Modificación aplicable desde enero de 2026 en la bonificación del 2% en ITP-AJD para revendedores de inmuebles en Andalucía

Si trabajas en el sector de promoción, compraventa, inversión para reventa, seguro que te interesa esta actualización: la Junta de Andalucía mantiene el incentivo del Impuesto sobre Trasmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, en adelante ITP-AJD, para profesionales inmobiliarios que compran viviendas para revender, pero ojo, desde el 1 de enero de 2026 introduce modificaciones importantes, especialmente en los plazos y en el valor de la operación.

Las modificaciones se introducen en la Ley 8/2025, de 22 de diciembre, de los Presupuestos de la Comunidad Autónoma de Andalucía para el año 2026, que actualiza el régimen del artículo sobre reventa por profesionales inmobiliarios.

La novedad es que, desde 1 de enero de 2026, la Junta mantiene el tipo reducido, pero con nuevos requisitos más estrictos, específicamente reduce el límite de precio aplicable al valor de la operación y el plazo para vender el inmueble adquirido. Concretamente:

1. Límite de valor: a partir de la entrada en vigor de esta nueva normativa, para aplicar el 2% en la modalidad de Transmisiones Patrimoniales Onerosas (en adelante, TPO) del ITP-AJD, el valor[1] de la vivienda más anejos (garajes, trastero, etc.) no puede superar 500.000 €. Esto quiere decir que, si compras una vivienda con uno o varios garajes y/o anejos, la suma de todo lo adquirido tiene que quedar por debajo de este límite de 500.000 €, en caso de superarlo no podría aplicarse.
2. Plazo para revender: baja de 5 años a 2 años. Hasta diciembre de 2025, el régimen hablaba de transmitir dentro del plazo de cinco años; pues bien, desde 2026, la reventa debe formalizarse dentro de los dos años siguientes a la adquisición, mediante escritura pública y con entrega de la posesión.

Aunque estos cambios son los más relevantes que se recogen en la nueva normativa, no podemos olvidar que, para acogerse al tipo reducido en el ITP, hay otros requisitos que ya existían y que se mantienen vigentes:

1. Actividad principal inmobiliaria: ya sea una persona física o jurídica debe tener la condición de actividad empresarial de construcción, promoción, compraventa y arrendamiento de inmuebles por cuenta propia. En este punto, la Junta concreta que se entiende cumplido este requisito si estás dado de alta en determinados epígrafes del IAE, como son, por ejemplo, 833.2 ‘‘promoción inmobiliaria’’ o 861.1 ‘‘alquiler de vivienda’’ a fecha de la transmisión.
2. Que la adquisición se formalice en documento público y el adquirente haga constar que va a incorporar la vivienda y sus respectivos anejos que se adquieran al activo circulante con la finalidad de venderlos.
3. El límite mencionado anteriormente de 500.000 € en el momento de la compra, ya que al vender no hay límite si eres el vendedor.
4. Y el plazo de reventa no sea superiora a 2 años: la escritura de compraventa debe formalizarse en escritura pública y la transmisión debe estar sujeta y no exenta a TPO.

¿Qué pasa con las operaciones de compra que se formalizaron antes de 2026?

Según el análisis de novedades de 2026, la Ley 8/2025 no regula un régimen transitorio específico para esta modificación del artículo 44; por tanto, en principio las compras realizadas hasta el 31 de diciembre de 2025 no quedarían afectadas por estas modificaciones del límite de 500.000 €, ni por el nuevo plazo de 2 años, es decir, aplicaría la normativa vigente en el momento de la compra, pudiendo revender hasta 5 años después si has comprado antes del 31 de diciembre de 2025 y, obviamente, no operaría ningún límite de precios en la venta.

No obstante, conviene siempre revisar cada caso concreto para confirmar que se cumplen los requisitos en función de cómo y cuándo se haya formalizado la operación, así como el resto de requisitos formales.

[1] La normativa se refiere al valor del inmueble tomando como referencia la base imponible que establece el artículo 10 del TRLITPAJD: en bienes inmuebles, con carácter general, será el valor de referencia del Catastro, no obstante, si el valor declarado y/o la contraprestación fueran superiores al valor de referencia, se tomará el mayor de estas magnitudes. Si no existiese valor de referencia, la base imponible será la mayor entre el valor declarado, el precio/contraprestación o el valor de mercado.