el terreno va a ser vendido a otra empresa ( de empresa a empresa) por ser rustico no aplica el IVA? o por que por su actividad principal no aplica iva tampoco? o si tendría que aplicar IVA? , seria una transmisión onerosa? En este caso es en Madrid... muchas gracias de antemano por su ayuda.
Buenas tardes Diana,
En primer lugar muchas gracias por su comentario.
En cuanto a su consulta, indicarle que, como norma general y de acuerdo con el artículo 20 de la Ley del IVA, “están exentas de IVA las entregas de terrenos rústicos y demás que no tengan la condición de edificables, incluidas las construcciones en ellos enclavadas”, si bien, para poder dar una respuesta concreta a su pregunta deberíamos tener más datos de la operación que nos comenta y documentación al respecto. Si lo desea puede mandarnos más información al correo siguiente: fiscal@jrb.es, y con mucho gusto le haremos un presupuesto para estudiar su caso en particular.
Un saludo
Hola! Voy a comprar un terreno en Madrid a una empresa pagando el IVA correspondiente y después voy a vender el terreno a las semanas a un particular. ¿Puedo recuperar ese IVA?
Buenos días,
En primer lugar, gracias por su comentario.
Con respecto a la recuperación del IVA o no, habría que estudiar varios detalles de la operación, entre otros saber si queda sujeta a IVA por la naturaleza del terreno, urbano o rústico, así como conocer si se ha desarrollado algún tipo de proyecto o promoción antes de la transmisión, y también el destino previsible, incluyendo en este destino si es para venta posterior de la construcción o si es para uso como vivienda habitual del comprador, es decir, autopromoción.
Por otro lado, habría que estudiar si, tanto comprador como vendedor ejercen actividad económica o no, es decir, hay muchos detalles que influyen en la operación y su tributación.
Por todo ello le indicamos que habría que estudiar con detenimiento la operación. Si lo desea, puedes mandarnos toda la información a fiscal@jrb.es y estaremos encantados de darle un presupuesto para realizar el estudio de la operación y todas las casuísticas oportunas.
Un saludo,
Hola. Quería saber como tendría que hacer una compra de un terreno si el trato con el vendedor es que yo le pago X cantidad durante 10 años para pagarle la compra, y hasta pasados esos 10 años, la propiedad no pasaría a mi nombre. ¿Cuáles serían los impuestos a pagar? ¿Tendría que pagar IVA por la cantidad que le pagaría anualmente?? ¿Habría que hacer algún tipo de contrato de pre-compraventa del terrero y registrarlo por el valor total de dicho terreno??
Estimada Mary,
Gracias por seguir nuestro blog.
En respuesta a su consulta indicarle lo siguiente:
En las operaciones inmobiliarias debemos ser muy cautelosos y estudiar cada operación por separado, en su caso, la aplicación del IVA o no, podría depender de la clasificación del terreno y de si los intervinientes son empresarios o si el comprador va a desarrollar una actividad empresarial en el mismo. Además incluye usted una forma de pago con "pagos a cuenta" o "pagos parciales", por lo que el devengo del IVA en su caso habría que revisar cuando se produce.
Si lo desea podemos darle un presupuesto para asesorarle jurídicamente en toda la operación, con el contrato, la fiscalidad y la escritura, para ello necesitaremos sus datos y la información completa del terreno. Si quiere puede enviárnoslo todo a legal@jrb.es y le contestaremos a la mayor brevedad posible.
Atentamente,
Mi caso: mi hermano y yo tenemos una CB, queremos comprar un solar (10 viviendas en bloque) para construirlo y luego alquilar los pisos, nos lo vendería una SL con IVA, ¿ese IVA nos lo podemos deducir? ¿se puede hacer con la renuncia expresa sujeto pasivo? (osea que ni se paga ni el que lo vende luego tiene que ingresarlo)
Estimado Nuño,
Gracias por su comentario en nuestro blog y por seguirnos.
Le comento sobre su asunto, las compras inmobiliarias suelen ser complejas, tenga en cuenta que cualquier error en el asesoramiento puede suponer mucho dinero, porque cualquier porcentaje sobre los precios de inmuebles es una cantidad alta, por ello sería una irresponsabilidad responder por esta vía sin más datos que los de su comentario, influyen muchas circunstancias, como el destino del inmueble y la situación actual de las empresas compradora y vendedora, por ello le instamos a que nos contacte por email privado y le podremos dar un presupuesto específico para su caso, para lo cual le pediremos cierta información previamente. Puede enviarnos un mail a: legal@jrb.es y le atenderemos de la mejor forma posible.
