Posible exclusión de la amortización mínima del 3% para arrendadores no empresarios

Nos referimos a la forma en que la Agencia Tributaria obliga a los contribuyentes para realizar el cálculo de la ganancia patrimonial que se obtiene cuando se vende un inmueble que ha estado arrendado.

Normalmente una persona que tenga un inmueble arrendado a un tercero, cada año realiza su declaración de la renta, y en la misma, en relación a ese inmueble arrendado, incluye los ingresos que le proporciona y los compensa en todo lo que pueda con los gastos inherentes a dicho inmueble, entre los que se suelen incluir la comunidad de propietarios, el IBI o las reparaciones, pero también se incluye un gasto que no se calcula con factura alguna, que es la amortización. Esta amortización es del 3% anual calculada sobre el valor del piso y sin tener en cuenta el valor del suelo.

Pues bien, en muchas ocasiones el contribuyente no calcula ese gasto por amortización y, por tanto, no lo incluye nunca, pero ¡ojo! Aquí está la cuestión importante, cuando el contribuyente vende ese piso unos años después, resulta que Hacienda tiene en cuenta esa amortización del 3% como si el contribuyente la hubiese aplicado todos los años (aunque no la haya aplicado), lo que significa que disminuye el valor del inmueble en su adquisición y eso se traduce en un aumento de la ganancia patrimonial, por lo que se solicita un mayor impuesto en la declaración del IRPF por esa venta.

Ahora, por fin, el Tribunal Supremo ha puesto en su sitio a la Agencia Tributaria indicando que no es posible hacer tributar por una supuesta amortización si esta no se ha aplicado en los años en los que se ha ido declarando el ingreso por el arrendamiento. Veamos exactamente lo que ha dicho el Tribunal:

El Tribunal Supremo, en su sentencia 1502/2025, de 20 de noviembre, ha establecido que puede excluirse la aplicación automática de la amortización mínima del 3 % en el caso de arrendadores que no desarrollan una actividad empresarial o profesional, cuando transmiten un inmueble alquilado.

La sentencia se centra en aclarar si, para calcular la ganancia patrimonial derivada de la venta del inmueble, debe restarse del valor de adquisición el importe de las amortizaciones efectivamente deducibles, y si dicha amortización puede ser inferior al 3 % tradicionalmente aplicado por la Administración.

• Según el artículo 23 de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, en adelante, LIRPF, la amortización efectiva opera como gasto fiscalmente deducible, ya que se entiende cumplido el requisito de efectividad, siempre que el porcentaje aplicado no exceda el 3% anual sobre el mayor valor entre: coste de adquisición o valor catastral.
• Además, el articulo 35.1 de la LIRPF, indica que: “El valor de adquisición de los elementos patrimoniales transmitidos minorará en el importe de las amortizaciones fiscalmente deducibles, computándose en todo caso la amortización mínima, con independencia de la efectiva consideración de ésta como gasto”.

De la interpretación de ambos artículos, podemos destacar la diferencia entre el concepto de amortización para el cálculo del rendimiento neto y ese mismo concepto derivado de la ganancia patrimonial de la transmisión.

También, se pueden extraer las siguientes conclusiones:

1. El legislador impone la obligación de computar una amortización mínima a efectos fiscales, pero no fija expresamente un porcentaje concreto para dicha amortización.
2. En relación con el cálculo del rendimiento neto del arrendamiento, la norma establece que la amortización máxima deducible es del 3 %, sin indicar en ningún momento la existencia de un porcentaje mínimo obligatorio.

El Tribunal concluye que el 3 % no actúa como un mínimo obligatorio, sino como un límite máximo, permitiendo aplicar una amortización inferior, siempre que esté debidamente justificada.

Es decir, la normativa no establece un orden fijo ni explica con mayor detenimiento como realizar los cálculos, razonando así que la amortización debe interpretarse según sus propios criterios y tablas aplicados para cada tipo de activo y no en función del rendimiento.

Como conclusión: El Tribunal Supremo confirma que los arrendadores no empresarios pueden aplicar una amortización inferior al 3 % al calcular la ganancia patrimonial de un inmueble alquilado. La LIRPF obliga a computar amortización, pero no fija un porcentaje mínimo obligatorio, solo un límite máximo del 3 % anual para el cálculo del rendimiento del arrendamiento. En la práctica, esto significa que la amortización debe aplicarse según criterios razonables y tablas específicas de cada activo, y no de manera automática ni rígida en función del rendimiento obtenido.