Cuando pensamos en adquirir una vivienda el primer documento que se suele firmar es el denominado como “contrato de arras”. Sin embargo, hay que saber bien qué tipo de contrato de arras es el que estamos firmando puesto que, dependiendo de ello, las consecuencias jurídicas y económicas serán unas u otras, tal y como veremos a continuación.
Se pueden distinguir 3 modalidades distintas de contrato de arras, a saber:
La modalidad más común es la conocida como “arras penitenciales”, que es aquella que viene regulada en el art. 1.454 del Código Civil que dispone lo siguiente:
Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Por tanto, si la modalidad elegida es el de “contrato de arras penitenciales”, ante un incumplimiento del vendedor, este tendrá que devolverlas por duplicado. Mientras que si es el comprador quien incumple el contrato, perderá la cantidad entregada como señal.
Por otro lado, podemos encontrarnos con un contrato de “arras confirmatorias”. Las arras confirmatorias son, como su propio nombre indica, una confirmación de que se quiere perfeccionar el contrato de compraventa, es decir, una especie de “pre-contrato”, y vincula a las partes como si fuera el contrato de compraventa. La entrega de las arras equivale a una “entrega a cuenta del precio”, confirmando así la voluntad de ambas partes de llevar a cabo la compraventa.
En esta modalidad de contrato, si alguna de las partes incumple, es como si estuviera incumpliendo el contrato de compraventa y se rige por las normas del incumplimiento general de los contratos regulado en el art. 1124 del Código Civil según el cual:
El perjudicado podrá escoger entre exigir el cumplimiento o la resolución de la obligación, con el resarcimiento de daños y abono de intereses en ambos casos. También podrá pedir la resolución, aun después de haber optado por el cumplimiento, cuando éste resultare imposible.
Cuando las arras son confirmatorias, si tanto comprador como vendedor deciden incumplir el contrato, la parte perjudicada podrá (i) exigir el cumplimiento del contrato, es decir, que se lleve a cabo la compraventa, a través del auxilio judicial, esto es, interponiendo una demanda; o bien (ii) deberá abonar a la parte perjudicada lo entregado en concepto de señal o adelanto del precio, más los perjuicios que se le haya ocasionado, así como los intereses devengados. Por tanto, esta modalidad de contrato puede resultar más garantista pero también presenta mayores dificultades si se opta por exigir el cumplimiento.
Por último, nos podemos encontrar con una modalidad de contrato de arras menos frecuente, denominado “arras penales”. Este tipo de arras no tienen una regulación específica en nuestro Código Civil, sino que resulta de aplicación lo dispuesto por el art. 83 del Código de Comercio y el art. 1.152 del Código Civil. El primero de los preceptos dispone que:
Los contratos de compraventa celebrados en feria podrán ser al contado o a plazos; los primeros habrán de cumplirse en el mismo día de su celebración, o, a lo más, en las veinticuatro horas siguientes.
Pasadas éstas sin que ninguno de los contratantes haya reclamado su cumplimiento, se considerarán nulos, y los gajes, señal o arras que mediaren quedarán a favor del que los hubiere recibido.
Por su parte, el art. 1.152 del Código Civil prevé lo siguiente:
En las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituirá a la indemnización de daños y el abono de intereses en caso de falta de cumplimiento, si otra cosa no se hubiere pactado.
Sólo podrá hacerse efectiva la pena cuando ésta fuere exigible conforme a las disposiciones del presente Código.
Este tipo de arras, a diferencia de las dos anteriores, no constituyen un anticipo del precio ni faculta a las partes para desistir del contrato de compraventa. Así, con este tipo de cláusulas lo que se pacta es una “penalización” ante el incumplimiento de la obligación principal, y las características capitales son las siguientes: (i) el deudor no podrá eximirse de cumplir con la obligación principal pagando la pena; (ii) el acreedor no podrá exigir conjuntamente el cumplimiento de la obligación principal y la satisfacción de la pena, y; (iii) la nulidad de la cláusula penal no lleva aparejada la de la obligación principal.
Normalmente, en este tipo de contratos, se suele pactar el pago de una cuantía determinada ante el incumplimiento de alguna de las partes contractuales –comprador y/o vendedor– de forma que, si se incumple el contrato de arras, deberá hacerse efectiva el pago de la pena pactada por quien haya incumplido el contrato.
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