Atentamente,
Buenos días,
Si soy un particular que vende un terreno que se urbanizo hace unos años, entiendo que hay que venderlo con IVA y que adquiriría la condición de profesional, pero entonces, tendría que darme de alta como autónomo? Gracias
Estimada Ángela,
Gracias por su comentario y seguir nuestro blog.
Con respecto a su consulta, habría que estudiar su caso concreto para ver si tiene alguna especialidad, a priori, si el terreno es parte de su patrimonio que se hizo urbano por modificación del ayuntamiento no tendría que hacer nada, su venta llevaría el IVA si corresponde y por otro lado tendría sus implicaciones en el IRPF, pero en tanto en cuanto usted no desarrolla actividad económica por no tener gastos afectos a la promoción del terreno entendemos que, salvo mejor opinión fundada en derecho, no habría necesidad de su alta en hacienda ni seguridad social como autónoma. Sin embargo, si usted está realizando algún tipo de actividad para desarrollar ese terreno o ha gastado algún dinero en dicha urbanización con el fin de poder transmitirlo, entonces estará generando algunos gastos y realizando una actividad económica de promoción de terrenos, para lo cual sí debería haberse registrado como autónoma.
En cualquier caso, no puede considerar nuestra respuesta como válida sin ver la documentación y estudiar el caso concreto, por tanto, si desea que hagamos una revisión de su asunto podríamos darle un presupuesto al respecto, para lo cual necesitaríamos toda la documentación desde la adquisición del terreno a la calificación del mismo.
Buenos dias
En la expropiación forzosa de una finca rústica propiedad de una sociedad mercantil para la construcción de una planta fotovoltaica ¿Está sujeta y exenta de IVA?
Estimado Marcos,
Gracias por su comentario en nuestro blog y por seguirnos.
Con respecto a su consulta sobre el IVA en la expropiación forzosa de una finca rústica de una sociedad para la planta fotovoltaica, indicarle que sería imprudente dar un Sí o un No sin estudiar a fondo la operación, desconocemos si la empresa tiene actividad actualmente, o si la ha tenido hace poco, si la planta está en funcionamiento y cuál es la calificación actual del terreno, en definitiva, es necesario estudiar la operación a fondo. Si lo desea siempre puede enviarnos documentación por privado y le daríamos un presupuesto por el estudio de la normativa aplicable para que tenga la tranquilidad de cómo realizar la operación, incluso podríamos ayudarle jurídicamente con el desarrollo de toda la operación, tenga en cuenta que siempre pueden aplicarse diversas excepciones, máxime cuando se trata con la Administración, pues usted habla de una expropiación forzosa, que lleva un procedimiento ad hoc para cada proceso expropiatorio.
Puede contactarnos por email ( fiscal@jrb.es; legal@jrb.es) o por teléfono (952 77 98 74)
Atentamente,
Ruiz Ballesteros.
Soy un particular que voy a vender un solar a otro particular , no se los impuestos que ha de pagar el comprador ni el momento de abonarlos , tampoco se cuales son mis obligaciones respecto a impuestos gastos etc, gracias y saludos
Estimado Antonio,
Gracias por escribir al respecto de la venta del solar.
Indicarle que, si como bien dice no tiene conocimiento exhaustivo sobre la operación lo que le recomendamos directamente es contratar profesionales para que le ayuden con la operación, cualquier venta inmobiliaria puede suponer mucho dinero el cometer errores, por lo que siempre le será rentable la contratación de un equipo de expertos, si lo desea podemos darle un presupuesto, para ello necesitaremos tener todos los datos de la operación: documentos del terreno, documentos suyos y escritura de compra de cuando usted lo adquirió. Podemos ayudarle con toda la operación, desde el contrato de reserva hasta la escritura, la tributación posterior y la fiscalidad de la propia operación.
Nuestros datos de contacto son:
- email: legal@jrb.es
- teléfono: 952 77 98 74
Reciba un cordial saludo,