¿Puede una obra posterior reabrir la demolición de una edificación antigua sin licencia?

En muchas zonas de España, especialmente en ámbitos rurales y costeros, existen edificaciones que se encuentran en régimen de asimilado a fuera de ordenación, es decir, ejecutadas en su día sin licencia o en contra de sus condiciones.

Una pregunta muy frecuente en la práctica urbanística es si una edificación se construyó hace décadas sin licencia y la Administración no actuó en su momento, ¿puede hoy ordenarse su demolición si el propietario realiza obras de reparación o mejora?

Ha pasado el tiempo y la administración no ha ejercido su potestad de disciplina urbanística, perdiendo la posibilidad de ordenar la demolición de esas obras antiguas. Ahora bien, esto no convierte la edificación en legal, pero si produce un efecto jurídico relevante, la acción de restablecimiento de la legalidad ha caducado y, por tanto, ya no puede ser demolida por su origen. Pero ¿qué ocurre si se quieren realizan obras con posterioridad?

Durante mucho tiempo, algunos tribunales entendieron que cualquier intervención posterior que superase la mera conservación podría reactivar la situación urbanística y permitir la demolición total del inmueble.

Ante esta situación, muchos propietarios optaron por no intervenir en absoluto, dejando que los inmuebles se deteriorasen por miedo a perder la protección ganada por el paso del tiempo.

Doctrina del Tribunal Supremo

En enero de 2024, el Tribunal Supremo, ha determinado que la ejecución de obras posteriores no provoca automáticamente la perdida de la caducidad ganada respecto de la edificación original. Es decir, la Administración no puede reabrir la demolición de lo antiguo por el simple hecho de que se hayan realizado obras nuevas. Ahora bien, las actuaciones posteriores pueden ser ilegales y sancionables, pero solo respecto de lo nuevo. Es decir, esta doctrina no legitima obras nuevas contrarias al planeamiento.

Por lo tanto, en la práctica, debemos distinguir dos planos diferentes:

• Lo antiguo, respecto de lo cual la Administración ya no puede ordenar su demolición.
• Lo nuevo, que puede dar lugar a sanciones, órdenes de restitución o legalización si no es autorizable.

La doctrina reciente del Tribunal Supremo obliga a todos los actores del ámbito urbanístico a afinar su forma de actuar. Las Administraciones ya no pueden responder de manera indiscriminada cuando aparecen obras en edificaciones antiguas irregulares, deben distinguir con precisión qué parte de la construcción ha quedado fuera de su alcance por el paso del tiempo y qué actuaciones posteriores siguen siendo fiscalizables. Del mismo modo, propietarios y técnicos deben asumir que la protección derivada de la prescripción no convierte la edificación en legal ni permite intervenir sin límites, siendo imprescindible analizar previamente el alcance real de cualquier actuación para evitar conflictos innecesarios.

En urbanismo, el tiempo no legaliza lo ilegal, pero sí marca límites al poder de la Administración. Entender dónde acaba la potestad pública y dónde empieza la seguridad jurídica no es solo una cuestión técnica, sino una garantía básica para actuar con criterio, previsión y sentido común en un ámbito especialmente sensible al paso de los años.