Promotor inmobiliario: obligaciones y responsabilidades en la obra nueva

El sector de la construcción se ve amparado por la ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación, cuyo objetivo es regular el proceso de la edificación, actualizando y completando la regulación de los agentes que intervienen en el mismo y fija sus obligaciones, para así establecer las responsabilidades y cubrir las garantías a los usuarios.

Ante la creciente demanda de calidad por parte de la sociedad, dicha ley establece los requisitos básicos que deben satisfacer los edificios en España, de tal forma que la garantía para proteger a los usuarios se asiente no sólo en los requisitos técnicos de lo construido, sino también en el establecimiento de un seguro de daños o de caución.

Las promociones nuevas se diferencian de las segundas y ulteriores transmisiones, entre otras muchas cosas, en las obligaciones que se le generan al promotor de las viviendas nuevas.

Vamos a resolver a continuación las principales cuestiones que se plantean los promotores (propietarios de obras nuevas), cuando algo les preocupa en su vivienda o cuando surgen defectos en sus viviendas, recién transmitidas. Estas cuestiones serían:

¿A quién se considera promotor?

Se considera promotor a cualquier persona física o jurídica, pública o privada, que individual o colectivamente decide, impulsa, programa y financia con recursos propios o ajenos las obras de edificación para si o para su posterior venta mediante la entrega a terceros.

¿Qué documentación debe entregar el promotor de una obra nueva?

El promotor tiene la obligación de entregar a los nuevos y primeros propietarios de un inmueble la siguiente documentación:

1. Licencia de Primera Ocupación (LPO).
2. Nota simple del inmueble actualizada.
3. Planos de la vivienda y los anejos.
4. Planos de emplazamiento.
5. Descripción del edificio o urbanización.
6. Descripción de la vivienda y los anejos, así como de las redes eléctricas, de agua, saneamiento, gas, telecomunicaciones, y demás existentes.
7. Memoria de calidades de los materiales usados en la construcción y en las instalaciones de los servicios.
8. Informe sobre las cargas y servidumbres que puedan pesar sobre la vivienda y anejos.
9. Cédula de calificación definitiva, en el caso de ser una vivienda protegida.
10. Suministro de agua: Boletín de la instalación de agua potable.
11. Suministro de energía eléctrica: Boletín de la instalación de energía eléctrica
12. Suministro de gas: Boletín de la instalación de gas.

¿Debe entregar el promotor los planos a los segundos y siguientes propietarios?

El promotor debe saber que no tiene la obligación legal de entregar documentación a segundos y siguientes propietarios. La obligación de entrega de la documentación acaba en los primeros compradores. Por lo que el promotor puede responder que no tiene dicha obligación, otra cosa diferente es que quiera hacerlo por voluntad propia.

Por tanto, si los segundos propietarios quieren, por ejemplo, unos planos de la vivienda, deberán solicitárselos al primer propietario, y si este quiere los entregará libremente.

¿Qué responsabilidades tiene el promotor y cuáles son los plazos para que reclame el propietario?

El promotor responderá solidariamente, junto con los demás agentes intervinientes en la construcción, ante los posibles adquirentes, de los daños materiales en el edificio ocasionados por vicios o defectos de construcción. Además, el promotor de una vivienda debe saber que es responsable de los defectos que en la misma se reconozcan.

Los plazos sobre la responsabilidad dependerán del tipo de daño ocasionado, para los defectos estructurales un plazo de 10 años, para los defectos en instalaciones o elementos constructivos por un plazo de 3 años y por defectos del acabado en un plazo de 1 año.