Los tribunales ya aplican la cláusula Rebus Sic Stantibus

Como ya hemos visto en otro de nuestros artículos anteriores la situación excepcional en la que se encuentra el mundo desde marzo de 2020, y por ello también nuestro país, ha sacado a relucir un principio del derecho español que se conoce como la cláusula “Rebus Sic Stantibus”. Esta cláusula no se recoge en ninguna ley específicamente, sino que, viene aplicándose desde hace muchos años por la jurisprudencia, basándose en los principios del derecho español de equidad y justicia.

Lo que hace un año era dudoso para algunos, hoy ya no lo es tanto. Los jueces lo tienen claro y, por tanto, ya se está viendo la aplicación de dicha cláusula en los tribunales. Aquellos que han sido más rápidos y han apostado por ello están ya teniendo su respuesta favorable con agilidad.

A principios de este año 2021, en concreto el 8 de enero de 2021, se dictó por el Juzgado de Primera Instancia Nº 20 de Barcelona una de las primeras sentencias sobre la aplicación de dicha cláusula. En este caso el Arrendatario presentó una demanda para la revisión o adaptación de sus 27 contratos de alquiler ya que, el demandante tenía arrendados 27 inmuebles destinados a la actividad de alojamiento turístico. Como se sabe la actividad turística fue suspendida y por ello, tuvo que dejar de abonar las rentas pactadas por alquileres turísticos, viéndose obligado a presentar una demanda al no aceptar el Arrendador ninguna reducción por dichas rentas.

La parte demandante solicitaba:

1. Que se declarase en sentencia que se había producido una alteración imprevisible de las circunstancias que dieron lugar al contrato de arrendamiento, y que dicha alteración ha provocado un desequilibrio entre las prestaciones a cargo del arrendatario.
2. Que se declarase una nueva renta para los alquileres desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.
3. Que se condenase al arrendador a abonar a la arrendataria los importes percibidos en concepto de rentas, por los meses posteriores al 15 de marzo de 2020.

En consecuencia, la decisión del juez fue aceptar dichas peticiones y aplicar una reducción de las rentas pactadas en el 50%, lo que supone una cantidad justa para ambas partes, todo ello para las rentas comprendidas entre el día 1 de abril de 2020 y el 31 de marzo de 2021.

Además de la sentencia anterior, también es de destacar la primera sentencia en Andalucía en la que un juez aplica la cláusula “Rebus Sic Stantibus”, en concreto la dictada el 16 de febrero de 2021. En esta sentencia un Juzgado de Primera Instancia de Málaga ordena la aplicación de medidas cautelares, en relación a esta cláusula, comprobando previamente que se cumplen los requisitos para aplicar la misma.

Por concretar, la sentencia tiene como objeto un contrato de arrendamiento de un local de negocios dentro de un Centro Comercial, que como todos sabemos han sufrido las restricciones drásticas aplicadas en la pandemia del Covid-19. En este caso el demandante (Arrendatario) pidió al Arrendador negociar las condiciones del alquiler debido a las restricciones que se estaban aplicando al Centro Comercial a lo que el propietario se negó en rotundo. Consecuencia de ello, el demandante interpuso demanda solicitando la aplicación de un ajuste temporal y equitativo de las rentas mensuales basándose en la cláusula “Rebus Sic Stantibus” y solicitando además unas medidas cautelares. Las medidas solicitadas fueron las siguientes:

1. Que se prohibiese al Arrendador, hasta la resolución del procedimiento, reclamar a la arrendataria la fianza o el aval señalados en el contrato firmado entre ambas partes.
2. Que se obligase al Arrendador a abstenerse de incluir al Arrendatario del local en ficheros de morosos por impago de las rentas, que se estaban juzgando.
3. Que se obligase al Arrendador a comunicar al banco esta situación para que el Arrendatario no sea incluido en ficheros de morosos por parte de la entidad financiera.

Hay que tener en cuenta que el tribunal no resolvió sobre la acción principal en este caso, sino sobre las medidas cautelares solicitadas, aceptando las mismas. La resolución final llegará en unos meses y previsiblemente serán estimadas las pretensiones de la demandante.