Cuando Registro, Catastro y la realidad no coinciden en un inmueble ¿qué debemos hacer?

En un artículo anterior explicábamos qué ocurre cuando un jardín, un patio o un lateral forman parte de los elementos comunes de una comunidad y cómo, mediante el proceso de desafectación, pueden pasar a ser privativos de una vivienda. Esa cuestión ya genera dudas suficientes, pero ¿qué pasa cuando además descubrimos que las superficies de las fincas no coinciden en su inscripción en distintas administraciones?

Por ejemplo, imaginemos el siguiente caso, que puede ser perfectamente real, en el Registro de la Propiedad, nuestra finca aparece inscrita con 800 metros cuadrados. Sin embargo, en Catastro solo figuran 659 metros. Para complicar más la situación, al encargar una medición a un perito descubrimos que la realidad física es que la finca tiene 734 metros cuadrados. El vecino colindante vive la situación inversa: en su escritura y en el Registro también figuran 800 metros cuadrados, pero en Catastro aparecen 786, y cuando se mide realmente, su parcela se queda en 714 metros cuadrados.

Es decir, en el papel tenemos dos fincas de 800 metros cada una, en Catastro una aparece con menos y otra con más, y sobre el terreno ninguna llega realmente a esa cifra.

¿Qué consecuencias tiene esta discrepancia?

Lo primero que hay que entender es que Registro y Catastro cumplen funciones distintas. El Registro protege la titularidad y da seguridad jurídica, mientras que el Catastro tiene una finalidad fiscal y sirve de base para el IBI y otros tributos. Que no coincidan es algo más habitual de lo que parece, pero cuando las diferencias son tan grandes los problemas prácticos no tardan en aparecer.

Un propietario puede querer inscribir como privativo un lateral o un jardín que hasta ahora era comunitario, pero el Registro puede negarse si antes no se aclara la superficie real. El vecino puede alegar que “en Catastro” le corresponden más metros y que el plano presentado le invade. Y el Catastro, mientras tanto, sigue reflejando un reparto erróneo.

¿Cuáles son las vías para resolverlo?

Existen distintas formas de solucionar estas discordancias. La más sencilla, cuando hay buena relación, es que los vecinos colindantes firmen un deslinde amistoso ante notario. Con un plano pericial conjunto se fijan los límites exactos, se inscribe en el Registro y Catastro se adapta después. Este camino es rápido y económico, pero exige que ambas partes estén de acuerdo.

Cuando no hay acuerdo, la Ley Hipotecaria prevé el expediente del artículo 199. En este procedimiento se presenta un plano georreferenciado con la superficie real y el Registrador notifica a los colindantes y a la Administración. Si nadie se opone, se rectifica la cabida en el Registro y Catastro se actualiza. Si el vecino o la administración se opone y aporta razones, el Registrador no entra a decidir y el expediente queda bloqueado. En ese caso, la única salida es acudir a un juicio de deslinde, donde será un juez quien determine dónde empieza y termina cada finca. En cualquier caso sepa que un expediente del artículo 199 no tardará menos de dos meses en resolverse por tener que cumplirse unos plazos mínimos de notificaciones.

En conclusión, los problemas de superficie no son un simple detalle técnico, pueden bloquear operaciones tan prácticas como repartir un jardín, inscribir un lateral o incluso vender una vivienda sin sobresaltos. La clave está en ajustar Registro, Catastro y realidad física, ya sea mediante acuerdo vecinal, expediente registral o, en último caso, vía judicial.