El pasado 27 de enero de 2021, el Tribunal Supremo emitió la Sentencia 35/2021, pronunciándose en este caso sobre la devolución del último gasto hipotecario que quedaba por repartir, la tasación de la vivienda. Esta Sentencia viene a cerrar el círculo del reparto de los gastos hipotecarios entre banco y consumidor, una vez se declare la nulidad de la cláusula.
En la mencionada resolución, refuerza la posición del consumidor, obligando a los bancos a asumir el importe íntegro de este gasto, debiendo devolver esta cantidad. Conviene destacar que la sentencia matiza que el banco deberá devolver el importe íntegro del gasto de tasación cuando la escritura de préstamo hipotecario sea anterior a la última reforma de la Ley Hipotecaria, es decir, antes del 16 de junio de 2019.
Por tanto, ésta Sentencia se encuentra en connivencia con las resoluciones de Audiencias Provinciales como las de Málaga o Madrid, y en la misma línea marcada por la STJUE de 16 de julio de 2020 donde versaba que “debían ser restituidas por la entidad, menos cuando el derecho nacional disponga lo contrario”, por lo que, a falta de normativa supletoria, el Supremo debió modificar también el reparto de gastos respecto del de gestoría, obligando al banco a asumir también el 100% del mismo.
Como consecuencia de todo lo expuesto, y siguiendo el actual criterio jurisprudencial, los gastos que el consumidor puede reclamar quedan así:
Ahora bien, a pesar de todo lo expuesto, quedan dos flecos por resolver, traídos a colación por la mencionada Sentencia del TJUE de 16 de julio de 2020. El primero, respecto a la comisión de apertura, y el segundo, respecto del plazo de prescripción para reclamar los gastos abonados de más en aplicación de cláusulas abusivas insertas en el préstamo hipotecario. Por ahora sólo queda esperar a ver qué resuelve el Tribunal respecto a estas cuestiones.
Como se puede observar, siempre conviene contar con el asesoramiento de un experto en la materia, ya que éste estará actualizado conforme los más recientes cambios jurisprudenciales y normativos, puesto que, si bien la nulidad y abusividad de estas cláusulas es clara y pacífica, siempre puede haber algún matiz que complique el curso normal del procedimiento, causando un grave perjuicio para el consumidor.
En nuestra opinión era evidente que los gastos de tasación debían repercutirse a la entidad financiera, pues una vez indicado que el impuesto se abona por aquel a quien beneficia la inscripción en el registro del derecho real (la garantía hipotecaria), era obvio que el coste de realizar la tasación va acompañando dicha inscripción, pues se hace para valorar el inmueble y el riesgo del mismo.
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