Prohibición de alquilar apartamentos turísticos dentro de una comunidad de vecinos

Resolución de 29 de abril de 2021 de la Dirección General de Registros y Notariado

En este artículo vamos a analizar una resolución emitida por la Dirección General de Registros y Notariado (en adelante, DGRN), emitida el 29 de abril de 2021 en la que se analizaba la posibilidad de prohibir por parte de las comunidades de propietarios, que los titulares de los inmuebles puedan alquilarlo o no como apartamento turístico.

Pues bien, antes de analizar dicha resolución es importante que diferenciemos entre apartamentos turísticos y viviendas con fines turísticos.

La vivienda supone un ingreso extra para la persona que la alquila, sin que esta se dedique de manera profesional a dicha actividad. El titular de los inmuebles solo puede tener dos viviendas en un radio de 1.000 metros. Si existen más de dos viviendas en los metros establecidos, se pasan a considerar apartamentos turísticos, a los cuales, se le aplica una serie de normativa más exigente en cuanto requisitos, dimensiones, etc. Y en la práctica se viene a exigir o considerar que realiza una actividad económica.

La Comunidad Autónoma Andaluza ya dictó en el Decreto 28/2016, de 2 de febrero, lo que debía entenderse como vivienda con fines turístico o vacacional:

1. “Se entiende por vivienda con fines turísticos aquellas ubicadas en inmuebles situados en suelo de uso residencial, donde se vaya a ofrecer mediante precio el servicio de alojamiento en el ámbito de la Comunidad Autónoma de Andalucía, de forma habitual y con fines turísticos.

2. Se presumirá que existe habitualidad y finalidad turística cuando la vivienda sea comercializada o promocionada en canales de oferta turística.

3. Se consideran canales de oferta turística, las agencias de viaje, las empresas que medien u organicen servicios turísticos y los canales en los que se incluya la posibilidad de reserva del alojamiento.”

Cualquier propietario que pretenda destinar su inmueble a alquiler turístico debe tener en cuenta, en primer lugar, la normativa vigente en la Comunidad Autónoma donde radique la finca. Por ejemplo, en Andalucía, el artículo 6 del Decreto 28/2016, anteriormente citado recoge los requisitos y servicios comunes que todas las viviendas con fines turísticos deben cumplir. Por ejemplo: disponer de licencia de ocupación, las habitaciones tendrán ventilación directa al exterior o patios, que se encuentren suficientemente amuebladas, botiquín de primeros auxilios o limpieza a la entrada y salida de nuevos clientes.

El 1 de marzo de 2019, cuando se redactó el RDL 7/2019, se pretendía que las comunidades de propietarios ejercieran un control sobre aquellos dueños que estaban dispuestos a alquilar su inmueble con carácter vacacional. Para llevar a cabo esta limitación, se necesitan tres quintas partes de los votos que, a su vez, representasen las tres quintas partes de las cuotas de participación. La misma mayoría que sería utilizada para establecer unas cuotas especiales para dichos inmuebles, siempre y cuando, las mismas no superasen un 20% al resto de cuotas generales. Dichos acuerdos no tendrán efectos retroactivos.

Cabe destacar que, la norma, no indica el verbo prohibir como tal, sino que cita los verbos limitar o condicionar, ya que, en caso contrario, dicha resolución sería inconstitucional. La comunidad de propietarios no tiene capacidad de decisión respecto al destino que un propietario le pueda dar a su inmueble.

Pues bien, el 29 de abril de 2021, se publicó la resolución de DGRN/DGSJFP, apoyando los argumentos anteriormente expuestos, de tal manera que la Resolución niega la posibilidad de inscripción en el Registro de la Propiedad de cualquier acuerdo de la Junta de Propietarios en el cual se prohíba el destino como alquiler vacacional de un inmueble dentro de la propia comunidad.  Únicamente se puede incluir cualquier tipo de acuerdo cuyo objetivo sea redactar medidas de limitación, pero limitar no es prohibir.

Si bien, todo ello, como hemos comentado anteriormente, va a depender del régimen propio y específico de esta materia con la que cuente cada Comunidad, ya que existen algunas comunidades que pueden hacer constar acuerdos de prohibición del alquiler vacacional, si bien estos podrían ser considerados inválidos a todos los efectos, pues la normativa aprobada en su día por el Estado no permite la prohibición, tal y como hemos explicado.